前幾天，有朋友發(fā)給包叔一個小視頻，說：
見過局長弄角色扮演嗎？
打開小視頻一看，演員是清一色的領(lǐng)導(dǎo)。沈陽一個副區(qū)長閆區(qū)長正打算下樓跑步。剛出門，就遇到區(qū)發(fā)改局的李局長。他向閆區(qū)匯報工作：
某項目施工現(xiàn)場有點問題，想要開會解決一下。
兩人商量了下，決定去售樓處現(xiàn)場加班。
到了電梯口，“剛好”被文旅局的薛局長遇到。一聽兩人要去售樓處開會，就想起這個項目前幾天請客戶吃自助餐。薛局認(rèn)定兩人借開會的名義，到售樓處蹭飯。
于是，薛局也跟著一起去了。
到了售樓處，門口迎接的竟然是區(qū)商務(wù)局的郝局長。郝局也不見外，直接在沙盤前搶了置業(yè)顧問的工作，給領(lǐng)導(dǎo)們介紹起項目：
一步高鐵一步地鐵，出門一座新的商業(yè)綜合體……
這邊聊得火熱，那邊薛局悄悄跑到樓上，坐在簡餐區(qū)旁若無人地吃了起來。置業(yè)顧問帶著業(yè)主們來到簡餐區(qū)，一看愣住了，準(zhǔn)備好的簡餐都被薛局消化得差不多了。
于是，薛局只能賣房贖身。她留在售樓處，干起了郝局的工作。觀眾到這里才明白，郝局原來也是在賣房贖身：
賣不完不讓走。
一條視頻下來，該有的重點都有了——售樓處、沙盤、開盤成績、樣板間，還有項目為客戶準(zhǔn)備的諸多活動。
房子不好賣，我這兩年見過各種套路。有營銷總變中介，有知名主持人變中介，但還真沒見過領(lǐng)導(dǎo)親自賣房子的。
更有意思的是，這條視頻不是發(fā)在項目的營銷號里，而是發(fā)在區(qū)文旅局的官方視頻號里。而商務(wù)局的官方視頻號里，也有幾條視頻在幫項目做宣傳。
客串一日售樓員的，也是老演員郝局。
1
看完小視頻，包叔身為房地產(chǎn)業(yè)的困難群眾，感覺暖洋洋的，好多年沒有人來送溫暖了。
不僅僅是沈陽。今年下半年開始，各地政府部門，對樓市的送溫暖，已經(jīng)花樣百出。
10月下旬的一天，濟南市歷下區(qū)的銀豐玖璽城項目接到通知，說政府領(lǐng)導(dǎo)要來視察，讓項目準(zhǔn)備準(zhǔn)備。
銀豐地產(chǎn)是濟南本地的民營房企。他們的改善盤玖璽城項目兩萬多一平米，是濟南今年的房地產(chǎn)銷冠，前10個月賣了32億。
雖然項目有了心理準(zhǔn)備，但當(dāng)天，他們還是吃了一驚。
一支隊伍浩浩蕩蕩地來到售樓處。前來視察的領(lǐng)導(dǎo)，有市委書記、副市長、市委秘書長，住建局局長、以及區(qū)委書記……
一年前，玖璽城項目還被濟南市城管局罰了23.4萬。原因是項目一個社區(qū)服務(wù)中心工程：
未組織竣工驗收，擅自交付使用。
但這一次，書記在這個項目上呆了很長時間。書記看得很多，問得也很細(xì)，比如項目整體開發(fā)、周邊配套，比如:
房地產(chǎn)新政之后，對樓市影響怎么樣?
