樓市到現(xiàn)在差不多也快接近尾聲了，如果說今年的樓市還有什么值得再回味，應(yīng)該是這幾個(gè)字：
新政高頻期
確實(shí)，今年幾乎所有城市都知道要在政策調(diào)控上拿出最大誠意，于是我們看到大量政策紅利也在集中性快速落地
比如全國已有超20個(gè)省份都在降低首付，有最低首付15%
比如取消房貸利率下限，降低契稅、增值稅...
上海這個(gè)城市尤為如此，也都做到了這些
但不一樣的是
就是你仔細(xì)去看每次上海針對樓市調(diào)控決策的研判，其實(shí)有著非常強(qiáng)烈的“個(gè)性色彩”
算上2023年中旬上海發(fā)布代表性的樓市新政大概有8次
而在這里，你會(huì)發(fā)現(xiàn)其他政策很難見到的關(guān)于明確人群劃分
非滬籍單身人士
在8次新政中出現(xiàn)了5次，占比超過一半
再好比即使是針對整座城市做調(diào)控，也都帶有清晰的區(qū)域指向
最先開放單身限購，是“可以在外環(huán)外（崇明外）限購1套住房”
最先有人才購房放寬，也一般都是從臨港、金山、青浦這些區(qū)域開始
這也是為什么提到上海樓市調(diào)控，我們總習(xí)慣于用到精細(xì)化這個(gè)詞
但是“精細(xì)化”只是在字面么
以及
當(dāng)購房者也已經(jīng)開始對每次新政后短期內(nèi)的成交回暖有了疲軟，不再停留在點(diǎn)狀關(guān)注一二手成交量的時(shí)候
上海這么麻煩的調(diào)控模式，到底是為了什么
一定不是簡單為了數(shù)字
為了更好看清楚整個(gè)格局，我們真正需要的，其實(shí)是一個(gè)能夠站在城市維度審視的全局視野
尤其是在這個(gè)接近樓市尾聲的時(shí)刻
所以今天這篇文章其實(shí)沒有關(guān)于房價(jià)和成交量太多的內(nèi)容，但希望這樣的第三視角可以給大家?guī)韺ι虾Ｐ抡{(diào)控不一樣的理解
01
鼓勵(lì)外地單身買，是為了去化外環(huán)外的一二手房
來自今年1月30日上海官宣外環(huán)外開放單身限購
這句話就值得我們拆兩遍
首先，是一直被限制的外地單身購房，終于撕開了口子
回顧上海最早啟動(dòng)戶籍單身限購是在2013年，嚴(yán)格到無論多少社保，只要是非滬籍單身人士，就不可以
上海一直都是全國最嚴(yán)限制外地人買入的城市
所以這次時(shí)隔10年之后放開單身購房，也意味著這是上海對過去壓抑已久非滬籍購買力的一次集中釋放
并且想要釋放到哪里也寫在題眼了：外環(huán)外
為什么是這里
不僅是因?yàn)榍嗥值男鞗?、閔行的七寶以及唐鎮(zhèn)這樣樓市新貴板塊都屬于外環(huán)外
更因?yàn)楸澈蟠睚嫶蟮臉鞘蟹蓊~
跟大家分享一個(gè)數(shù)據(jù)，那就是二手市場中，外環(huán)外占據(jù)了全市約50%的成交，新房還有更夸張，上海近70%的新房供應(yīng)，以及近70%的新房成交也都在這里
所以本質(zhì)上買入外環(huán)外也就解決了上海1/2的二手市場、2/3的新房市場
而之所以要引入外地人
如果各位有去過嘉定、青浦、松江、奉賢這些外環(huán)外區(qū)域就知道，根據(jù)上海年鑒，這里超過一半的常住人口就是外地人，也更加年輕化
換言之，放開外地人也就釋放了外環(huán)外約50%的購買力
而反饋到市場也確實(shí)如此
首先新政后2-3月的整體成交很強(qiáng)烈，大部分外環(huán)外區(qū)域基本都來到近1年高位
1月30日開放外環(huán)外單身限購后：
以上為二手房成交數(shù)據(jù)
其中寶山外環(huán)外成交占比全區(qū)58.81%，閔行占比71.49%，都是全年最高值
除此之外
這也是第一次在官方數(shù)據(jù)中看到新政后關(guān)于非滬籍人群在外環(huán)外購房的統(tǒng)計(jì)
來源：上海市人民政府
并且可以看到，即使是后來527新政將非滬籍單身人士的購買條件，從原來外環(huán)外“新房+二手”變?yōu)樵黾油猸h(huán)內(nèi)“二手房”之后
外地人購房最大需求依然集中在外環(huán)外
購房者中超20%為非滬籍人群，這個(gè)人群中60%以上購買的是外環(huán)外的新房
