10月的最后一天，豐臺(tái)區(qū)又拍了兩宗地，中海和中建東孚分別斥資54.4億元、75.9億元巨資各下一城。

這兩家實(shí)力央企拿地算不上新聞，但這兩宗位于郭公莊的地塊指導(dǎo)售價(jià)為9.2萬(wàn)元/平米，著實(shí)讓業(yè)界和公眾咋舌了一把，4個(gè)多月前，豐臺(tái)羊坊村招商臻園地塊指導(dǎo)價(jià)7.2萬(wàn)元/平米，已經(jīng)讓人感覺(jué)豐臺(tái)“瘋”了吧。

這次處于同一環(huán)線、相距5公里左右，房?jī)r(jià)就漲了2萬(wàn)，豐臺(tái)你咋不上天呢？有點(diǎn)過(guò)于膨脹了吧？誰(shuí)給你的勇氣？

要說(shuō)郭公莊這旮瘩，可是豐臺(tái)科技園的交通樞紐，地鐵9號(hào)線和房山線在此換乘，9號(hào)線連接了豐科園、西客站、國(guó)家圖書(shū)館，可與8條地鐵線交匯；房山線則北延至南三環(huán)，與16號(hào)線和10號(hào)線銜接。

因此，郭公莊可以說(shuō)是豐科園核心坐標(biāo)點(diǎn)，9.2萬(wàn)元/平米的價(jià)格，實(shí)際上就是豐科園的房?jī)r(jià)突破9萬(wàn)+。

那么，豐科園配不配9萬(wàn)+的房?jī)r(jià)呢？

01

產(chǎn)業(yè)能否支撐？

在這一輪樓市的周期中，北京新房市場(chǎng)的漲價(jià)邏輯，已經(jīng)從以前的區(qū)位、地段轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)支撐。

舉三個(gè)栗子，近三年北京樓市三大高地，海淀永豐、亦莊河西區(qū)、朝陽(yáng)奶西，前者不僅為市場(chǎng)貢獻(xiàn)多個(gè)銷冠級(jí)項(xiàng)目，房?jī)r(jià)攀至8萬(wàn)+，甚至其外溢效應(yīng)直接帶火了昌南板塊。

亦莊河西區(qū)板塊二手房創(chuàng)造北京市場(chǎng)最大漲幅，而且X47地塊招商璽的價(jià)格也達(dá)到了7.7—7.9萬(wàn)元/平米。

奶西則從8.5萬(wàn)元/平米高開(kāi)，一年多就突破了9萬(wàn)。

這三個(gè)板塊共同的特點(diǎn)是都有產(chǎn)業(yè)的支撐，海淀北部新區(qū)雄霸北京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)龍頭，亦莊則是積淀30年發(fā)展底蘊(yùn)的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，奶西自身雖無(wú)產(chǎn)業(yè)，但誰(shuí)讓這里傍著望京這個(gè)產(chǎn)業(yè)大戶呢。

哦，對(duì)了，它們還有一個(gè)共同點(diǎn)就是都處于五環(huán)外，最牛X的永豐甚至在北5.5環(huán)之外。

要按以前的邏輯，五環(huán)外那可絕對(duì)是城外了，是北京人壓根愛(ài)答不理的城鄉(xiāng)結(jié)合部，但愣是被無(wú)數(shù)的北漂精英給捧成了大多數(shù)人高攀不起的熱門板塊。

回過(guò)頭來(lái)看豐科園，雖然地處南城，但好歹是內(nèi)城四環(huán)啊，占據(jù)北京主城區(qū)西南的金角銀邊，從1991年批準(zhǔn)成立、1992年啟動(dòng)建設(shè)，至今也30年有余了，更是第一批國(guó)家級(jí)高新區(qū)。

所以，無(wú)論從區(qū)位、地段，還是發(fā)展歷史和底蘊(yùn)，豐科園絲毫不遜于永豐、亦莊，在2019年，豐科園甚至在中關(guān)村一區(qū)17園中人均產(chǎn)值名列第一、地均產(chǎn)值位居第二，也是北京重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。

