今年是東莞進(jìn)行深度城市化的第二年，多個項目已陸續(xù)落地，更多美好場景正在兌現(xiàn)中。

根據(jù)東莞3年深度城市化計劃，有60個深度城市化項目，超7000億投資，其中城中村改造項目備受熱捧。

值得注意的是東莞樓市深度調(diào)整已有3年，房企生態(tài)位正發(fā)生巨變，這對于東莞本土房企來說，這可能是一次“彎道超車”的機(jī)會？

另外，租金是影響住房價值的核心變量，你有什么看法？

上新4個舊改盤，本土房企踩準(zhǔn)漲價前兆？

東莞舊改陸續(xù)進(jìn)入兌現(xiàn)階段，東城區(qū)域的舊改項目呈現(xiàn)井噴的節(jié)奏了。

其中，東莞本土房企的舊改樓盤額外搶眼，例如光大天驕國際、鼎峰源啟、民盈高田國貿(mào)府和海德舊改項目。

海德舊改項目示意圖

這四個舊改項目的總投資達(dá)200多億元，并且還是卡在東莞房價持續(xù)滑行的階段要井噴上市，難道是提前感知到未來東莞房價的走勢？

本土開發(fā)商有準(zhǔn)備的突襲，可能是踩準(zhǔn)了東莞樓市價值爆發(fā)的前夜嗎？

他們憑借著自身熟悉的地域優(yōu)勢，加上東莞大力發(fā)展的舊改方案，有機(jī)會在這一次搶占回部分失去的市場份額。

有個問題可以探討一下，即將上市的光大天驕國際實際售價多少才會獲得市場認(rèn)可呢？有人鐵粉朋友說，超過4.5萬/平就不想下手了。

不過，目前東莞樓市需要平衡供需關(guān)系，進(jìn)而絲滑進(jìn)入房地產(chǎn)的發(fā)展新模式。

值得注意的是在不能多賣宅地的時候，東莞不僅大搞城中村改造項目，還要落地多個配售型保障房項目，也是一種“地方融資渠道”，同時還壯大了G有資產(chǎn)份額。

花38.74億拍地，三家本土房企失算了？

過去3年，東莞3家本土房企逆勢在公開市場拍地，傳遞著是什么信號呢？

其中，2022年瓏遠(yuǎn)在大嶺山花了21.01億拿下一宗宅地，折合樓面價約1.4萬/平，項目售價不及預(yù)期中。

新世紀(jì)首鑄君匯府示意圖

2023年新世紀(jì)在石碣花了15.39億拿下一宗宅地，折合樓面價約0.98萬/平，項目售價也不及預(yù)期中。

2023年眾筑在東坑花了2.34億拿下一宗宅地，折合樓面價約0.78萬/平，項目售價暫時符合預(yù)期中。

例如，眾筑項目松湖瑧府，已拿預(yù)售證的1號樓有104套，備案均價2.3萬/平，實際售價1.7萬/平左右，目前未售房源有100套(數(shù)據(jù)來自:莞E住建)。

從目前3家本土房企的項目銷售情況來看，市場環(huán)境急速變化，使得售價背離了預(yù)期，一定程度上也意味著“預(yù)期”無法與市場同行。

有時候本土房企也有點“黃袍加身”，需要咬著牙上，這就是覺悟。

對于當(dāng)下東莞樓市，市場的能量遠(yuǎn)超人力，遵守規(guī)律是度過周期的最合適選擇。

央媽喊話：租售比2%，東莞房價會如何？

近期，央媽發(fā)布了2024年第二季度貨幣政策執(zhí)行報告專欄，重點提到了租金是影響住房價值的核心變量。

第一種:租金不變，房價滑行。簡單來說就是一線城市租售比已達(dá)2%，二三線城市也升至3%左右，那么東莞這座城市是否可以簡化2%至3%租售比推算市場上7成樓盤的售價合理性。

注:租售比也可參考國債收益率的變化，最新5年期國債收益率為2.3%。

第二種:房價不變，租金上漲。大家可能都感受到現(xiàn)在的“低通脹”壓力，假如房價不變而房租拉漲，是否就可以實現(xiàn)東莞房子租售比的更合理性。

金融政策支持住房租賃市場

正如央媽所講的大力用金融政策支持發(fā)展住房租賃市場，看齊租售比2%至3%，是不是可以通過金融支持拉漲租金來實現(xiàn)本輪樓市大轉(zhuǎn)換呢？

例如，東莞一套掛牌200萬的房子，一年租金3萬，現(xiàn)在租售比僅有1.5%，未來把年租金改為4萬，這樣這套房子的租售比就達(dá)到2%，甚至年租金漲到6萬，租售比就達(dá)到3%了。

近期，聽說深圳部分公租房也漲租了。這個事傳遞著是在租售同權(quán)下，綜合配套更好的公租房，租金也會適時出現(xiàn)調(diào)整。

對此，漲租金需要一座城市綜合實力的體現(xiàn)，那么這次部分城市會不會出現(xiàn)房租(商品房)上漲先于房價的路徑？

影響房價走勢的因素有預(yù)期、收入變化、租售比、供需關(guān)系、配套、競品、產(chǎn)品、樓齡、物業(yè)等，需要具體樓盤具體盤算。

如松山湖的金域松湖預(yù)售比核算來看，戶型約97平租金大概2500元/月，一年合計3萬租金，按2%租售比計算，售價才150萬左右，但是業(yè)主普遍掛牌價260萬左右，100萬的價差是“書包”帶來額外溢價；但是松山湖的三限房可能會持續(xù)影響這類型樓盤的售價，稀釋了購買力往二手房領(lǐng)域的集中釋放。

這里需要重點強(qiáng)調(diào)的是豪宅不在租售比的核算范疇內(nèi)，必須考慮金融性帶來的額外溢價，何況其配套、品質(zhì)、圈層等更有優(yōu)勢。

值得注意的是新規(guī)下，更高的得房率、更優(yōu)秀的產(chǎn)品和更好的品質(zhì)，或許是未來新房售價拉開老舊房子售價距離的關(guān)鍵突破口，所以也不能簡單套用租售比核算部分新房的售價合理性。

房叔有話說:樓市四輪抄底，第一輪地方下場，例如下場收儲商品房作保障房；第二輪大宗資產(chǎn)交易，例如一線城市億或者十億級別的房產(chǎn)(酒店、寫字樓等)；第三輪高端改善或者豪宅，例如大幾百萬或千萬級別的好房子；第四輪才是大眾買的房子，例如不超300萬的房子。上述步驟大體上有順序之分，不能全部用作標(biāo)準(zhǔn)答案。

房價上漲不僅與租售比有關(guān)，還與收入比有關(guān)，更與預(yù)期有關(guān)。