宣揚了許久的《南寧市國土空間總體規(guī)劃（2021—2035年）》，（簡稱《南寧2035規(guī)劃》）上周終于由南寧市人民政府印發(fā)。
這個國務(wù)院層面上面向未來10年的城市規(guī)劃，大家出奇地淡定。
難道，是大餅大家都吃多了？
是，也不完全是。
這么高級別的規(guī)劃，可不是為房地產(chǎn)制定的。
但也可以看出城市的未來，樓市的未來。
如果真要講未來10年城市和房地產(chǎn)的發(fā)展大勢，可以肯定向東放在首位。
圖 | 向東是南寧的重點發(fā)展方向
《南寧2035規(guī)劃》給出了新城市性質(zhì)和定位——是廣西壯族自治區(qū)首府、華南地區(qū)重要的中心城市、全國性綜合交通樞紐城市。
在《南寧市城市總體規(guī)劃（2011-2020）》中，南寧的城市性質(zhì)是：廣西壯族自治區(qū)首府，西南地區(qū)交通樞紐，中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)的區(qū)域性國際城市。
圖 | 南寧城市定位的相關(guān)表述
南寧市人民政府的官方網(wǎng)站，也是這么介紹自己。
圖 | 南寧市政策官網(wǎng)上對南寧的介紹
簡單總結(jié)，過去的南寧要做西南小兄弟的帶頭大哥，東盟出海的橋頭堡。
不懂是我們不帶廣東玩，還是廣東不帶我們玩。
現(xiàn)在好了，國務(wù)院一錘定音。南寧是“華南地區(qū)重要的中心城市”，兩廣畢竟是同飲一江水的兄弟，要一起玩。
新的城市定位，很務(wù)實！2024年，廣東GDP預(yù)計14萬億元，這一數(shù)字不僅超過了俄羅斯、澳大利亞等國家，相當于西北5省加東北3省的GDP總和。
這么一個大款的“兄弟”，去對接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移不香嗎？
南寧繼續(xù)向東，還有一個重要的因素——平陸運河。
平陸運河一旦通航，產(chǎn)業(yè)、物流、資金都向東轉(zhuǎn)移，南寧東部新城應(yīng)運而生。
未來五年，用地指標也向東傾斜。
未來的南寧，要形成“一主三副多節(jié)點”的城鎮(zhèn)空間格局。
“一主”指南寧中心城區(qū)。
“三副”指武鳴副城區(qū)、南寧東部新城、臨空經(jīng)濟示范區(qū)三大副城新城。
圖 | 南寧“一主三副多節(jié)點”空間結(jié)構(gòu)圖
早在2019年南寧市總體城市設(shè)計（草案），就提出“一主四副”規(guī)劃，五象與埌東組成都心，沙井、龍崗、三塘和朝陽變身為四大副中心。
圖 | 此前南寧的“一主四副”空間結(jié)構(gòu)圖
5年過后，這四大副中心除朝陽光榮回歸外，其他3大副中心卻“消失了”。
準確說，“融入南寧中心城區(qū)”范圍內(nèi)了。
對于未來南寧而言，真正有搞頭的是構(gòu)建中心城區(qū)“一帶、兩軸、三心、十一片區(qū)”空間結(jié)構(gòu)。
圖 | 南寧中心城區(qū)總體空間形態(tài)規(guī)劃圖
“一帶”指邕江保護發(fā)展帶。
“兩軸”指東西向的城市空間拓展軸和南北向的區(qū)域聯(lián)動發(fā)展軸。
“三心”指埌東-鳳嶺中心、五象中心和朝陽中心，強化金融、商務(wù)、商貿(mào)、國際交往等功能。
圖| 五象新區(qū)
“十一片區(qū)”指埌東-鳳嶺片區(qū)、五象片區(qū)、朝陽片區(qū)、興寧東片區(qū)、青秀東片區(qū)、邕寧片區(qū)、玉洞片區(qū)、經(jīng)開片區(qū)、江南片區(qū)、相思湖片區(qū)和安吉片區(qū)。
很想追問：龍崗和五象南，融入了五象片區(qū)了嗎？
沙井，融入經(jīng)開片區(qū)或者江南片區(qū)是嗎？
這都是無關(guān)緊要的文字游戲了。
未來，不會有多少人記得龍崗、沙井、三塘還曾頂著“城市副中心”的光輝頭銜。
上一輪的大餅，大家吃大了。
