前段時(shí)間，在萬(wàn)科的“股東站臺(tái)會(huì)”上，郁亮說(shuō)過(guò)：市場(chǎng)的恢復(fù)需要三組力量的合力：能買、想買、需要買。

目前還存在的難點(diǎn)是“想買”的問(wèn)題。

想刺激購(gòu)買欲，定價(jià)策略很關(guān)鍵。

月初時(shí)，拼多多市值一度超過(guò)阿里，就側(cè)面反映出了，在經(jīng)濟(jì)趨緩大背景下，消費(fèi)趨勢(shì)更偏重“性價(jià)比”。

何況掏空六個(gè)荷包的買房。

這道理，想買房的懂、開發(fā)商也懂，但競(jìng)品項(xiàng)目、老業(yè)主、監(jiān)管層懂又不想懂。

0.5成首付、75折、高傭金 引發(fā)競(jìng)品不爽

深圳龍華區(qū)，據(jù)壹線君打探到，這里有好幾個(gè)樓盤，正在明里暗里打著“價(jià)格戰(zhàn)”。

比如位于龍華中心區(qū)的富基云瓏府（備案名“云瓏府”），前段時(shí)間傳出0.5成首付，或7.7折總房款促銷。

云瓏府項(xiàng)目2022年12月入市，主流戶型為123-155㎡，備案均價(jià)約6.4萬(wàn)/㎡，總價(jià)不低。

4月份，該項(xiàng)目就推出了85折活動(dòng)；隨后，又推出“買一送一”活動(dòng)：即買一套云瓏府房子，送東莞一套房子的部分首付或開發(fā)商旗下深圳大鵬區(qū)的一套統(tǒng)建住房。

但，這些手段都沒(méi)有“贏得市場(chǎng)”。

截至12月7日晚，251套房源中，只去化了37套，去化率不到15%。

于是，這個(gè)項(xiàng)目直接推出了0.5成首付，或7.7折：

• 0.5成首付，總價(jià)按照房屋備案價(jià)銷售，這一模式，滿足條件的購(gòu)房者需要準(zhǔn)備3成首付，待完成簽約后，開發(fā)商會(huì)將2.5成首付返還給購(gòu)房者。
• 而直接打折模式，項(xiàng)目總房款按備案價(jià)打7.7折，但購(gòu)房者需要付3成首付。

還有些項(xiàng)目，采取的是把“返還傭金”——開發(fā)商把讓利空間給到渠道，買房人找中介買房，有的可以打到8.5折，有的甚至7.5折。

但這個(gè)折扣，需要賣出去后，開發(fā)商返傭給中介，中介返給購(gòu)房人。

據(jù)當(dāng)?shù)刂薪榻榻B，卓越和奕府、佳兆業(yè)在深圳的部分樓盤，都采取了此類優(yōu)惠方式。

有“打骨折”的，自然就沒(méi)有人愿意去買原價(jià)的。

這一下，周邊競(jìng)品全不干了，深感震驚、強(qiáng)烈譴責(zé)。

剛買房就虧本 老業(yè)主集體投訴

老業(yè)主更坐不住了，直接投訴監(jiān)管部門。

月初，多位合肥偉星濱江道（濱宸里）的老業(yè)主們，打12345投訴、上政府網(wǎng)站留言：項(xiàng)目惡意降價(jià)惡意降價(jià)，涉嫌擾亂市場(chǎng)。

據(jù)自媒體介紹，這些老業(yè)主之前買入單價(jià)在2.8萬(wàn)/㎡左右。但最近濱江道計(jì)劃清倉(cāng)最后兩棟，售價(jià)下調(diào)到2.1-2.3萬(wàn)/㎡，和前四批次的單價(jià)比起來(lái)，相當(dāng)于打了85折。

同樣時(shí)間，有蘇州網(wǎng)友投訴稱：高新區(qū)保利時(shí)光印象雅苑項(xiàng)目，同樓層同戶型，位置更差的邊戶，2個(gè)月降了6萬(wàn)?！岸潭虄扇齻€(gè)月居然如此降價(jià)，說(shuō)明當(dāng)時(shí)價(jià)格虛標(biāo)?！?/p>

另有網(wǎng)友表示，蘇州市相城區(qū)保利云上流光項(xiàng)目，此前以8折價(jià)格銷售，之后直接降到了75折，總價(jià)一降再降。

南京，電建瀧悅雅頌的業(yè)主，投訴在自己買房3個(gè)月后，開發(fā)商已經(jīng)在備案價(jià)格基礎(chǔ)上降價(jià)接近20%出售。甚至有部分樓層部分戶型，價(jià)格已跌回周邊10年前二手房?jī)r(jià)格。

武漢，多位光谷偉星星悅廣場(chǎng)的老業(yè)主投訴，買房時(shí)單價(jià)2-2.2萬(wàn)/㎡左右，但后來(lái)項(xiàng)目大幅降價(jià)至1.3-1.6萬(wàn)/㎡。以1套100平方米的房子來(lái)算，不到一年，還沒(méi)開始交房，就損失了40-50萬(wàn)元。