我們不排除這其中的高收入人群，但非滬籍單身人士大概率是剛需，所以引入外地人到外環(huán)外去買房
其實(shí)也是為了最大程度激活上海剛需
當(dāng)然對準(zhǔn)的不止外地單身
02
放開外地家庭購房，對標(biāo)的是全市二手房
如果你是居住在上海的外地家庭，重點(diǎn)關(guān)注一個(gè)因素就好
社保年限
和限制外地單身一樣，針對外地家庭也是在2016年為了防止房價(jià)過快暴漲，將外地戶口限購條件增加為5年社保
而時(shí)隔8年的今年，對社保就出臺(tái)了3次調(diào)整
新城以及南北轉(zhuǎn)型等重點(diǎn)區(qū)域以及臨港新片區(qū)，參考具體政策
5年社保變3年再變1年
僅一年時(shí)間完成調(diào)控，你都可以感受到上海在這件事上的急迫，如今外地人想要來上海買房，僅需1年社?；騻€(gè)稅（外環(huán)外住房）
那么問題來了
外地單身是用黑字寫上了外環(huán)外一二手房，那對于外地家庭又是刺激哪里
全市的二手房
本質(zhì)意義上就是一手豪宅目前因?yàn)榉e分制度依然保持著較高的購房門檻，特別是今年上海很多核心區(qū)域高積分樓盤出現(xiàn)
所以哪怕是針對外地改善和外地豪宅客戶，目前在上海開的核心口子還是更多接盤二手改善
于是在929新政社保年限來到最低1年社保以后，首先全市二手成交真的爆了
而且是連爆三周
根據(jù)鏈家每周轉(zhuǎn)定單，新政首周成交環(huán)比漲幅33%，第二周對比新政首周上浮114%，第三周對比前周上浮103%
但更重要的是除外環(huán)外，我們發(fā)現(xiàn)這波刺激還明顯集中在中環(huán)附近
新政后的10月，內(nèi)中環(huán)+中外環(huán)的成交環(huán)比漲幅48.56%，同比漲幅67.83%，比內(nèi)環(huán)內(nèi)成交更旺盛
尤其是中環(huán)內(nèi)板塊
新靜安大寧板塊的慧芝湖花園900萬上下的兩房，平均每套每兩周十幾組帶看，10月過半就成交近10套，相當(dāng)于新政前一個(gè)月的量
此外普陀長風(fēng)、閔行的梅隴、浦東北蔡環(huán)比漲幅也都在50%以上
其實(shí)到這已經(jīng)很能感受到上海針對外地人調(diào)控之精準(zhǔn)
但更妙的是，對二手流動(dòng)性的刺激
03
還在通過政策間聯(lián)動(dòng)，讓市區(qū)二手房也流通起來
很多政策需要連在一起看
而這也是我眼里今年上海所有新政最點(diǎn)睛之筆的地方，來自527新政中的這幾條
大家可以對照著看
部分上海529新政
當(dāng)初很多人的注意點(diǎn)都是對非滬籍單身放寬了限購區(qū)域
從原來外環(huán)外的“新房+二手”，變成現(xiàn)在外環(huán)內(nèi)的二手房也可以買了
單看好像沒什么稀奇，但如果結(jié)合另外兩個(gè)輔助政策
第一，鼓勵(lì)企業(yè)可以買上海2000年以前，建面≤70平的二手房，不限套數(shù)
另外，房東賣掉外環(huán)內(nèi)2000年以前的老房子并且置換可以得到以舊換新的補(bǔ)貼
我們不妨來看下這里的購買邏輯，賣掉外環(huán)內(nèi)2000年前并且70平米以下的二手房，放在市區(qū)不就是妥妥的老破小
而現(xiàn)在可以買外環(huán)內(nèi)老破小的，又是外地單身這樣的剛需
所以三點(diǎn)放在一起怎么看，其實(shí)是這條置換鏈條
鼓勵(lì)剛需上車市區(qū)老破小-->鼓勵(lì)市區(qū)老破小房東置換-->置換方向外環(huán)外新房
這才是這次新政一箭三雕的地方
通過撬動(dòng)起二手房這個(gè)樞紐支點(diǎn)，從而盤活整個(gè)鏈條
要知道對于當(dāng)下客戶購買力資本的來源，買房的前提大多來自于先賣房
也因?yàn)槎址康馁I賣同時(shí)進(jìn)行的置換模式一套帶兩套的模式，又直接影響一手房和土地市場的成交情況
而這里面關(guān)鍵的關(guān)鍵，就是老破小的賣
果然
以上為二手房成交數(shù)據(jù)，截止11月中下旬
在527新政之后這類房源的成交量高達(dá)5178套，直接創(chuàng)下今年新高，僅次于去年3月小陽春的5255套
