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作者信息Author Introduction

?八年券商從業(yè)，持證證券投資咨詢分析師

?十年財(cái)經(jīng)媒體從業(yè)，資深記者

在金科宣布破產(chǎn)重整后長(zhǎng)達(dá)18個(gè)月的時(shí)間里，最后出場(chǎng)的馮侖一亮相就是C位。

最近金科公告，最終確定上海品器管理咨詢有限公司和北京天嬌綠苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成為重整投資人。在這一聯(lián)合體中，上海品器實(shí)控人是馮侖。自帶話題感的馮侖一露頭，便讓金科重整成為了市場(chǎng)熱議的焦點(diǎn)。

在地產(chǎn)行業(yè)這場(chǎng)垂直落體運(yùn)動(dòng)中，馮侖因?yàn)樵缭缦麓闪诵疫\(yùn)兒，當(dāng)下是一名不良資產(chǎn)狩獵者。人間福禍相倚的命運(yùn)游戲，在這位地產(chǎn)思想家身上得到了完美體現(xiàn)。不過(guò)，在金科這一重組局中，馮侖并不是最核心人物，起決定性作用的另有其人。這個(gè)人叫馮彪。

本次中選的聯(lián)合體另一方為北京天嬌綠苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成立于2018年8月，法定代表人為馮思敏。據(jù)媒體報(bào)道，馮思敏在金科宣布重組投資人結(jié)果前五天，剛被換為公司法人和總經(jīng)理。這些其實(shí)都是前戲，北京天驕引入的合作出資方才是重點(diǎn)，這就是馮果，馮彪的兒子。

馮彪是誰(shuí)？一位在資本市場(chǎng)纏斗了十多年的大玩家，其染指的上市公司個(gè)個(gè)在之后都掀起過(guò)驚天駭浪。

馮彪切入金科重組的時(shí)機(jī)很微妙，恰好在救市狂潮的風(fēng)口浪尖上。金科公告重整投資人后僅兩天，馮彪便接受了媒體記者的采訪，表示看好金科口碑、幾十年的品牌沉淀、專業(yè)團(tuán)隊(duì)和良好的區(qū)域布局，稱在危機(jī)中看到了公司重生的機(jī)會(huì)。他還稱，預(yù)計(jì)將投入30億元，不僅是在資金上，還包括產(chǎn)業(yè)和金融等方面，對(duì)金科進(jìn)行賦能實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

馮彪對(duì)金科的滲透之前就有了實(shí)質(zhì)性行動(dòng)。據(jù)媒體報(bào)道，今年10月，馮家公司就已經(jīng)和金科實(shí)控人結(jié)成了一致行動(dòng)人關(guān)系，并簽訂協(xié)議計(jì)劃在6個(gè)月內(nèi)以不超過(guò)1.5元/股價(jià)格增持金科股份至少5000萬(wàn)股。據(jù)說(shuō)，截至目前馮家公司已經(jīng)通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)以集中競(jìng)價(jià)交易方式增持了41.82萬(wàn)股。不過(guò)，鷹覓君并沒(méi)有在工商信息系統(tǒng)查詢到這筆交易。

民間資本的突然闖入，將國(guó)資陷入了頗為尷尬的地位。早在去年5月，金科申請(qǐng)破產(chǎn)重整之后，長(zhǎng)城資產(chǎn)就與其簽訂了投資框架協(xié)議，當(dāng)時(shí)金科連發(fā)七條公告表達(dá)狂喜之情，隨后重慶市政府也多次發(fā)聲要求長(zhǎng)城資產(chǎn)加快重整步伐。除了長(zhǎng)城資產(chǎn)外，還有實(shí)力派中金資本、招商平安資產(chǎn)等國(guó)資也報(bào)名金科重整，并繳納了保證金。

在眾多國(guó)資中，之前市場(chǎng)預(yù)計(jì)長(zhǎng)城資產(chǎn)將成為最后的重整投資人。就在幾個(gè)月前，長(zhǎng)城資產(chǎn)還宣布盤活了重慶金科停工兩年的威斯勒項(xiàng)目。結(jié)果，造化弄人。

如果說(shuō)之前國(guó)資介入重整金科是兼顧了經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的雙重效應(yīng)，那么這次民間資本的下場(chǎng)則更多偏向于市場(chǎng)效益，其動(dòng)機(jī)或許反映了房地產(chǎn)行業(yè)重回往日榮光正變得指日可待。

隨著重組投資人塵埃落定，金科將整裝待發(fā)。馮彪在資本市場(chǎng)的過(guò)往，以及他所慣用的投資理念和操盤手法，有可能將再次投射在金科身上。

馮彪散戶出身，從2009年左右開始介入上市公司重組領(lǐng)域，后來(lái)因操盤鋅業(yè)股份而一戰(zhàn)成名。2013年，鋅業(yè)股份進(jìn)入破產(chǎn)重整程序，馮彪出于對(duì)資源股特別是有色行業(yè)即將步入上升周期的判斷，帶領(lǐng)旗下的東方資產(chǎn)集結(jié)眾多資本進(jìn)場(chǎng)。

隨后，國(guó)際大宗商品果然上漲，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)有色板塊快速反彈，位列所有行業(yè)板塊第一。2014年8月6日，停牌一年有余的“*ST鋅業(yè)”實(shí)現(xiàn)摘星脫帽恢復(fù)上市。由于上市當(dāng)天不設(shè)漲跌停限制，截止到收盤，鋅業(yè)股份漲幅高達(dá)149%。馮彪在此戰(zhàn)中大獲全勝。

不過(guò)，馮彪后來(lái)的投資經(jīng)歷證明了，鋅業(yè)股份只能算是一份不可多得的好運(yùn)氣，此后他介入的上市公司，包括海南椰島、嘉應(yīng)制藥等公司，最后都以慘淡結(jié)局收?qǐng)觥?/p>