成都，有網(wǎng)友投訴，東部新區(qū)簡(jiǎn)州新城的保利中糧湖光錦云，“惡意降價(jià)擾亂市場(chǎng)”，項(xiàng)目拿證價(jià)格1.5-1.7/㎡，現(xiàn)在以9000元/㎡均價(jià)銷售，降幅達(dá)到40%以上。

惠州，網(wǎng)友也在”領(lǐng)導(dǎo)留言板”上投訴該地包括保利陽(yáng)光城在內(nèi)的部分樓盤，違反之前的”限跌令”，市場(chǎng)出現(xiàn)7折甚至5折的折扣，還沒(méi)收房，房?jī)r(jià)又虧了幾十萬(wàn)。

深圳，龍華區(qū)中海聞華里老業(yè)主留言稱，該樓盤用工抵房的名義變相打折賣房——工抵房直接降價(jià)60萬(wàn)元銷售。

該老業(yè)主表示，不是不允許樓盤根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行打折銷售，壞的樓層95折，其他樓層97折也是允許的，但是他們直接降價(jià)60萬(wàn)元，作為老業(yè)主心理上是無(wú)法承受的。

諸如此類的投訴，已是不勝枚舉，老業(yè)主們已開始崩潰。

監(jiān)管兩難：想活絡(luò)樓市又擔(dān)心擾亂市場(chǎng)

這時(shí)候，需要有人能出來(lái)主持公道。

但接收意見的監(jiān)管部門，更是兩難。

一方面，他們是希望促進(jìn)樓市去化的，傾向”把市場(chǎng)的交還給市場(chǎng)”，不再對(duì)新房定價(jià)進(jìn)行過(guò)多干預(yù)。

南京市房地產(chǎn)交易登記中心商品房銷售管理中心表示，“對(duì)房企降價(jià)沒(méi)有規(guī)定。在核驗(yàn)購(gòu)房合同的時(shí)候，系統(tǒng)會(huì)將成交合同和備案價(jià)進(jìn)行比對(duì)。不高于該價(jià)格，合同都能通過(guò)”。

蘇州高新區(qū)住建局也和媒體反饋：“樓盤銷售的房源本身屬于商品，如果不允許開發(fā)商降價(jià)促銷，有可能導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂，項(xiàng)目出現(xiàn)爛尾的風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

但另一方面，面對(duì)那么多的民生投訴，又不可能不理睬。

尤其，之前不少城市還出臺(tái)過(guò)“限跌令”——2021年下半年到2023年上半年，在樓市下行壓力下，許多房企都曾試圖通過(guò)降價(jià)促進(jìn)銷售量，當(dāng)時(shí)全國(guó)有二十余個(gè)城市發(fā)布了“限跌令”，防止擾亂市場(chǎng)，形成“惡性競(jìng)爭(zhēng)”。

當(dāng)時(shí)，這些城市限跌的幅度多數(shù)是備案價(jià)的85折。有的城市限跌幅度更少，比如合肥，僅為備案價(jià)下浮5%。

眼下，這些“限跌令”都還并沒(méi)有明文取消。

一些城市的住建局，按照“原則”，選擇“約談降價(jià)房企”。

上文提及的幾個(gè)大幅降價(jià)項(xiàng)目，后來(lái)：

• 合肥偉星濱江道發(fā)布聲明，表示還處在登記階段，尚未正式對(duì)外銷售，具體價(jià)格以雙方簽訂的《商品房買賣合同》簽署約定為準(zhǔn)；
• 武漢偉星光谷星悅廣場(chǎng)項(xiàng)目的銷售被房管局叫停了三天；
• 成都簡(jiǎn)陽(yáng)的”保利湖光錦云”，被相關(guān)部門以”由于價(jià)格波動(dòng)過(guò)大，涉嫌擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)正常秩序”為由，暫停辦理網(wǎng)簽備案；
• 惠州保利陽(yáng)光城也因降價(jià)促銷被當(dāng)?shù)刈〗ň忠笳摹?/li>

但中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦認(rèn)為，過(guò)去雖有很多地方出臺(tái)“限跌令”，但時(shí)間長(zhǎng)了以后，大家發(fā)現(xiàn)“限跌令”不能真正控制房企的降價(jià)行為。

比如有地方政府規(guī)定樓盤打折幅度不超過(guò)備案價(jià)15%，房企在實(shí)際操作中雖然號(hào)稱不打折，卻有很多其他名目，比如送幾年物業(yè)管理費(fèi)、送車位，甚至還有房企送黃金、送現(xiàn)金，限跌令其實(shí)早已“名存實(shí)亡”。

他認(rèn)為，許多地方政府之所以放開對(duì)新房?jī)r(jià)格的限制，是為了保住房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性。

“如果一味限制房企降價(jià)，市場(chǎng)完全沒(méi)有流動(dòng)性、完全僵住，反而會(huì)帶來(lái)更多問(wèn)題與矛盾，所以現(xiàn)階段還是要讓市場(chǎng)發(fā)揮它的價(jià)格調(diào)節(jié)機(jī)制，讓交易量爬升起來(lái)，房地產(chǎn)銷售端才有恢復(fù)的可能性。”