樂居財(cái)經(jīng)徐迪近日，北京市朝陽區(qū)十八里店朝陽港一期土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目1303-692、683地塊項(xiàng)目規(guī)劃方案公示。
692地塊為二類居住用地，總建面19.23萬㎡，地上12.93萬㎡，其中住宅建面12.75萬㎡，規(guī)劃建設(shè)17棟7-23F洋房及高層，共888戶，戶均建面144㎡。
683地塊為托幼用地，總建面4905.23萬㎡，規(guī)劃為一所9班幼兒園。
這個(gè)配套幼兒園在住宅地塊的西北方向，隔著兩條馬路，以及一塊金融商服用地。
根據(jù)出讓文件，這塊金融商服用地規(guī)劃為建面超12萬平方米、建設(shè)成本要求不低于25億元的大型商業(yè)綜合體，預(yù)計(jì)未來周邊早晚高峰車流量會(huì)很大。
幼兒園設(shè)計(jì)還是很漂亮的，外立面是沉穩(wěn)的灰，體現(xiàn)教育機(jī)構(gòu)的可靠包容；點(diǎn)綴了紅黃藍(lán)三原色，一切色彩的起始，象征小孩子多彩的未來。
一般配套幼兒園都會(huì)建在住宅紅線外角落，再遠(yuǎn)也是街對(duì)面。
692地塊配套的這個(gè)幼兒園太遠(yuǎn)了，住小區(qū)東南角的業(yè)主，接送孩子需要穿過整個(gè)小區(qū)+兩個(gè)十字路口，還不如直接送去北京隅東序的幼兒園，目測距離更近，更重要的是少走幾個(gè)路口，安全性更高一些。
十八里店692地塊是中海新城153億朝陽組合地塊中，最后出圖的住宅子地塊。
總建面19.23萬㎡，地上12.93萬㎡，其中住宅建面12.75萬㎡，規(guī)劃建設(shè)17棟7-23F洋房及高層，共888戶，戶均建面144㎡。
住宅層高基本在3米以上；南向通面寬開敞陽臺(tái)，北向有不規(guī)則設(shè)備平臺(tái)，西側(cè)一部分樓棟有側(cè)邊飄窗；大部分樓棟底部有大量采光井，首層或有下躍房型。
在小區(qū)“門面”上，十八里店項(xiàng)目也很低調(diào)，整個(gè)平面圖上甚至沒有明顯的“大門”或“主出入口”等標(biāo)識(shí)。
小區(qū)在東南、東北各設(shè)一處人行出入口；地庫出入口則在西北、西南的對(duì)襯位置。
會(huì)所和商服配套在小區(qū)西側(cè)，靠近地庫出入口，旁邊的三角區(qū)域里還劃出一塊出租車站點(diǎn)。盡管沒有標(biāo)記，但從鳥瞰圖來看，這一處應(yīng)該是小區(qū)的正門。
東南處的人行出入口則正對(duì)著15#樓，一層為面積約千平米的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)驛站。
東北側(cè)有一處明顯的地鐵出入口標(biāo)記，圈地在紅線外，但基本建在了小區(qū)內(nèi)部，預(yù)計(jì)靠近的幾棟樓會(huì)受到較為明顯的噪音影響。
特別是緊鄰的6#和10#兩棟住宅樓，距離非常近，目測比其它樓棟間距近很多。
692地塊在去年正式掛牌時(shí)做了大量調(diào)規(guī)，其中就包括在原建筑限高60米的基礎(chǔ)上，局部調(diào)高到80米。
但在實(shí)際規(guī)劃設(shè)計(jì)中，692地塊上僅有3棟住宅樓建到了60米以上，分別是2#樓20層，總高60.7米；3#樓22層，總高66.7米；最高的4#樓23層，總高69.7米。
至于技術(shù)要點(diǎn)強(qiáng)調(diào)用以提升生活宜居度和便利度的架空層和風(fēng)雨連廊，中海十八里店新盤則直接放棄了。
沒有頂著限高做建筑，一個(gè)很直觀的結(jié)果就是，樓間距過近。
尤其是上面提到這幾棟20層+的樓棟，集中位于小區(qū)西北方向，南北還各有一棟18層的樓棟，使得這一部分樓群看起來非常密集。
692地塊東北一街之隔就是金隅集團(tuán)的新盤北京隅東序，去年11月取得預(yù)售許可證，主力建面143㎡和150㎡四居。目前網(wǎng)簽85套，成交均價(jià)7.56萬元/㎡。
對(duì)比隔壁的北京隅東序樓棟分布來看，兩個(gè)項(xiàng)目占地面積僅差300平方米，地塊都是菱形，樓棟排列方式差不多，其中，中海692地塊樓層更高，部分樓棟間距更近。
具體近到多少米？不知道。
中海692地塊的平面圖上沒有標(biāo)記樓間距數(shù)字。因此，是不想蓋更高，還是不能蓋更高？
不但沒有樓間距數(shù)字，就連樓棟的面寬、進(jìn)深等基礎(chǔ)數(shù)字，也沒體現(xiàn)。只注明了建筑高度，這張平面圖顯得非?！案蓛簟?。
項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)公司是香港華藝設(shè)計(jì)顧問(深圳)有限公司，這家公司同時(shí)也是組合地塊中小紅門和酒仙橋項(xiàng)目的設(shè)計(jì)公司。
樂居財(cái)經(jīng)查了一下小紅門XHM-10地塊和酒仙橋1019-0014地塊的平面圖，上面都注明了非常詳細(xì)的樓間距，甚至到配套樓的距離都有。
到了十八里店項(xiàng)目，卻搞起了留白的藝術(shù)。
去年11月29日，備受關(guān)注的朝陽“酒仙橋+小紅門+十八里店”組合地塊完成出讓，由中海企業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司153.32億元摘得，溢價(jià)0.2%；實(shí)際操盤公司為中海新城。
早在拿地之前的11月初，中海就在朝陽注冊(cè)成立了新的項(xiàng)目公司：北京新鑫興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，由中海新城總經(jīng)理張欣出任項(xiàng)目公司總經(jīng)理。
作為中海在北京的兩大業(yè)務(wù)實(shí)體之一，中海新城多年來深耕這兩大區(qū)域，開發(fā)有西城的京華玖序、都闕臺(tái)，石景山的寰宇天下天鏡、中海長安玖章、中海長安源境等項(xiàng)目。
這是中海新城十多年來首次在朝陽成立項(xiàng)目公司，為的就是開發(fā)“酒仙橋+小紅門+十八里店”組合地塊。
該組合地塊是北京今年第二次將不同板塊多個(gè)業(yè)態(tài)的地塊捆綁出讓，總面積約14.7萬平方米，規(guī)劃建筑面積39.4萬平方米，涉及3幅宅地、2幅商業(yè)，并幼兒園、養(yǎng)老設(shè)施以及街坊路段等若干公建，需與項(xiàng)目同期建成并保證對(duì)外開放。
相關(guān)公司：中國海外發(fā)展hk00688,湖南中海控股,中海新城
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