關(guān)于軌道交通，本輪規(guī)劃非常“吝嗇”，只點名“規(guī)劃建設(shè)軌道6號線、S1機場線一期工程”。
7號線、8號線、武鳴線等可能要再等等。
圖 | 地鐵規(guī)劃中僅提到6號線、S1機場線一期工程
雖然《南寧2035規(guī)劃》明確寫上“預(yù)留吳圩機場、武鳴副城區(qū)、南寧東部新城、大塘鎮(zhèn)等方向的軌道交通快線建設(shè)通道?！?/p>
可是，這些“大餅”先前大家都吃得太多了。
再說了，就算武鳴、東部新城等軌道交通線通了，你會去那買房嗎？南寧市區(qū)內(nèi)還在去庫存。
《南寧2035規(guī)劃》發(fā)布的同時，南寧自然資源局也發(fā)布了一份《南寧市TOD規(guī)劃設(shè)計導(dǎo)則》。
圖 | 相關(guān)文件截圖
TOD的定義、分級、配套設(shè)施寫得清清楚楚。
為啥要重點推TOD？
去年南寧有8大城中村改造，今年要啟動11個新城中村改造項目。
很多城中村都是靠近地鐵站點的。
地鐵規(guī)劃線路的收縮，結(jié)合城中村改造TOD開發(fā)站點增加，這意味著未來南寧樓市的方向是“向內(nèi)”，“盤活存量”。
根據(jù)《南寧2035規(guī)劃》，未來將重點分區(qū)分類推進存量空間盤活。
其中，南寧火車站周邊、鳳凰江、金橋西等片區(qū)，重點補充大型公共服務(wù)設(shè)施、商業(yè)配套，完善城市功能；
圖 |火車站片區(qū)實景
安吉、安寧、南寧南站、新屋旱塘、銀海大道沿線等片區(qū)圍繞工業(yè)用地整治，優(yōu)化提升產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境，保障產(chǎn)業(yè)與配套服務(wù)空間供給；
圖 | 相關(guān)內(nèi)容截圖
五里亭、永新、上堯、陳東村、五一西路、大沙田、望州嶺、長堽嶺等片區(qū)優(yōu)先保障各類公共服務(wù)設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施落地。
這些區(qū)域，就是未來城市新盤出現(xiàn)的重點區(qū)域了。
上兩周，有傳聞五象南的建工城有“3字頭”房源出售。
經(jīng)了解，是中介為抓眼球促銷放出的噱頭。
但即便沒有“3”字頭，建工城的法拍房價格基本也是“4字頭”或者“5字頭”。
圖 | 中介門店的建工城二手房價格
區(qū)域的二手房價格，也就比法拍房價格高一點。
建工城好歹還是現(xiàn)房銷售，金科城、湖光學府直接躺平，“保交付”還是個未知數(shù)。
圖 | 建工城已經(jīng)是現(xiàn)房銷售
圖 | 上周金科城工地進度
沙井、龍崗、三塘這幾個“城市副中心”境遇也好不到哪里去，房價基本上六七字頭。
上一輪的“城市副中心”大餅，不知“噎死”多少人。
據(jù)說現(xiàn)在樓市進入“嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”的新時代，曾經(jīng)的“城市副中心”，現(xiàn)在的重點任務(wù)是去庫存，“優(yōu)化存量”。
講直白點，他們已被“折疊”進另外一個世界。
并面臨共同幾大問題：
第一是增量不大。城市的發(fā)展方向不在這，城中村改造板塊也不在這，人口也不往那走。除非有大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)或者大型配套設(shè)施建設(shè)，否則很難翻身。
第二是同質(zhì)化競爭很嚴重。也就是說，沙井、龍崗、三塘和五象南，都是捉對廝殺的“難兄難弟”。
第三，還要和二手房、法拍房競爭。這些房子價格的底線更是“毫無底線”。
第四，新建筑設(shè)計規(guī)劃贈送更大，原老規(guī)房子除了低價外毫無競爭力。
房地產(chǎn)已告別畫大餅、賣大餅的增量時代。
買房要看規(guī)劃，但餅太大，小心噎著。
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