壹
豐臺不愧是豐臺，一出手就是“next level”。
皆因，在“陽臺”這個產(chǎn)品力賽道，豐臺又整“新活了”。
這不2025年剛開年，位于三環(huán)東鐵營的金茂璞逸豐宜，位于豐臺科技園的北京隅·西頌，都帶著“南向雙陽臺” 即“內(nèi)嵌封閉式陽臺+花池（開敞式陽臺）”向市場款款走來，一下子就把其他區(qū)的小伙伴給“看呆了”。
實(shí)話實(shí)說，在如今的北京樓市，陽臺早已不是啥稀罕物，由防火挑檐演變而來的開敞式大陽臺，內(nèi)嵌在室內(nèi)的封閉式陽臺，乃至南北雙開敞式陽臺，甚至南向封閉式陽臺+北向開敞式陽臺等形式，大家早已熟悉不過。
而陽臺的風(fēng)潮，也早已從順義、豐臺向其他各區(qū)蔓延，去年昌平、大興、通州等區(qū)也實(shí)現(xiàn)了新房帶陽臺的突破。
在其他區(qū)小伙伴相繼“跟上節(jié)奏”的市場情況下，豐臺又開始了產(chǎn)品力全新升維，像金茂璞逸豐宜和北京隅·西頌，南向面寬都有封閉式陽臺（50%計(jì)容），再配以客廳+南向一間臥室外帶“花池”（100%贈送），確實(shí)乃“頭回見”。
但對于兩個項(xiàng)目來說，有了南向雙陽臺還不夠，北側(cè)臥室還有設(shè)備平臺的贈送面積，此舉就是要把實(shí)際空間獲得感“拉滿”。
以金 茂璞逸豐宜153㎡的四居為例，在贈送面積方面確實(shí)“奧利給”。
1.內(nèi)嵌式陽臺：南向三面寬13.6米，內(nèi)嵌式陽臺進(jìn)深約1.8米，50%計(jì)容，贈送面積約12㎡；
2.花池：面寬8米，進(jìn)深0.7米，全贈送，贈送面積約5.6㎡。
3.北側(cè)設(shè)備平臺：北側(cè)兩個臥室設(shè)備平臺面積全贈送，贈送面積約5.2㎡。
按照金茂璞逸豐宜10.75萬的銷售指導(dǎo)價來計(jì)算，其贈送面積貨值約245萬，相當(dāng)于可以買一輛奔馳大G+一輛特斯拉Model X，而153㎡四居的實(shí)際得房率也高達(dá)90%以上。
除了通過“黑科技”讓實(shí)際得房率提升外，金茂璞逸豐宜和北京隅·西頌都在“好房子”這個領(lǐng)域下足了功夫，都在社區(qū)里配備了首層架空層，打造成多變空間，且都配置了下沉式會所，來滿足業(yè)主圈層交往所需。
然而這一切只是剛剛開始。
據(jù)悉，去年12月剛拍出的中海萬泉寺項(xiàng)目，也按照“好房子標(biāo)準(zhǔn)”來打造產(chǎn)品，包括南向雙陽臺、北向設(shè)備平臺、首層架空等，而且部分樓座還有坡屋頂天窗設(shè)計(jì)，以及邊戶轉(zhuǎn)角大飄窗。若是這些設(shè)計(jì)都能落地，豐臺的產(chǎn)品力爭霸賽又將到達(dá)新境界。
貳
一開年，豐臺樓市產(chǎn)品力就繼續(xù)“開大”，讓其他區(qū)小伙伴，特別是海淀“羨慕不已”。
皆因海淀新房帶陽臺“真挺難”，并非是開發(fā)商沒這個功力，而在于海淀老業(yè)主擔(dān)心新房有陽臺會影響區(qū)域房價其他二手房保值，因而每當(dāng)有新盤報(bào)規(guī)時，就會進(jìn)行強(qiáng)烈的意見反饋。所以說，海淀新房帶陽臺，只能是再等等。
而豐臺新房產(chǎn)品力這么拼的背后，是“外卷”、“內(nèi)卷”雙重夾擊下，必須得“發(fā)大招”，才能殺出血路。
【外 卷】
全北京“豪宅戰(zhàn)隊(duì)”大擴(kuò)容
眾所周知，2025年北京樓市進(jìn)入豪宅“諸神之戰(zhàn)”年。
一方面是眾多10萬+豪宅蓄勢待發(fā)，另一方面是大量好地排隊(duì)等上架。
別的不說，就拿海淀來看，2025年海淀已知要面市的項(xiàng)目，已呈現(xiàn)“全明星陣容”。包括：1月13日首開熱銷31.6億元，位于永豐北的保利建工·嘉華天珺，位于永豐南的海開·頤海澐頌，位于功德寺的和樾玉鳴、和樾望雲(yún)，位于朱房村的華潤+招商+中鐵聯(lián)合項(xiàng)目、以及建發(fā)朱房項(xiàng)目，讓海淀樓市從來都沒有打過“這么富裕的仗”。