這一天，書記跑了三個區(qū)，非常認(rèn)真地看了四個房地產(chǎn)項目。第二天，他召集了包括銀豐等六家房企，召開房地產(chǎn)座談會。
會上，書記說房地產(chǎn)行業(yè)是經(jīng)濟社會發(fā)展的重要支撐，各級各部門要有效解決企業(yè)發(fā)展遇到的困難問題，“努力為房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，營造良好環(huán)境”。
更早之前的8月份，青島夏季房交會成立儀式上，出來站臺的都是重量級官員。副市長，副秘書長、住建局局長，還有：
教育局局長。
房交會上有重量級嘉賓，可以理解，但一個項目的小活動，區(qū)級領(lǐng)導(dǎo)都來了。
膠州熙元府推介團購啟動儀式上，參加活動的是副市長、區(qū)管委會副主任、；膠州寶佳雲(yún)湖甲第的示范區(qū)開放，不僅區(qū)管委會、膠州市領(lǐng)導(dǎo)來了，市住建局的領(lǐng)導(dǎo)也來了。
前不久，昆明、南寧的一把手，也都去看了房地產(chǎn)項目；10月底，陜西省省委書記在西安調(diào)研督導(dǎo)穩(wěn)增長工作時，也視察了一個城中村改造項目；更早之前的10月上旬，青海省長在西寧也視察了兩個房地產(chǎn)項目。
八年前的國慶節(jié)，中國對過熱的房地產(chǎn)業(yè)，進(jìn)行史無前例的降溫政策。對于房地“逢漲必查，逢炒必辦”，房地產(chǎn)行業(yè)開始被重拳出擊。不少地產(chǎn)商或是中介機構(gòu)，都被被約談或處罰過。房地產(chǎn)也從三駕馬車、支柱行業(yè)，變成洪水猛獸，官員們避之唯恐不及。
一個頭部房企董事長跟我說，早些年他還能見到省領(lǐng)導(dǎo)，后來見市領(lǐng)導(dǎo)都難：
政府也不敢出官方通告，得避嫌。
八年后，這個行業(yè)掉入谷底，風(fēng)向也原地掉頭。像沈陽、濟南這樣的省會城市，市領(lǐng)導(dǎo)會親自上陣，表達(dá)一座城市，對于房地產(chǎn)業(yè)最高規(guī)格的送溫暖。
視察項目后，這些地方也都開了房地產(chǎn)座談會。很多領(lǐng)導(dǎo)做了很多承諾，著重強調(diào)了一點：
房地產(chǎn)關(guān)系經(jīng)濟社會發(fā)展大局。
2
半個月前，山東省平陰縣以9.24億元，出讓了該縣低空經(jīng)濟30年特許經(jīng)營權(quán)。網(wǎng)友們紛紛評論：
上賣天，下賣地，下一步是不是就要賣空氣了？
調(diào)侃歸調(diào)侃。賣天的原因，還不是因為地賣不動了。
從2011年到2023年的十三年間，中國賣地總收入70萬億，年均5.4萬億元。
這是一筆巨大的收入，它讓一座座新城拔地而起，一座座城市換了新顏。但從2022年開始，賣地收入的跌幅，開始呈擴大趨勢。
財政部上個月公告，今年前10月全國賣地收入2.697萬億元：
同比下降了兩成多。
10月底，住建部又一次召開了座談會，聽取部分房地產(chǎn)、建筑業(yè)、市政公用行業(yè)領(lǐng)域企業(yè)負(fù)責(zé)人意見和建議。一個參會的企業(yè)代表跟我說，大家也反映了一些問題，比如：
政府欠款比較多。
政府欠款到底有多少，看看暴雷的融創(chuàng)就知道了。
去年9月份在一起意外事故中大難不死的孫宏斌，過去一年一直在自救中。因為萬達(dá)商管上不了市，花了95億投資的融創(chuàng)，最近還起訴了萬達(dá)。
萬達(dá)這筆投資還是小頭。有著1100億到期未償付借貸的融創(chuàng)，同樣是各地政府的債主。這些錢，七七八八加起來據(jù)說：
小一百多億。
清華教授李稻葵前不久說，地方政府推遲支付給各種公司和員工的款項，占GDP的10%。現(xiàn)在最大的經(jīng)濟刺激就是：
讓地方政府還錢。
李教授說的談何容易。社科院8月份發(fā)布的一個報告顯示，今年前7月全國有218個地級市賣地收入負(fù)增長，這其中，海南的儋州和青海的玉樹，賣地收入：
完全歸零。
肉眼可見的，三四線的城市賣地越來越難了。各地城投公司，逐漸喪失托底能力。
就算是一二線城市，為了賣地，也開始大規(guī)模放松規(guī)劃條件。新賣的地得房率越來越高，但之前的房子，更不好賣了。
