最近和朋友“老九”看了中旅青羊項目，44畝商住地，1.8容積率，無論位置，還是地塊本身，都還不錯。
但整個項目看下來，除了會所讓“老九”想起凱賓斯基的包房，其它并沒有記憶點。
一塊好地，淪為平庸，是怎樣發(fā)生的？
在深測君看來，它至少犯了五個不應(yīng)該犯的錯。
今年4月23日，中旅20300元/㎡拿下青羊44畝住兼商用地，也就是現(xiàn)在的中旅·青羊馥棠。
這個時間很重要，成都「4.26新規(guī)」之后，得房率大幅提升。
中旅拿地時間很不巧，沒能享受到新規(guī)紅利，有種新車剛到手，車商就發(fā)布迭代車型的痛感。
看過它的戶型和樣板間，能明顯感受到和新規(guī)產(chǎn)品的差距。
這一點可以說是“運氣”，不怪開發(fā)商操盤能力。
但對于購房者來說，為啥要花同樣的錢，買“上一代產(chǎn)品”？
這需要在產(chǎn)品呈現(xiàn)上，有極強說服力。
產(chǎn)品做好了，仍然有機會扳回局面，我們后面詳細說。
如果說“新規(guī)”的出臺時機是運氣使然，但拿地價格，就有點打腦殼了。
7月17日，中海以18100元/㎡樓面價拿下同板塊112畝住兼商用地。
兩塊地，都是住兼商，也都是1.8容積率。
后來者中海，卻有四大明顯優(yōu)勢：
第一，百畝大盤，操盤空間游刃有余。
第二，品牌溢價，中海畢竟有太多拿得出手的作品。
第三，新規(guī)！新規(guī)！新規(guī)！得房率已經(jīng)可以把對手按在地下摩擦。
第四，最重要的是，中海地價直接便宜2200元/㎡！
不要小看一平米2200元，現(xiàn)在很多開發(fā)商辛辛苦苦干完一個項目，利潤都沒這么多。
買貴的痛苦，好比剛剛到手的iPhone16，興奮勁還沒過，隔壁老王“雙十一”八折拿下，找誰說理？
只能嘆息，自己選的路，跪著也要走完。
地價已高位接盤，接下來怎么破？
沒有討巧的方法，不要抱有“萬一市場火了”的幻想，必須硬著頭皮“上最牛逼的產(chǎn)品”。
高價地一定是高能級產(chǎn)品才能破。
看看仁和29畝，金茂錦江，必須拿出看家本領(lǐng)才能破局，否則出局。
從宣傳造勢來看，中旅對青羊44畝，給予很高期望。
稱它是繼海南三亞“中旅·馥棠公館”之后全國第二座“馥棠系”作品。
但是，有一個疑問，同一個系，產(chǎn)品能級應(yīng)該差不多，這是常識。
查了下三亞“中旅·馥棠公館”，165㎡做套三，最大面積頂?shù)?00㎡。
能級上來看，兩個項目完全不在一個檔次。
這里放了一張三亞“中旅·馥棠公館”517㎡主力戶型圖，大家可以感受下成都、三亞兩座“馥棠”的能級。
有一個“Top系”頭銜，就能橫掃市場？
現(xiàn)在還相信這一套，未免太天真。
中旅·青羊馥棠44畝一共11棟住宅+2棟商業(yè)。
11棟住宅里有7棟為143㎡戶型，占絕對主力。
還從來沒有以143㎡做主力戶型的TOP級樓盤，過去30年都沒有。
143㎡這個面積段，太普通，太卷，太平?！?/strong>
太卷的意思就是供應(yīng)量太大，各大友商有太多創(chuàng)新，各種花招都耍完了。
再提示一組數(shù)據(jù)，去年成都中心城區(qū)戶均面積137㎡，今年是136㎡，143㎡真拉不開差距。
如果不是越秀·天悅云萃這樣新規(guī)首秀的革命性迭代，很難在市場上激起聲浪。
破解高價地，必須高能級產(chǎn)品。
如何做高能級產(chǎn)品，方式很多，可能有N種，這里我們就“抄作業(yè)”，看看友商是怎么做的。
▌破解方法一：高層，必須大平層
和中旅同一天拿地的 “金茂璞逸錦江”。
拿地時間一樣，金茂也沒有搶占到新規(guī)紅利，金茂同樣為住兼商，積率還是2.5!