所以說這次的制定很厲害
就是看準(zhǔn)了一個(gè)城市的內(nèi)核本質(zhì)上就是二手房，一個(gè)城市二手房足夠好包括他的土地市場才會(huì)真的好
短期內(nèi)刺激市場可以簡單通過調(diào)控一手房，但要想市場長期穩(wěn)定，二手房的流通性一定是讓鏈條擁有自循環(huán)的最大動(dòng)力
其他想要抄作業(yè)的城市可以直接看過來
04
另外，高端購買力在當(dāng)下也應(yīng)該是目標(biāo)之一
剛需客是人，有錢人也是人
前者可以為市場帶來更多流動(dòng)，后者雖然數(shù)量不多，卻占據(jù)著整個(gè)樓市最高端的購買力，所以如果想開放限購，就是讓城市的富豪們可以更多的買房
只不過區(qū)別在于是以何種方式
大概有兩種，一種是減免交易稅費(fèi)，另一種是加杠桿
比如去年的認(rèn)房不認(rèn)貸就屬于后者
前面我們提到中產(chǎn)置換的邏輯是先賣房再買房，對于他們來說購買力高度依賴賣房
所以認(rèn)房不認(rèn)貸的本質(zhì)，就是通過給中產(chǎn)更大的杠桿，讓中產(chǎn)可以更好更方便的換房
但在所有新政里，占比最多的還是減免稅費(fèi)
尤其是當(dāng)我們把這三條串聯(lián)起來
2023年9月1日，普宅取消套總價(jià)限制，原單套面積≤140平調(diào)整為≤144平
929新政，上海實(shí)行了增值稅免征年限從滿五改滿二等政策，但其中取消普宅這條暫時(shí)擱置
2024年11月18日，實(shí)行了10年之久的上海普宅概念，退出歷史舞臺(tái)
翻譯過來就是
第一，占二手大頭的增值稅年限滿五改滿二
最先反應(yīng)過來的就是前灘
作為上海最火熱的板塊之一，前灘樓市兩個(gè)最大的爭議，一個(gè)是改善的地段但都是非改善的產(chǎn)品，一直以來小戶型占主導(dǎo)
再則它們大多是過去兩年新交付，曾經(jīng)受滿五限制，增值稅非常高
這也是為什么增值稅免征年限改滿二后，前灘立馬支棱起來
以上為二手房成交數(shù)據(jù)，截止11月中下旬
新政后10月總成交30套，相當(dāng)于過去7、8、9三個(gè)月的成交總和
其中超20套的房源面積都在70平以下
而能夠符合滿二也就是大概在3-5年前買房的人，很明顯這波政策就是利好2021年曾經(jīng)高杠桿買房的房東
可見只要刺激到位了，好的板塊就會(huì)被認(rèn)可，價(jià)格到位了，市場就有改善置換的需求
第二，歷經(jīng)3次新政，普宅標(biāo)準(zhǔn)終于被取消
普宅標(biāo)準(zhǔn)取消最大的改變來自144平的以上戶型限制沒有了，再結(jié)合疊加增值稅滿二的改變，于是這次刺激的主角又有了變化
尤其是剛過144平的滿二房源所在板塊
徐涇、陸家嘴、古北、聯(lián)洋等等
當(dāng)然也包括老靜安、黃浦新天地、黃浦濱江這些老錢板塊
前幾天中介小哥就跟我說，普宅標(biāo)準(zhǔn)取消才兩三個(gè)小時(shí)，立馬就有五六個(gè)客戶主動(dòng)向他咨詢
其中靜安楓景苑一套掛牌約2000萬面積也在144平以上的房子，按照當(dāng)初買入價(jià)格200多萬計(jì)算，普宅取消和沒取消之間，可能就是瞬間減少近百萬的稅
所以這件事背后還有著更深層面的市場因素
如果開放外地單身限購對標(biāo)的是剛需可以承接市區(qū)老破小的去化難，那么現(xiàn)在對144平以上高總價(jià)或者改善產(chǎn)品的利好
代表著高端購買力也應(yīng)該被重視被減輕
當(dāng)然，看到賣房的門檻在降低，同樣可以看到這么多新政后，還有哪些品類的房子依然在保持高門檻
05
市中心一手豪宅，依然是上海當(dāng)下最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)
這個(gè)結(jié)論似乎沒有被明確指出，但所有新政其實(shí)都是有傾向的
一個(gè)一個(gè)來看
首先我們從對外地人的購房限制就能知道，即使是在今年前所未有的開放限購之后，還是有著明確的區(qū)域劃分