10月初，北京掛出了南三環(huán)一塊住宅用地。這塊地沒設(shè)置價格上限，也沒設(shè)置其他配建條件，甚至沒規(guī)定的銷售指導(dǎo)價。標(biāo)準(zhǔn)是最簡單的市場機制：
價高者得。
北京是最早在土地交易中加入配建條款的城市。
接著短短一個月，朝陽酒仙橋、豐臺萬泉寺、海淀朱房村，放在過去想都不敢想的地塊，現(xiàn)在都出現(xiàn)了。
酒仙橋舊改項目+小紅門項目+十八里店項目的組合地塊，起拍價就是150億。萬泉寺地塊起拍價就要110個小目標(biāo)。
最近，各地樓市里地王的消息又層出不窮了。兩周前，華潤聯(lián)合體競價202輪，拿下上海浦東楊思地塊，溢價率40%，創(chuàng)三年來新高。
上周一，中海、華潤在深圳聯(lián)手，競價295輪，終于拿到深圳后海金融總部基地，刷新了深圳涉宅地塊成交史上總價的第一。
各地地王的誕生，一方面是房企補庫存，另一方面也是沖刺下土地出讓金。
畢竟，今年的土地出讓任務(wù)，很多地方完成不到一半。
一些央國企開始接到通知，要求在四季度加大投資力度。但他們的動力也不是很高。中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年1-11月，TOP100企業(yè)拿地總額7431.8億元，同比下降了：
31%。
去年1-11月，拿地最多的企業(yè)是保利，一共花了1125億。今年拿地最多的，還是保利，一共才花了476億。
包叔的好友獸爺說，以前他只需要一顆藍(lán)色小藥丸?，F(xiàn)在，他要大一把。
3
最近，有兩位分析師的發(fā)言引發(fā)了一些討論。
其中一位分析師說，當(dāng)前經(jīng)濟遇到一些問題的主要原因，還是中國房地產(chǎn)2020年8月之后大幅下滑造成的。而所有經(jīng)歷了泡沫破滅的國家，都迅速采取了有力的措施：
最近的例子是美國，遠(yuǎn)一些是日本。
包叔看了下一線城市一些典型樓盤的房價，其實基本可以確認(rèn)，一線城市房價現(xiàn)在回到2016-2017年的價格區(qū)間了。
這意味著，2016年后棚改后的那輪上漲，幾乎吐出來一大半。當(dāng)年貨幣超發(fā)的泡沫，幾乎都擠干凈了。
但也因為跌到這個程度，越來越多的城市，看上去性價比不錯了。
9月底，中國終于也出臺了一攬子刺激樓市的政策。就連鐵板一塊的一線城市，也放寬了限購門檻。
于是國慶節(jié)之后，樓市和股市一樣，應(yīng)聲向上。住建部上個月罕見地發(fā)布數(shù)據(jù)說，時隔17年，“銀十”的表現(xiàn)終于超過了“金九”。
11月的數(shù)據(jù)同樣不錯。這其中，一線城市二手房市場的回暖尤為明顯。
11月深圳深圳二手房賣了8500套，4年的最高點；上海二手房也瘋了，創(chuàng)下近44個月以來的最高成交量；北京和廣州的二手房成交，同比大幅增長50%以上。
成交量增長，也從一線城市，向更多城市擴大。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，11月份，20個主要城市的二手房成交套數(shù)環(huán)比增長11.7%，同比增長了26.3%。
不過像之前的幾輪救市一樣，前期熱度消耗完，市場又會冷靜一點。到11月底，有些開發(fā)商發(fā)現(xiàn)：
售樓處的人開始又變少了。
前幾天晚上，包叔的好朋友獸爺接到一個房地產(chǎn)銷售電話，問有沒有興趣買房。
這是北京一個在售豪宅。最近關(guān)于他們熱銷的海報，傳得到處都是。套均千萬起步的價格，讓在南四環(huán)地下室里的獸爺都打起了哈欠：你們是不是找錯人了？
不過，銷售接下來的一句話，讓他頓時來了精神。銷售說，那你明天有沒有空，來我們售樓處呆一天：
給一百五，管盒飯。
前些天，中國房地產(chǎn)報發(fā)表了一篇評論，標(biāo)題叫：
重新認(rèn)識和肯定房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位。
上一次這么講，還是2003年。
珍愛包叔，順手“在看”
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