2024全國(guó)樓市跌宕起伏，成都依然交出了高分答卷。但樓市下行趨勢(shì)沒(méi)有改變，2025仍是調(diào)整之年。
原創(chuàng) | 天府財(cái)經(jīng)
撰文 | 潘談
你來(lái)，還有空位；你不來(lái)，風(fēng)會(huì)滿座。如果用一句充滿詩(shī)意的話來(lái)形容當(dāng)下的樓市現(xiàn)狀，“空位來(lái)風(fēng)”再合適不過(guò)。
從全國(guó)市場(chǎng)來(lái)看，2024年1-11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為93634億元，同比下降10.4%，其中住宅投資額下降10.5%。（12月份的數(shù)據(jù)還沒(méi)出來(lái)）
2024年，百城二手房?jī)r(jià)格累計(jì)下跌7.26%，環(huán)比已連跌32個(gè)月。
據(jù)中指研究院成都分院數(shù)據(jù)，2024年成都市商品住宅供應(yīng)面積為1303萬(wàn)㎡，同比下降23.4%。成交面積為1484萬(wàn)㎡，同比下降21.3%。
也就是說(shuō)，盡管成都自9.26新政以來(lái)銷(xiāo)售強(qiáng)勁，但總體上各項(xiàng)指標(biāo)仍然大幅下降，市場(chǎng)承壓明顯。
2023年，三年疫情壓抑了房地產(chǎn)需求，再加上房地產(chǎn)重回國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱地位。降息降首付等重磅支持政策紛至沓來(lái)，著實(shí)刺激了樓市反彈。
盡管2024年支持力度有增無(wú)減，但沒(méi)有了前年壓抑的需求，市場(chǎng)回歸常態(tài)，雙冠就被武漢和上海奪了去。
據(jù)成都購(gòu)房通數(shù)據(jù)，成都2024年新房共成交約9.97萬(wàn)套，同比下降了31.72%。二手房共成交約23.14萬(wàn)套，同比上漲4.75%。
武漢在2024年新建商品住宅成交套數(shù)約為10.73萬(wàn)套，超過(guò)成都，成為全國(guó)新房成交套數(shù)最多的城市。
上海二手房成交網(wǎng)簽量約為21.6萬(wàn)套，相較于2023年增加了21%。超過(guò)成都，成了全國(guó)二手房成交量最高的城市。
眾所周知，成都是個(gè)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)特別依賴的城市。2024年房地產(chǎn)回歸常態(tài)下的深度調(diào)整，成都的GDP高度承壓，持續(xù)在國(guó)平省平線上徘徊。
2023年成都樓市銷(xiāo)售超過(guò)100億的10家，超過(guò)200億的有4家。樓市冠軍歸屬于全年風(fēng)光無(wú)限的華潤(rùn)置地，以297.3億問(wèn)鼎。
而2024年銷(xiāo)售超過(guò)100億的只有6家，超過(guò)200億的只有2家。冠軍被去年的亞軍中鐵建地產(chǎn)取代，以207.6封板，而華潤(rùn)置地以200億位居次席。
保利發(fā)展2024年以188億業(yè)績(jī)進(jìn)階1名，排在第3位。特別說(shuō)明的是，保利發(fā)展181.8億的權(quán)益銷(xiāo)售金額，實(shí)際上是今年的隱形冠軍。而且以3630億問(wèn)鼎全國(guó)冠軍。
縱觀上面的數(shù)據(jù)可以看出，整體上排在前面的開(kāi)發(fā)企業(yè)，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)是大幅下滑的，這與成都樓市整體表現(xiàn)高度一致。
特別是去年以198.5億排名第5的興城人居，今年以“妖斬”超過(guò)100億的成績(jī)排到13名，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)只有81.7億。
2022年，興城集團(tuán)首次入選《財(cái)富》世界500強(qiáng)排行榜，而2024年以來(lái)的不佳表現(xiàn)，導(dǎo)致興城集團(tuán)被世界500強(qiáng)“除名”，成了榜單上的匆匆過(guò)客。
但有些企業(yè)的表現(xiàn)還是讓人刮目相看，去年排名第六的招商蛇口，以172.6億的業(yè)績(jī)進(jìn)階到第5名，而且比去年大幅增長(zhǎng)了8.5億。
中鐵建以“西派”系成功逆襲奪冠值得稱(chēng)贊！一個(gè)成功的產(chǎn)品系，即使市場(chǎng)調(diào)整，也是企業(yè)銷(xiāo)售穩(wěn)定的壓艙石。就像媒體行業(yè)“內(nèi)容為王”一樣，地產(chǎn)行業(yè)“產(chǎn)品為王”才是硬道理。
今年成都樓市最神的當(dāng)屬濱江，在市場(chǎng)上不再流行講故事的時(shí)代，搖身一變，從濱江變成了潤(rùn)達(dá)豐。
從銷(xiāo)售排行榜來(lái)看，2024年的潤(rùn)達(dá)豐并不起眼，僅以15.5萬(wàn)㎡位居銷(xiāo)售面積排行榜第24名，而銷(xiāo)售金額并不在排行榜前30名之列。
但這一年在土拍市場(chǎng)上的“高調(diào)”，與麓湖·麗世縵華的“高價(jià)”，使?jié)欉_(dá)豐濱江成了2024年成都樓市最大的“故事”。
