文/樂居財(cái)經(jīng) 林振興
年前，大興經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)DX00-0302-0021、0022地塊，被大興發(fā)展集地以底價(jià)23.2億元拿下。
它的出現(xiàn)，讓京璽項(xiàng)目負(fù)責(zé)人蘇森浩或許感到了“背刺”。
DX00-0302-0021、0022地塊，不僅臨鐵，而且樓面地價(jià)只有1.99萬/平米。往南1.5公里的京璽項(xiàng)目，離五環(huán)更遠(yuǎn)，樓面價(jià)2.71萬元/平米，每平貴了7000多。
兩個項(xiàng)目有血緣關(guān)系，股東中都有大興國資委。
其中，大興發(fā)展集地是大興國資興福臨空占51%，民營建筑企業(yè)萬興建筑占49%。
京璽項(xiàng)目公司（北京諾德興泰置業(yè)）工商登記的股東為，中鐵置業(yè)和興創(chuàng)置地各持65%和35%。興創(chuàng)置地背后也是大興國資。
2024年3月，中鐵置業(yè)+興創(chuàng)置地分別向首開股份和住總地產(chǎn)質(zhì)押了諾德興泰23750數(shù)額股權(quán)，換算成股權(quán)為25%。
首開和住總?cè)刖志┉t，早就有跡可循。
時(shí)間拉回2023年12月6日，大興區(qū)黃村鎮(zhèn)DX00-0208-6021地塊出讓，中鐵+興創(chuàng)聯(lián)合體、首開、住總3家房企報(bào)名參與競拍。
不過現(xiàn)場三家開發(fā)商均未領(lǐng)取競價(jià)號牌，最終以線上最高價(jià)19億元，由中鐵+興創(chuàng)聯(lián)合體成交。在京城，開發(fā)商經(jīng)常拿地前商量好，陪跑選手不舉牌、不抬價(jià)，拿地后大家再一起入股。
京璽項(xiàng)目中，這四家企業(yè)通過股權(quán)質(zhì)押又湊到了一塊。而在地產(chǎn)圈，取得項(xiàng)目股權(quán)的方式，一般先質(zhì)押項(xiàng)目公司股權(quán)，然后再變更為正式股權(quán)。
但離奇的是，首開股份的那筆質(zhì)押，目前已顯示為“無效”。
也就是說，首開股份疑似已經(jīng)退出京璽。
京璽的實(shí)際股權(quán)結(jié)構(gòu)將變更為：中鐵置業(yè)48.75%、興創(chuàng)置業(yè)26.25%、住總地產(chǎn)25%。時(shí)間過去11個月，項(xiàng)目公司遲遲沒有變更工商登記，令外界摸不著頭腦。
01
是否是因?yàn)榫┉t的銷售情況并不樂觀，讓首開萌生了退意？
京璽于2024年7月取得預(yù)售許可證，供應(yīng)712套，目前網(wǎng)簽142套，網(wǎng)簽率19.9%，成交金額5.92億元，地價(jià)覆蓋率為31%。
一百來套的成交量，還是蘇森浩靠“以價(jià)換量”爭取來的。
去年8月下旬剛開盤的京璽，最早想賣4.8萬/平，結(jié)果傳言被建委約談。
9月中旬，京璽置業(yè)顧問向樂居財(cái)經(jīng)表示，99平以下戶型房源有4.7萬/平，甚至120平戶型也有不超過5萬/平的房源。
目前，京璽成交均價(jià)已跌到了4.58萬元/平米，相較于5.9萬元/平米的銷售指導(dǎo)價(jià)打了77折。
關(guān)鍵是有多家房企在，價(jià)格怎么降，具體降多少，用什么方式降，還真是一個頭疼問題。
如果意見不統(tǒng)一，很有可能導(dǎo)致分道揚(yáng)鑣。這是不是首開退出的原因之一，或許只有項(xiàng)目負(fù)責(zé)人心里最為清楚。
除了祭出“降價(jià)”狠招，蘇森浩還在推廣上砸了不少真金白銀。
項(xiàng)目花費(fèi)60萬，找北京青蛙找房科技做自媒體傳播；花費(fèi)100萬元找北京拓石眾合文化傳媒做戶外廣告。此外，京璽還請了我愛我家、鏈家、美安居科技做項(xiàng)目渠道分銷。
蘇森浩做了那么多努力，為何很多購房者仍然不買賬？
02
京璽出現(xiàn)的運(yùn)氣不太好，趕上了北京新房市場不景氣，城南新房大跳水。
該項(xiàng)目處于龍?bào)椿⒕岬拇笈d，附近在售項(xiàng)目有元啟成交均價(jià)約5.35萬元/平米，頤和公館成交均價(jià)約4.9萬元/平米，興城之星成交均價(jià)約4.49萬元/平米。
業(yè)內(nèi)人士分析稱，該片區(qū)客戶群體被分流的厲害，大戶型改善購買群體基本買西紅門橡樹灣和玖玥府，因?yàn)槲骷t門東板塊規(guī)劃更完善，還有學(xué)校和地鐵的加持；小戶型基本會買清源路星光城和曉月和風(fēng)，周邊配套和城市界面可以說碾壓京璽，而且星光城還是準(zhǔn)現(xiàn)房。