何況，豐科園還可承接麗澤金融商務(wù)區(qū)的外溢，雙重因素疊加，豐科園職住平衡的需求不可小覷。

既然有需求的支撐，這個(gè)板塊的房?jī)r(jià)不漲才怪。

02

城市資源是否優(yōu)質(zhì)？

海淀永豐再熱，亦莊漲幅再大，但是真正被財(cái)富階層看重并瘋搶的，仍是內(nèi)城核心資產(chǎn)，這也是近兩年天壇府、中信城四期五期、中建壹品·學(xué)府公館、中信國(guó)安府、中建玖和府、融創(chuàng)壹號(hào)院等10萬(wàn)+項(xiàng)目一房難求的原因。

北京樓市兩極分化嚴(yán)重，快被撐死的就是這類樓盤(pán)。在富人眼中，內(nèi)城核心地段的房子是資產(chǎn)，而五環(huán)外的房子充其量是個(gè)居所，其價(jià)值不可同日而語(yǔ)。

連新房改14號(hào)文都明確了，“讓商品房回歸商品屬性，滿足改善型住房需求”，這一將改變樓市格局的政策導(dǎo)向，如果還不能讓那些整天抱怨北京房?jī)r(jià)高、叫囂樓市要崩盤(pán)的人覺(jué)醒，只能說(shuō)“夏蟲(chóng)不可語(yǔ)冰”了。

豐科園算不算是內(nèi)城核心地段，答案是肯定的。

那么豐科園所擁有的城市資源是否足夠優(yōu)質(zhì)，足以支撐9萬(wàn)+的房?jī)r(jià)呢？

從城市資源的幾個(gè)維度講，除了教育資源偏弱外，軌道交通、大型商業(yè)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、生態(tài)公園等配套應(yīng)有盡有，在教育資源短板上，這里也有3個(gè)中小學(xué)教育用地、4個(gè)托幼用地的規(guī)劃，以豐臺(tái)區(qū)目前對(duì)教育的重視程度，在豐科園落地名校是毋庸置疑的。

因此，已經(jīng)成為北京內(nèi)城西南角核心區(qū)的豐科園，而且是堪與麗澤并肩的豐臺(tái)區(qū)產(chǎn)業(yè)高地，只能是越來(lái)越好。

03

房?jī)r(jià)增長(zhǎng)是否透支？

還有一重因素，是買房人必須要看透的，那就是房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度是否透支了未來(lái)的升值空間。畢竟，作為大宗投資，誰(shuí)都不愿意買在高點(diǎn)。

如果將上半年的招商臻園和郭公莊這兩宗地的價(jià)格相比，9.2萬(wàn)元/平米比7.2萬(wàn)元/平米的確高出近3成，這個(gè)幅度當(dāng)真是不小。

但二者距離差5公里多，周邊的資源配套完全不同，你要是拿郭公莊和羊坊村比，不如與隔條四環(huán)路的花鄉(xiāng)造甲村比，那里的中海甲叁號(hào)院從11萬(wàn)+已賣到12萬(wàn)+，一年前拿地的君禮著售價(jià)也在10.6萬(wàn)元/平米，這樣一比，是不是就平衡多了？

再跟同處南四環(huán)外的新宮板塊8萬(wàn)+相比，教育資源占優(yōu)，軌道交通、商業(yè)配套、醫(yī)療資源打平，生態(tài)環(huán)境稍遜，但豐科園最大的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)是新宮不具備的，所以豐科園比新宮貴幾千塊，是不是就順理成章了？

如果有人再拿曾經(jīng)的花鄉(xiāng)白盆窯三兄弟來(lái)比較，更是無(wú)稽之談，限競(jìng)房時(shí)代的6.7萬(wàn)元/平米，與商品房具有可比性嗎？

你去比較一下亦莊河西區(qū)，如今的7.7萬(wàn)元/平米，可是比限競(jìng)房時(shí)代的5.4萬(wàn)元/平米，足足上漲了43%呢，但買河西區(qū)的人只會(huì)看到邁過(guò)10萬(wàn)+的二手房，而不會(huì)去算計(jì)這個(gè)漲幅是否已透支了板塊增值空間。

從豐臺(tái)敢于給郭公莊地塊定價(jià)突破9萬(wàn)，瞭望君認(rèn)為，這應(yīng)該是吃透了新房改14號(hào)文的精神，讓區(qū)域的價(jià)值得到回歸。

綜上所述，對(duì)于買房人而言，其實(shí)無(wú)需多慮豐科園的房?jī)r(jià)值不值9萬(wàn)+，更需要關(guān)注的是，中海和中建東孚會(huì)做出什么樣的產(chǎn)品，能否真正滿足買房人的需求，品質(zhì)是否配得上豐科園。