溢價(jià)率是土拍的最核心指標(biāo)，也是樓市的晴雨表，每次高溢價(jià)率出現(xiàn)后，就是房?jī)r(jià)的快速上漲。
1月16日下午，深圳宗地號(hào)為G01045-0200的地塊開始拍賣，該地塊建筑面積103508平方米，起始價(jià)為17.99億元。最終經(jīng)過246輪競(jìng)價(jià)后，中海地產(chǎn)以30.65億元拍得該地塊。
該地塊創(chuàng)造了深圳自去年取消最高地價(jià)限價(jià)、執(zhí)行“價(jià)高者得”以來的溢價(jià)率新高，達(dá)到了驚人的70.4%。
需要說明的是，這個(gè)地塊位于龍崗區(qū)的大運(yùn)板塊，位置有些偏了，不僅不在限購(gòu)的深圳核心區(qū)，也不在購(gòu)買力旺盛的西部區(qū)域。
該地塊折合樓面地價(jià)2.96萬/平米，周邊在賣的新房?jī)r(jià)格不到4萬平米，如果以現(xiàn)在的價(jià)格賣出，肯定是虧錢的，說明開發(fā)商看好未來深圳的房?jī)r(jià)上漲。
土地拍賣的底價(jià)是以現(xiàn)在在賣的新房或者周邊二手房?jī)r(jià)格作為參考制定的，如果以底價(jià)成交，基本上開發(fā)商有5%的利潤(rùn)，如果無人出價(jià)流拍了，說明開發(fā)商不看好未來房?jī)r(jià)走勢(shì)，認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)下跌，開發(fā)這個(gè)項(xiàng)目會(huì)虧錢，如果以高溢價(jià)成交，說明開發(fā)商看好未來樓市的走勢(shì)，因?yàn)橹挥蟹績(jī)r(jià)上漲，開發(fā)商才能賺到錢。
溢價(jià)率越高，說明開發(fā)商越看好未來的樓市，敢于以70%的溢價(jià)率拿下該地塊，說明開發(fā)商極度看好未來樓市走勢(shì)，認(rèn)為在未來一年多，本區(qū)塊房?jī)r(jià)會(huì)上漲50%以上。
土地溢價(jià)率是樓市走勢(shì)的晴雨表，溢價(jià)率超過50%，只在樓市特別火爆的時(shí)候出現(xiàn)，在2020年后的樓市中已經(jīng)很少見了，深圳新年第一次土拍，就有這么高的溢價(jià)率，說明未來的深圳樓市看漲。
2021年后，深圳樓市進(jìn)入調(diào)整，房?jī)r(jià)普通下跌30%以上，個(gè)別樓盤甚至出現(xiàn)了下跌60%的情況，即使去年9月出臺(tái)各種刺激樓市的新政后，依然有很多人對(duì)未來樓市的發(fā)展有疑慮，即使看好的人，也覺得只有深圳核心區(qū)的房子未來有上漲潛力，位置不佳的關(guān)外的房?jī)r(jià)很難上漲的。
本次拍賣的地塊位于龍崗區(qū)，這個(gè)區(qū)域不僅不在核心區(qū)，甚至不是成交活躍的位于西部的寶安、光明、龍華片區(qū)。在東部區(qū)域有這么高的溢價(jià)率，預(yù)示著2025年的土地拍賣市場(chǎng)會(huì)異?；鸨?，高溢價(jià)率將會(huì)成為常態(tài)。
最近上面對(duì)于樓市的描述，已經(jīng)從房?jī)r(jià)要“止跌回穩(wěn)”改為“回穩(wěn)向好”，說明上面領(lǐng)導(dǎo)看好未來樓市的發(fā)展。如果實(shí)行舊改的300個(gè)大中城市樓市“回穩(wěn)向好”，那么作為一線城市的深圳房?jī)r(jià)怎么走，不難判斷。
當(dāng)前樓市，雖然在回暖中，但是依然很多人不看好，這就需要有個(gè)一線城市房?jī)r(jià)帶頭上漲，起到城門立木的作用，帶來全國(guó)樓市上漲。
這個(gè)城市非深圳莫屬，因?yàn)?a class="keyword-search" >深圳市民的投資意識(shí)活躍，購(gòu)買房子的意愿高，同時(shí)，深圳房子少，是樓市中的“小盤股”，對(duì)樓市政策變化敏感度高，容易上漲。
再次說一下深圳樓市的基本面，深圳面積2000平方公里，人口2200萬，平均年齡31.8歲，2016年出生嬰兒10萬人，2012年后，平均每年出生20萬人。
深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，擁有500多家上市公司，購(gòu)買力旺盛，卻只有200萬套商品房，無論長(zhǎng)期還是短期來看，深圳的商品房都是供不應(yīng)求，在經(jīng)過過去三年的大幅調(diào)整后，未來深圳的房?jī)r(jià)上漲空間巨大。
深圳大部分區(qū)域放開限購(gòu)后，大量外地人來深圳買房，購(gòu)買人群大幅增加，2015年房?jī)r(jià)怎么走，一目了然。
以前曾經(jīng)流行一句話：今年不買房，十年會(huì)白忙。因?yàn)檫@幾年的房?jī)r(jià)下跌，這句話已經(jīng)很久沒有人說了，或許，春節(jié)后的小陽春中，今年不買房，十年會(huì)白忙，這句話會(huì)再次流行起來。
春江水暖鴨先知，開發(fā)商已經(jīng)行動(dòng)起來了，買房人呢？
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