你的房貸降了嗎？
現(xiàn)在銀行已經(jīng)對存量房貸完成批量調(diào)整，對很多朋友來說，每個月要還的錢已經(jīng)開始減少了，但是我還是收到了很多粉絲發(fā)來的提問。
比如說，為什么我的房貸利率沒降到3.3%??？
房貸現(xiàn)在有個重新定價周期，到底是該選最長的12個月，還是選最短的3個月呀？
房貸降了，我們要不要提前還房貸呀？
今天我們爭取用一篇文章說清楚，房貸利率到底是怎么下調(diào)的，以及到底怎么做決策，才對我們最有利。
01
第一個問題，房貸利率調(diào)整到LPR-30個基點，為什么很多人的房貸，沒有降到3.3%呢？
目前所有房貸利率加點，高于-30個基點的存量房貸，在10月31日前，已經(jīng)全都統(tǒng)一調(diào)整到，不低于-30個基點了。
這句話是什么意思呢？
過去大家辦房貸時，利率都是各不相同的，很多人的貸款利率，是在LPR基礎上上浮的。
現(xiàn)在國家搞一刀切了，如果你當時的利率更低，那么你當年的優(yōu)惠還繼續(xù)存在，這不影響你。
但是如果你當年辦貸款的時候，沒有享受到優(yōu)惠利率，那現(xiàn)在國家一口價，直接給大家統(tǒng)一打折了。房貸利率只要高于這個數(shù)的，全都統(tǒng)一調(diào)整到LPR-0.3%了。
那為什么你的房貸利率，不是是用最新的LPR利率3.6%減去0.3%呢？
首先我們要知道，每年的房貸利率是怎么定的。
房貸利率是由A+B兩個部分組成的，A部分呢，叫做“5年期以上貸款市場報價利率”，也就是我們所說的LPR，那B部分叫加點。
這次的房貸新政等于是，把B部分統(tǒng)一調(diào)成了“-0.3%”。而最終你的房貸利率還要受A部分的影響。
而A部分的LPR，是當年簽貸款合同時定下的，每年確定1天，當做LPR的重定價日。
要么是每年的1月1日，要么是你貸款合同簽訂時候的貸款發(fā)放日。因為每年只能變更一次LPR，這就造成了在利率下行周期里，貸款利率的下調(diào)，根本趕不上市場變化。
比如今年，從年初到現(xiàn)在，市場LPR已經(jīng)下調(diào)三次了，從年初的4.2%一路下調(diào)到了3.6%。
然而因為很多人的利率重定價日是1月1號，就造成在明年1月1號之前，你都享受不到，今年利率下調(diào)的好處。
所以10月25日后，銀行批量調(diào)整，只是大家房貸利率下調(diào)的第一次，而接下來到了你的重定價日，我們又會迎來第二輪房貸利率下調(diào)。
而這次新政呢，重定價周期也又給大家開放了幾個新的選擇。房貸利率的重定價周期，取消了之前每年，只有一天的這種限制。
從11月1日也就是昨天開始，你可以選擇3個月重新定價一次，或者6個月，還是12個月重新定價一次。
注意啊，你只有一次的選擇機會。
02
所以第二個問題就來了，重新定價周期該怎么選？
到底是選最短的，還是選最長的那個呢？
如果未來利率持續(xù)下行，那么肯定選最短的那個，才能夠及時享受到，利率下調(diào)的優(yōu)惠，盡快讓你還的錢變少呀。
相反，如果未來的的利率要上升，那么肯定那個更長的重新定價周期，才對你更劃算，不會那么快得面對高利率。
所以選擇的關鍵是，判斷未來利率，到底是往上還是往下。
這個選擇是不是很熟悉呢？
早在2019年，存量房貸轉(zhuǎn)化為LPR利率的時候，就有很多朋友糾結(jié)，是選固定的利率呢？還是選浮動的利率呀。
當時呢我錄了視頻，建議大家選浮動利率，因為長期來看呢，未來一定是一個持續(xù)降息的周期，選擇浮動利率對大家最有好處。
轉(zhuǎn)眼那期視頻到現(xiàn)在，已經(jīng)5年過去了，又到了重新做選擇的時候了。
那影響利率的因素，就像大樹有主干也有枝丫這種感覺。
影響利率的主干因素，是利率的本質(zhì)，它是分享經(jīng)濟增長的東西。
我國歷史上，當年GDP增長率10%的年代，房貸利率曾經(jīng)高達8%以上。而目前呢，我國的GDP增長已經(jīng)過了那種，動輒8%、10%的黃金增長年代了，再也不會回到過去那么高的增速了。
未來是白銀時期，每年5%的增速，所以未來的房貸利率，是很難再恢復到過去那么高的，不會大漲起來。
其次，影響利率變化的枝丫因素，這就是政策對利率的導向。
隨著80年代最后一波人口高峰人群，逐漸脫離出婚育年齡，那住房的供需已經(jīng)迎來了翻轉(zhuǎn)，未來再也不可能，有如此巨大承接房子買盤的力量了。
所以在政策上，必需要考慮扶持買盤，控制賣盤，才能夠讓房地產(chǎn)市場不會迎來巨大的衰變。
政策的方向一定是去平抑這種下行的波動的，不可能加劇這種波動。所以呢，該怎么選對我們最有利？
還是那句話，早調(diào)整，早享受，盡量選短的那個。
03
最后一個問題，房貸降了，要不要提前還房貸？
房貸批量下調(diào)之后，大家的房貸利率都降到了百分之三點幾，未來逐步開始重新定價，還會繼續(xù)地往下降。
那老房貸和新房貸的利差逐漸縮小，一方面可以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，另一方面也能減少提前還貸的情況。
在這種情形下，考慮要不要提前還房貸，本質(zhì)上就是去權(quán)衡你的錢放在哪里機會更多。
如果你是一個比較會理財?shù)娜耍X在你手上的收益比房貸利率高，那么肯定是繼續(xù)還房貸才比較劃算。
相反如果你是很保守的那種人，錢放在手里頂多只敢吃一點銀行利息，那你還是可以考慮提前還一部分的。
但是我依然建議你，還是要留一點房貸在身上，因為最起碼，第一它能抵一點個稅，第二如果你手里有點現(xiàn)金，說不定還能參與到牛市中呢？給自己的未來多一點機會。
三個問題講完，大家還有什么疑問，可以在評論區(qū)留言。
相信很多朋友已經(jīng)開始感受到了，我們生活的每一次決策，都與經(jīng)濟發(fā)展息息相關，知識的力量會越來越在未來顯現(xiàn)，所以持續(xù)學習、不斷地提升自己就很重要了。
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