對非滬籍單身人士在上海購房，可以是外環(huán)外的一二手房，也可以是外環(huán)內(nèi)
除了外環(huán)內(nèi)新房
再回過頭來去看稅費(fèi)和普宅
所有這些稅費(fèi)的核心，普宅標(biāo)準(zhǔn)的取消，還是在減少二手房的稅費(fèi)
所以你看上海這個(gè)目的還是很明顯，依然是
刺激二手房流通性
言下之意現(xiàn)在哪類房子門檻還比較高就很明顯了
二手房是拿來創(chuàng)造交易流通的，所以無論是外環(huán)線內(nèi)外，全上海大家都可以買
但是新房不一樣
本質(zhì)上因?yàn)樾路糠e分還能擁有較高門檻，即使是對于更寬裕一點(diǎn)的外地家庭，他們的主戰(zhàn)場也依然集中在中環(huán)和外環(huán)外的二手房
如今上海一手豪宅依然重點(diǎn)傾斜給了上海本地豪宅客戶
所以對于客戶而言，此時(shí)此刻你大概就知道市中心一手豪宅現(xiàn)在還是上海樓市最優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)
尤其是如果未來在環(huán)線這塊逐漸放松，從外環(huán)到中環(huán)到內(nèi)環(huán)，這個(gè)格局會(huì)更明朗
06
好了，所以這些新政到底在利好誰
就是當(dāng)我們真的把今年所有新政一條條連起來看，就會(huì)發(fā)現(xiàn)這從來不是一個(gè)單點(diǎn)的問題，而是系統(tǒng)化的統(tǒng)籌
本質(zhì)上是完全不同維度需求的圖譜式構(gòu)建
認(rèn)房不認(rèn)貸、外環(huán)外開放單身、527新政、929新政...我們看到每條新政背后
最后的本質(zhì)性變化是什么
最重要的就是在城市端口完成了將需求和供給側(cè)形成相對精準(zhǔn)的匹配
要想激活城市剛需，就去解綁全國最嚴(yán)外地人買房政策，要想更大刺激中產(chǎn)，就去降低稅費(fèi)和取消普宅標(biāo)準(zhǔn)即可釋放
如果還想更長期夯實(shí)樓市，放松限購政策就可以讓更多富豪進(jìn)場樓市
其實(shí)很多城市的樓市不熱，本質(zhì)上就是因?yàn)楣┬桢e(cuò)配
那么關(guān)于普通人
現(xiàn)在是買入上海樓市的好時(shí)機(jī)么
老實(shí)說這個(gè)問題很難一兩句講明白，但如果同樣和新政去匹配又會(huì)有清晰的畫面
所以大概是這個(gè)樣子
1、如果你是一個(gè)20多歲初入上海，工作滿一年的外地人，現(xiàn)在上車一套外環(huán)外新房，會(huì)是個(gè)不錯(cuò)的選擇
2、如果你已經(jīng)在上海打拼多年小有成就，考慮置換到市區(qū)大戶型，稅費(fèi)的減免能讓你省下不少錢
3、再或者你是房東，尤其是2021年高位上車的房東，現(xiàn)在無論成交周期和議價(jià)空間，都會(huì)比之前更樂觀
所以你會(huì)發(fā)現(xiàn)
為什么會(huì)有所謂的新政高頻期，又為什么上海今年要做如此麻煩的調(diào)控模式
就是因?yàn)楫?dāng)從城市層面做到引導(dǎo)整體供需對應(yīng)的梳理和細(xì)分之后，具體到實(shí)際樓市這種模式
真的有用
放開外地單身-->帶來了外環(huán)外一二手房的熱銷
放開外地家庭-->全市二手開始回暖，尤其不少中環(huán)板塊環(huán)比增幅50%以上
通過政策聯(lián)動(dòng)，形成二手置換鏈條-->市區(qū)老破小賣出了今年的二手新高
減少稅費(fèi)以及取消普宅-->前灘二手反彈，以及老靜安、新天地等144平以上滿二的改善產(chǎn)品最先響應(yīng)
引導(dǎo)需求的同時(shí)也更好的解決庫存
上海的管理一直都是精細(xì)化手術(shù)刀式的管理，大量的微調(diào)之下的疊加才會(huì)是我們看到如今樓市的面貌
上海今年如此復(fù)雜頻繁調(diào)控的原因正基于此
這座城市的個(gè)性也正基于此
只要我們知道這一點(diǎn)，對上海樓市的判斷，真的可以有更多信心
文中數(shù)據(jù)整理自兔博士App
以上為正文，來自Moon
這是真叫盧俊公眾號(hào)的第5706篇原創(chuàng)文章
熱門跟貼