金茂破局的方法是全大平層198㎡和225㎡，金茂也是獨立樓棟，無單元拼接，但金茂狠的地方就在于，上全端廳，雙全景艙。
結(jié)果，紅透半邊天。
如果說金茂52畝，有那么一點點地塊大的優(yōu)勢。
那么，仁和29畝呢，新綠大源29畝呢？
仁和面積段200-260㎡，新綠預(yù)計到320㎡，高端是利刃，有了這把利刃才能刺破高地價鎧甲。
▌破解方法二：更高能級的洋房
1.8的容積率，完全有條件上洋房。
遠的有白鷺灣F4，全是1.5低容“洋房+別墅”。
近的有越秀·天悅云萃革命性的143㎡洋房，這個戶型炸裂之處既有新規(guī)紅利，也有洋房本身公攤低，帶來的高得房率。
越秀把143㎡推升至“墅級洋房”的高度，市場自然埋單。
▌破解方法三：高低配，上高能級別墅
錦江上院，據(jù)說是去年主城銷冠，反正千萬級別墅也清了。
這個盤值得學(xué)習(xí)。
2.4容積率，比容積率已是劣勢。
但通過高低配合理合規(guī)，選擇“疊拼+大平層”，別墅達到千萬級，高層也做到170㎡起。
至于有人說，中旅44畝太小，高低配可能對視嚴重。
這個問題好解決，把別墅放在東側(cè)，高層放在西側(cè)，樓棟全南北向排列，這樣既沒有對視，別墅還不臨西側(cè)道路，是非?？尚?。
對面中海112畝，便是橫（東西）向高低配，既避免對視，又放大項目能級。
這樣的解決方案，俯拾皆是。
在現(xiàn)行嚴峻的市場競爭下，沒有討巧的辦法，全是硬功夫比拼。
只有拿出最好的產(chǎn)品，使出看家本領(lǐng)，才能破解高地價！
認清現(xiàn)實，不要幻想還有捷徑！
雖然是1.8低容積率，但整個項目沒有展現(xiàn)出低容價值。
好比身高超過2米，沒把身高優(yōu)勢轉(zhuǎn)化成籃球?qū)嵙Α?/p>
既沒有做當(dāng)下流行的端廳，戶型也缺乏亮點，太求穩(wěn)。
在人人創(chuàng)新的年代，求穩(wěn)才是最大的風(fēng)險。
143㎡作為中旅·青羊馥棠主力戶型，有幾個問題本應(yīng)該避免。
中旅·青羊馥棠宣傳最大亮點是1.8容積率，獨立樓棟，未做單元拼接，戶戶端戶。
這一點，的確不錯，值得點贊。
但問題是，到底如何才能發(fā)揮端戶優(yōu)勢？
大視野，大采光，對不對？
但中旅·青羊馥棠沒有做任何端廳，只是在主臥做了轉(zhuǎn)角窗。
主臥180°轉(zhuǎn)角窗，按照現(xiàn)在普遍“主臥U型全景艙”瘋狂卷法，實在太小清新了。
另外，主臥180°采光，人人都能做，再去反復(fù)強調(diào)，有些小題大做。
同樣是143㎡，同樣是老規(guī)，同樣是端戶，可以看看閱天府143㎡是如何做的。
生活陽臺，竟然在臥室外側(cè)。
如果是高密剛需，也就算了，但是1.8低密，有充足設(shè)計空間。
廚房放置雜物到生活陽臺，要經(jīng)過臥室；晾曬衣物，要經(jīng)過臥室……多少有點尷尬。
新規(guī)143㎡普遍升級到3衛(wèi)雙套房。
就連萬科錦上揚華2.9容積率，143㎡也搞出了3衛(wèi)雙套房。
老規(guī)實在搞不出來雙套房，好歹公衛(wèi)做成1.5衛(wèi)，早高峰時段，有人使用馬桶，有人洗漱，可以同時進行。