9月27日，也就是成都新政的第二天，潤(rùn)達(dá)豐濱江就以24300元/㎡樓面價(jià)，打破了天新土拍成交新紀(jì)錄，拿下了麓湖·麗世縵華緊臨地塊，溢價(jià)率高達(dá)86.92%！
12月20日，麓湖·麗世縵華取證。據(jù)成都房小團(tuán)的數(shù)據(jù)，6棟一套單價(jià)超過(guò)12萬(wàn)\㎡的產(chǎn)品，讓市場(chǎng)直接懷疑這還是樓市調(diào)整期嗎？
不管是所謂的江岸資源，還是產(chǎn)品本身，筆者無(wú)法說(shuō)明白支撐這價(jià)格的底層邏輯。
但有一個(gè)效果是明顯的，麓湖效應(yīng)+潤(rùn)達(dá)豐“雙高”，助力天新樓市成功筑底，讓周邊項(xiàng)目銷(xiāo)售大增，讓天府新區(qū)繼續(xù)延續(xù)8年產(chǎn)銷(xiāo)第一的封神之路。
至于標(biāo)題中第一個(gè)提到的萬(wàn)科，2024年以76.1億位居成都第15名，但在全國(guó)仍以2446.8億位居第5名。而且以1806億占據(jù)全國(guó)銷(xiāo)售面積榜首，明顯以價(jià)換量。
萬(wàn)科處于涅槃之中，不必過(guò)多解讀。相信曾經(jīng)的地產(chǎn)一哥應(yīng)該能浴火重生，否則中國(guó)樓市整體將無(wú)故事可講。
2025年是“十四五”規(guī)劃收官之年，“十五五”發(fā)展謀篇布局之年，各項(xiàng)政策加力有望帶動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期修復(fù)。
但由于人均住房面積飽和與城鎮(zhèn)化率空間不大，房地產(chǎn)整體或仍處于筑底階段。2025年樓市不會(huì)有太多故事。
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2024年成都推出涉宅用地建設(shè)用地面積7584畝，同比下降25.6% ；成交涉宅用地建設(shè)用地面積7017畝，同比下降24.0%。
拿地市場(chǎng)最大變化是：2023年以央國(guó)企為主，2024年以成都平臺(tái)公司兜底為主，總體拿地意愿不強(qiáng)。
2023年成都樓市拿地房企第一名是保利發(fā)展，其拿地金額為78.88億元；2024年保利發(fā)展的拿地金額只有21.1億。
一般來(lái)講，下半年的土拍量是第二年上半年市場(chǎng)銷(xiāo)售的風(fēng)向標(biāo)，目前來(lái)看，這風(fēng)量真的好小。
前面講過(guò)，2025年本身仍是筑底之年，按筆者的理解，筑底的完成應(yīng)該會(huì)到2027年上半年。
2015年特朗普第一次上臺(tái)開(kāi)啟的貿(mào)易戰(zhàn)，中國(guó)用樓市的放水與股市的“雙融”對(duì)沖了貿(mào)易戰(zhàn)。再過(guò)幾天特朗普將正式二次入主白宮，2025年中國(guó)會(huì)用什么迎接特朗普2.0版沖擊？
年末中國(guó)井噴的軍工科技突破，上了道大國(guó)博弈滑向熱戰(zhàn)的保險(xiǎn)。但從經(jīng)濟(jì)的角度，投資與出口仍是重中之重，樓市+股市仍是內(nèi)循環(huán)核心支撐。
2025年從宏觀政策上講，舊城改造與城市更新，是樓市止穩(wěn)回升的最大動(dòng)力。
從房地產(chǎn)政策工具來(lái)看，降息降首付仍然是所有工具中最有效的。目前全國(guó)基本上在3%（公積金2.85%），最大程度還有0.5%～1%的空間，不然存款將接近零利率，銀行也將面臨著風(fēng)險(xiǎn)。
中國(guó)老百姓的財(cái)富大多集中在樓市與股市，樓市的企穩(wěn)至關(guān)重要，而股市的發(fā)展才是破局希望。
參考2015年，中國(guó)資本市場(chǎng)是否有好的表現(xiàn)，既是對(duì)沖特朗普貿(mào)易戰(zhàn)的重要戰(zhàn)場(chǎng)，也是當(dāng)下2億多散戶關(guān)心的問(wèn)題。
十年來(lái)A股一直在3000點(diǎn)徘徊， 讓前年北京某報(bào)的那篇《今天對(duì)A股愛(ài)理不理，明天就讓他們高攀不起》，成了這兩年最大的笑話。
漲兩個(gè)板就要求發(fā)異動(dòng)，跌30、50個(gè)點(diǎn)卻無(wú)人問(wèn)津。在一個(gè)只允許跌不允許漲的市場(chǎng)，A股不是與中國(guó)夢(mèng)“底背離”，就是與中國(guó)夢(mèng)“打太極”。
中國(guó)老百姓的財(cái)富，真的在樓市與股市端，那也是我們每個(gè)家庭中國(guó)夢(mèng)盛開(kāi)的土壤。莫讓房市股市成中產(chǎn)F場(chǎng)，期望2025年都有好的表現(xiàn)。
撰文Writer | 潘談
「天府財(cái)經(jīng)」創(chuàng)始人 「天府甄選」出品人
原四川日?qǐng)?bào)集團(tuán)成都報(bào)道編委
《巔峰》雜志總編輯 迅雷看看四川CEO
視覺(jué) | 趙兮 編輯 | 晴川 視頻 | 李云尚
天府財(cái)經(jīng)網(wǎng)站：www.wetf.cc
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