相較之下，京璽距離4號線步行2km，且要橫穿京開高速。更令人費(fèi)解的是，開發(fā)商把小區(qū)入口放在了西、北兩個方向，去地鐵口的路線很擰巴，到地鐵行走距離接近1公里。
從保值角度看，京璽所處大興黃村的地緣客戶普遍不認(rèn)可京開高速以東片區(qū)，項(xiàng)目去化更多的還是依賴主城區(qū)外遷客群，后期保值增值也會受到影響。
京璽的戶型面積段為79~120平，設(shè)計(jì)公司為中國建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)研究院有限公司，中標(biāo)金額489.52萬元。
戶型的通病是，缺少真正的入戶玄關(guān)。臥室的進(jìn)深普遍太小，以3.8米的臥室進(jìn)深基準(zhǔn)來看，計(jì)算即便是110平米戶型的主臥都難以放得下雙側(cè)床頭柜(3.6m)，次臥進(jìn)深甚至只有2.7米，床只能靠墻放。
在大興，京璽成為第一個送陽臺的樓盤。不過這個陽臺是上下層錯位布置，且無法封閉。這類陽臺也很雞肋，因?yàn)楸本╋L(fēng)沙天氣多，無法作為家政間放洗衣機(jī)，利用率偏低。
最令外界“驚嚇”的是，京璽的得房率創(chuàng)下了11層以下洋房紀(jì)錄新低，全部沒有超過80%。其中，3#樓居然只有74%左右。
京璽的得房率為何如此之低？業(yè)內(nèi)人事分析稱，京璽是第一個在大興區(qū)通過防火挑檐偷面積的樓盤。偷面積太多，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)上的得房率變低。
在業(yè)內(nèi)，京璽的裝修風(fēng)格被吐槽土味，“木飾面、地磚和巖板的搭配過于普通，跟周邊其他在裝修上卷到飛起的樓盤(玖玥府，曉月和風(fēng))相比相形見絀?！?/p>
看完京璽項(xiàng)目的黃小姐告訴樂居財(cái)經(jīng)，“裝修里面的儲物空間雖然開發(fā)商給做了，但不符合個人的需求，有點(diǎn)雞肋，還不如不裝。”
03
眼下，蘇森浩或許在意的是隔壁中鐵興創(chuàng)逸境交房后的業(yè)主反饋。逸境簽約426套，住宅成交額20.94億元，成交均價(jià)51337.64萬元/平米。
中鐵興創(chuàng)逸境的交房口碑，也是中鐵置業(yè)在大興的名片，它會很大程度左右京璽的潛在購房人。
去年10月，有業(yè)主在社交平臺反饋，樓頂漏水。緊接著11月，有業(yè)主反饋中鐵興創(chuàng)逸境虛假宣傳，落地大打折扣，“樣板間與現(xiàn)實(shí)區(qū)別太大，前期買房只說貼了非交標(biāo)不一致別的都一致（軟裝忽略），現(xiàn)實(shí)多處問題?！?/p>
去年底，一位全款買了中鐵興創(chuàng)逸境95平的業(yè)主稱，“從開始收房，一個多月了，從給我修，到修的越來越次。根本壓根就沒給你修，糊弄事，一大堆問題?！?/p>
不同于中鐵逸境，京璽物業(yè)公司由中鐵物業(yè)換成了龍湖物業(yè)。
難不成，蘇森浩對自家中鐵物業(yè)都不信任？
開發(fā)商和物業(yè)不是一家，后續(xù)交房交接上有可能出現(xiàn)很多推諉、扯皮。此外，如果遇到開發(fā)商減配，不是同一家也不好處理。
此外，京璽售樓處的物業(yè)找的是北京九合物業(yè)管理，中標(biāo)報(bào)價(jià)327.8207萬元。該物業(yè)公司由魏傳亭和魏玉晶分別持股90%和10%。
蘇森浩還是中鐵諾德逸府項(xiàng)目總經(jīng)理。在該項(xiàng)目面臨疫情和輿情雙重考驗(yàn)時(shí)，他臨危受命。
前期宣傳時(shí)，諾德逸府曾稱是豐臺花鄉(xiāng)唯一“精裝修交付”的限競房，而后卻被百余業(yè)主怒指“精裝修塌房了”。此外，中鐵諾德逸府還曾因車庫管理問題，引發(fā)項(xiàng)目方與業(yè)主談判，蘇森浩參與其中。
中鐵置業(yè)選擇蘇森浩全面主持該項(xiàng)目保交付工作，或許也有多重考慮，他個人曾是辯論賽最佳辯手。
蘇森浩雖然是90后，但在中鐵置業(yè)已有十多年。“走路都要比別人快”，是同事對他的評價(jià)。
他一路走來，先后在中鐵置業(yè)亳州公司工程部、北京公司市場開發(fā)部以及永靚家園、諾德彩園、諾德逸府等多個項(xiàng)目歷練，具備施工、營銷、投資、運(yùn)營及報(bào)批報(bào)建等多方面能力。
但眼下，蘇森浩最迫切的任務(wù)，是京璽的去化回款工作，畢竟后面的“追兵”已經(jīng)快馬加鞭趕來了。
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