翻看前面閱天府143㎡雙端廳戶型，公衛(wèi)也是1.5衛(wèi)設(shè)計。
不然，老人早上使用馬桶，著急上學(xué)的孩子卻無法洗漱，急死人。
另外，衛(wèi)生間外側(cè)是生活陽臺，這也是小瑕疵。
從戶型圖可以看到，餐桌和次臥動線交叉，形成干擾。
樣板間就餐區(qū)使用4人位餐桌，如果需要使用6人位會較為局促。
另一間次臥（書房）門也正對客廳，動線上同樣存在干擾。
上面這些問題，有些看上去微小，比如客廳與臥室動線問題。
但在深度卷產(chǎn)品的當(dāng)下，比的就是細節(jié)，比的就是對居家生活的深度理解。
作好一個改善盤，重點是什么？
答案很簡單：產(chǎn)品力！
如果自身沒有練好內(nèi)功，盲目上價值，上檔次，很容易陷入“花錢沒效果”的境地。
中旅·青羊馥棠在營銷上走“高大上”路線，舉一個例，比如和某某高端豪車俱樂部跨界營銷。
深測君看了下，這家豪車俱樂部號稱準入門檻是200萬以上豪車。
這樣的營銷，目標客群能匹配？
143㎡的改善客戶，會關(guān)心200萬以上的豪車？
或者說，200萬以上的豪車會員，會買143㎡的住宅？
做好產(chǎn)品，夯實產(chǎn)品力底盤，才是競爭力“基本盤”。
按理說，中旅·青羊馥棠在提升產(chǎn)品力上，可以“花錢”的地方還很多。
比如，首層全架空，不僅是高端，已是改善盤“基操”。
首層架空更花錢，但為業(yè)主帶來的體驗會好太多！
又比如，能否把生活陽臺與廚房相連，既方便，動線也更合理。
把錢花在刀刃上，有效控制成本，最終給到客戶實在，實惠。
反之，不會花錢，成本降不下來，最終“羊毛出在羊身上”。
決定產(chǎn)品生死有四個階段，如果要選定兩個瞬間，除了選品就是價格。
中旅·青羊馥棠首開均價超過3.8萬/㎡，如果基于成本考慮，合理。
但問題在于，價格是需求決定，并不是成本。
麓湖最近2.4萬/㎡起的價格（個別房源），被熱烈討論。
但很多人沒看懂，麓湖定價策略在于，隨行就市，價格由需求決定，并不是麓湖自身決定，這一點麓湖想得很明白。
有人說，麓湖是為了維持“開盤必清”的光輝形象。
這不是根本原因，根本原因在于，維持高價格，開盤不能清，順銷就能清？
順銷還得降！
你以為2.4萬/㎡會砸麓湖的牌子？
不會，它既不會影響麓湖長湖闕頂層超10萬的單價，也不會影響接下來黑石島的天花板價格。
再說回中旅·青羊馥棠，隔壁二手房，新鮮出爐的首創(chuàng)禧瑞光華，目前成交兩套，均價2.7萬左右。
同樣是2T2，首創(chuàng)缺點是上一代產(chǎn)品沒有電梯獨立入戶；優(yōu)點是首創(chuàng)早就懂得生活陽臺應(yīng)該連接廚房，1.5衛(wèi)方便適用。
最最最大的優(yōu)勢是便宜了150萬！
按照成都還不到5萬元/年的人均可支配收入，150萬，夠普通人奮斗30年！
最后，在越來越挑剔的購房者面前，只有產(chǎn)品足夠真誠，足夠硬核，才能得到認可。
地產(chǎn)高速增長時代的結(jié)束，意味著粗放時代結(jié)束。
這也并非壞事，老舊產(chǎn)能必將屬于過去。
精細化時代的大幕，才剛剛拉開。（完）
※聲明
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