既在意料之中，也在猜想之外。

10月23日，中國金茂以40.13億元價格拿下了豐臺區(qū)東鐵營地塊，建筑面積約7.21萬平米，銷售指導(dǎo)價在10.75萬元/平米（上下浮動8%）。

曾經(jīng)是北京土地市場拿地大戶的金茂，已經(jīng)2年多時間沒有出手拿地，而東鐵營地塊在掛牌時僅有金茂一家報(bào)名。因此，拿下東鐵營地塊在預(yù)料之中，而金茂將在這個地塊上做個什么產(chǎn)品，恐怕在大多數(shù)人猜想之外。

僅僅在拿地結(jié)果宣布數(shù)小時后，中國金茂的工程部辦公室就已經(jīng)進(jìn)入工地?？磥磉@塊地做什么產(chǎn)品，金茂早已拿定主意。

金茂在東鐵營地塊做什么產(chǎn)品？這成為業(yè)內(nèi)最熱門話題。

多數(shù)網(wǎng)友認(rèn)為，金茂會打造一個新的金茂府。

畢竟這個地塊距離宋家莊的北京金茂府僅1公里左右，向東直線2公里又是分鐘寺的東叁金茂府，有的網(wǎng)友給東鐵營地塊取名為“北京金茂府三期”。

更有有才的網(wǎng)友叫它：南叁金茂府。

但是在房小評看來，東鐵營地塊大概率不會做金茂府產(chǎn)品：

1、新思路的提出：東鐵營地塊雖然距離南三環(huán)很近，周邊地鐵交通也很方便，但是城市界面一般，老破小和待拆遷地塊仍存在。

雖然它和宋家莊距離僅1公里，但是城市配套卻有很大差別。此外，宋家莊北京金茂府入市的時機(jī)和今天大不相同，對市場深刻洞察的金茂，大概率不會為了面子，在此做個大面積戶型、總價過高的產(chǎn)品，從而形成滯銷的隱患。

畢竟，距離不遠(yuǎn)處的方莊首開璞瑅隱園（備案名“紫芳園五期”）滯銷的案例就是教訓(xùn)——該項(xiàng)目定位是170-215平米的大戶型產(chǎn)品。截至21日，150套房源拿證滿1年，累計(jì)簽約11套住宅，去化率7%，成交均價10.45萬元/㎡。

2、新武器的使用：今年初，金茂發(fā)布了“金玉滿堂”四大全新產(chǎn)品線，對過去的產(chǎn)品配置進(jìn)行了升級。其中璞系是對標(biāo)頂奢酒店，主打東方美學(xué)，西安的金茂璞逸曲江，取得了成功。

璞逸曲江地塊資源也跟東鐵營差不多，屬于好片區(qū)的非好地段，需要靠大盤主義的操盤邏輯去取得成功。

棠系今年也在天津也賣得不錯（）。而這些試點(diǎn)成功的新產(chǎn)品系，也急需在金茂的大本營北京實(shí)現(xiàn)落地，擦亮金茂的品牌。

3、新打法的試水：過去開發(fā)商拿到好地段的土地，第一反應(yīng)就是做大戶型，做高端改善產(chǎn)品，但是這并非最明智的選擇。至少對東鐵營地塊來說，如果做成套總價都在2000萬元以上的產(chǎn)品，估計(jì)流速不會太快，這點(diǎn)在距離南三環(huán)不遠(yuǎn)處的大紅門板塊已經(jīng)得到證實(shí)。

大紅門板塊的幾個在售新盤項(xiàng)目，有的單價已經(jīng)降到8萬元左右，仍然流速不佳。而金茂的操盤團(tuán)隊(duì)經(jīng)過這兩年的整訓(xùn)，加上新產(chǎn)品系的鍛煉，已經(jīng)變得動作敏捷、身法輕盈。雖然在北京的項(xiàng)目少了，但是在上海等南方地區(qū)，金茂的成績卻斐然。

中國金茂很熟悉南方地區(qū)市場的最新操盤手法，而這方面經(jīng)驗(yàn)領(lǐng)先北京市場一個段位。

舉個例子，南方城市早就有在好地段做中檔面積段（如120、140平米）、高配置的中高端改善產(chǎn)品，主打地緣客戶改善，取得了成功。對于東鐵營地塊來說，大家認(rèn)可三環(huán)這個地段，也認(rèn)可金茂的產(chǎn)品，而周邊暫時不太讓人滿意的城市界面，自然可以包涵了。

房小評認(rèn)為，金茂東鐵營地塊很可能不做府系，而是做璞系，北京第一個金茂璞系產(chǎn)品落地，會重塑南三環(huán)價值體系，以無可對標(biāo)的新產(chǎn)品，開啟南三環(huán)樓市的新征程。

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