馮彪擁有自己的東方系資本矩陣，慣常使用高杠桿進(jìn)行一級(jí)和二級(jí)市場(chǎng)投資，同時(shí)還積極謀求介入上市公司的控制權(quán)。在資金鏈緊張的情況下，這種投資布局極易因?yàn)橐粌蓚€(gè)公司的困境而全線崩塌。在投資海南椰島上，這種弊端暴露了出來(lái)。

2014年，馮彪以東方財(cái)智為主體公司入場(chǎng)布局海南椰島，成為第一大股東，但遭到原第一大股東?？趪?guó)資的抵制，導(dǎo)致公司長(zhǎng)達(dá)四年的時(shí)間一直處于沒(méi)有實(shí)控人的狀態(tài)。為謀求控制權(quán)，馮彪從2019年開始進(jìn)行了一連串資本運(yùn)作，終于在兩年后的2021年如愿當(dāng)上了實(shí)控人。這時(shí)候，從進(jìn)入到實(shí)控，馮彪整整花了七年時(shí)間。

然而，馮彪在實(shí)控人位置上僅坐了三個(gè)月，東方君盛持有的海南椰島股票便遭遇到了來(lái)自貴陽(yáng)市中級(jí)人民法院?jiǎn)?dòng)的減持變現(xiàn)程序，緣由是東方君盛于2017年為神霧科技向華創(chuàng)證券申請(qǐng)的一筆1.47億元股票質(zhì)押融資提供擔(dān)保，后該筆融資到期，神霧集團(tuán)無(wú)法償還借款，華創(chuàng)證券遂起訴神霧集團(tuán)及擔(dān)保人東方君盛要求還款，并申請(qǐng)輪候凍結(jié)東方君盛所持有的海南椰島股票。

后來(lái)根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，貴陽(yáng)市中級(jí)人民法院于2021年9月開始啟動(dòng)?xùn)|方君盛持有的海南椰島股票減持變現(xiàn)程序。這起變現(xiàn)和拍賣共持續(xù)了七輪，直至去年2月馮彪徹底丟掉了實(shí)控人的位置。不過(guò)，有媒體發(fā)現(xiàn)接盤人和公司大多和馮彪有著千絲萬(wàn)縷的關(guān)系。

為神霧科技擔(dān)保融資是整個(gè)事件的導(dǎo)火索，而神霧科技正是多年前馮彪帶領(lǐng)一眾資本運(yùn)作的目標(biāo)公司。一環(huán)套一環(huán)的資本運(yùn)作在高杠桿催化下，終于在最脆弱的環(huán)節(jié)斷裂。

如今馮彪的東方系已經(jīng)千瘡百孔，去年9月其旗下的私募基金深圳老虎匯資產(chǎn)被中基協(xié)處罰，馮彪本人也被加入黑名單，期限一年。此外，鷹覓君查詢天眼查顯示，當(dāng)下馮彪個(gè)人投資的兩家公司股權(quán)被凍結(jié)，本人也被限制消費(fèi)。這些就是馮彪隱藏其子身后參與金科重整的背景。

當(dāng)下金科的命運(yùn)齒輪轉(zhuǎn)到了馮彪時(shí)間，謀求控制權(quán)大概率還會(huì)是他的追求，如果繼續(xù)上演獲益了結(jié)退出的戲碼，這回順利成為重整投資人就很容易解釋了。馮侖在此次重整中的定位，更像是產(chǎn)業(yè)軍師的角色。不過(guò)，馮彪想用30億來(lái)撬動(dòng)金科的重生絕不是簡(jiǎn)單的事情。

從金科三季報(bào)來(lái)看，公司境況已經(jīng)越來(lái)越差，總資產(chǎn)2001億，總負(fù)債1863億，雖然不至于資不抵債，但二者的差距已經(jīng)越來(lái)越小了。

金科是一家純粹的房地產(chǎn)企業(yè)，今年半年報(bào)顯示房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)營(yíng)收為158億，占總營(yíng)收98%，公司的最大價(jià)值就是土儲(chǔ)。目前金科銷售不暢，負(fù)債累累，要想翻身只能靠土儲(chǔ)的變現(xiàn)，但公司的土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)并不理想。

當(dāng)下的房企無(wú)不重視華東和華南區(qū)域，尤其是華東區(qū)域，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)和人口的匹配度因素，如果運(yùn)營(yíng)得當(dāng)一般都會(huì)成為穩(wěn)定的糧倉(cāng)。而金科今年中報(bào)顯示，公司在這兩個(gè)區(qū)域的土儲(chǔ)占比都不大，總共只有28%，華東占22%；并且，華東地區(qū)可開發(fā)面積占比更小，僅為13%。

當(dāng)下房地產(chǎn)刺激政策還在加碼，有權(quán)威機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)明年市場(chǎng)將完全企穩(wěn)。不過(guò)，面對(duì)高達(dá)1863億的總負(fù)債，金科土儲(chǔ)的賬面價(jià)值只有1100億，中間有700億的缺口，后期只有在房?jī)r(jià)上漲的條件下，重生的保險(xiǎn)系數(shù)才夠大。

此外，在金科還有一個(gè)問(wèn)題是巨額的其他應(yīng)收賬款，也就是公司對(duì)合作方和合聯(lián)營(yíng)公司放出去的借款。截至今年9月底，這一數(shù)額高達(dá)294億，比三個(gè)月前還在增長(zhǎng)。從半年報(bào)來(lái)看，賬齡在兩年以上的應(yīng)收款占到了74%，這意味著后期回收的壓力非常大，信用減值問(wèn)題將會(huì)長(zhǎng)期困擾公司。