2025年已知海淀新房供應(yīng)一覽表
隨便盤盤可知，2025年海淀已知新房供應(yīng)面積就達(dá)71.78萬㎡，大約能供應(yīng)5000多套房，而2024年海淀新房成交面積為15.06萬㎡，成交套數(shù)為1063套，如此巨大新房體量，可以預(yù)知去化周期將拉長。
然而這還是剛剛開始，2025年海淀還有眾多新地在路上。
2025年海淀擬供應(yīng)土地一覽表
網(wǎng)傳2025年海淀將擬供應(yīng)樹村8號地北側(cè)住宅用地、四季青西冉、四季青田村、四季青西山片區(qū)、半壁店城中村改造2宗地、翠湖地塊等多宗宅地。如果這些土地都能轉(zhuǎn)正拍出，海淀樓市新增供應(yīng)就真的“海了去”。如此大體量新盤接踵而至，極可能導(dǎo)致“海淀也缺有錢人了”。
在猝不及防海淀土地供應(yīng)大開閘之際，朝陽自然也不能示弱。據(jù)網(wǎng)傳2025年朝陽將擬供應(yīng)19宗地，包括永安里、太陽宮、呼家樓、酒仙橋、化石營等準(zhǔn)10萬+豪宅好地。
2025年朝陽擬供地計(jì)劃一覽表
其實(shí)，2024年朝陽豪宅項(xiàng)目整體表現(xiàn)不錯，最根本原因在于去年朝陽就供應(yīng)了三宗地，即中建智地拿下的酒仙橋+前葦溝+中關(guān)村朝陽園北區(qū)綜合地塊，金隅拿下的十八里店地塊，中海拿下的酒仙橋+小紅門+十八里店綜合地塊，而去年實(shí)際入市的為北京宸園、璞園PARK、北京隅·東序。因?yàn)槌枠鞘懈偁幭鄬π。?024年朝陽上市的新盤，都獲得了不俗的銷售業(yè)績。
但進(jìn)入2025年朝陽這么“咔咔供地”，市場競爭必將進(jìn)入白熱化狀態(tài)，除了要吸引朝陽群眾，肯定還得向外拓客。當(dāng)然，海淀亦是同理。
如此這般，豐臺不上點(diǎn)“狠活”（產(chǎn)品力升級），咋跟海淀和朝陽“掰頭”有錢人。所以“黑科技”是必須搞起來，“吸粉高招”就是把實(shí)際得房率“打上去”。
【內(nèi) 卷】
豐臺新房庫存130萬平+，不卷不能出圈
1月16日，隨著中海以底價40.08億拿下西南郊冷庫地塊，也讓豐臺新房庫存面積上升到新高度——130萬㎡+。
在2024年豐臺新房去化情況并不甚理想，共成交3356套，成交面積44.9萬㎡，若是按照這一去化速度，130萬㎡+的新房庫存需要花費(fèi)約3年的光陰，這還是豐臺不再供應(yīng)新地的情況下。
但按照以往的供應(yīng)情況，以及朝陽、海淀紛紛拿出“壓箱底”的好地來看，豐臺自然得跟上。據(jù)悉，豐臺在2025年還有眾多好地在路上，這也讓區(qū)域新房庫存面積，將繼續(xù)“加載中”。
因?yàn)槭袌鼍?，去化難，所以豐臺新房在“黑科技”設(shè)計(jì)上猛用功。而北京樓市新房帶南北錯層大陽臺的肇始，也是從2020年面市的中海甲叁號院啟幕。目前來看，豐臺新房帶陽臺基本已是標(biāo)配，而“南向雙陽臺”也在蔓延中，在產(chǎn)品力方面，豐臺真的是“卷上了天”。
不過，隨著北京倡導(dǎo)“好房子”，各區(qū)新房都將在“陽臺、架空層、風(fēng)雨連廊”進(jìn)行產(chǎn)品力比拼。這也意味著，現(xiàn)在豐臺獨(dú)有的“南向雙陽臺”，或許很快就會在其他區(qū)的新房上面看到，甚至還會玩出“新花樣”。
這下子壓力又給到了豐臺，區(qū)域新房繼續(xù)在產(chǎn)品力上卷已成定勢。至于還能怎么卷，就看中海西南郊冷湖地塊會有啥新動作了。
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