房地產(chǎn)作為城市發(fā)展重要的一部分，與很多人的生活都密切相關(guān)，也經(jīng)常會有網(wǎng)友問到一些和房產(chǎn)相關(guān)的話題，最近我也會偶爾去看看項目，和大家分享一些我的看房體驗和心得，歡迎大家一起交流。
最近我看了幾個江北的項目，其中就包括兩個第四代住宅。一個號稱浦口首個，另一個號稱江北首個，總之第四代住宅確實聽起來很吸睛，但根據(jù)我的觀察，這里面或存在一些痛點，我覺得還是很值得推敲的。
采光或是大問題
常規(guī)房地產(chǎn)項目里，樓棟前方只要沒有太高的建筑，單就建筑本身而言，采光是沒有問題的，尤其后來進化到整個南面都是純平的狀態(tài)，不僅南向的采光更加充分，而且美觀度也非常不錯。
但第四代住宅打破了這個本來完美的設(shè)定，為了使項目更具特色，很多樓盤都通過在南側(cè)添加挑空露臺的方式，將居家場景延伸到室外，想要營造出空中院落的美好愿景。
單看其中的一層，確實沒有問題，但和常規(guī)大院住宅不同的是，院落住宅不僅有地還有天，而所謂的第四代住宅本質(zhì)上還是樓房，所以每一層伸出去的露臺，對于下一層住戶而言就是個巨大的屋檐。夜晚或許很有情調(diào)，但白天呢，巨大的屋檐就成了陽光的遮蔽器。
普通住宅的陽光可以曬到屋內(nèi)較里的地方，而有了屋檐的遮擋，陽光曬到屋內(nèi)的距離會減少很多，這取決于屋檐，也就是上一層露臺的寬度。
那種將露臺放置在樓棟東西兩側(cè)的模式或許影響不大，但那些將露臺直接放在南面中部的樓盤，我覺得這就有點不太友好了。當然如果定位科技住宅，全年恒濕恒溫倒也無所謂，不過我還是認為來自陽光的直射很珍貴。
樓棟東西兩側(cè)做露臺為什么相對好一些呢，因為大多數(shù)住宅的的窗戶都位于建筑的南邊或北邊，而東西露臺實際上是在東邊或西邊做了開口，等于將常規(guī)的兩面視野變成了三面視野，大大拓展了人在家庭空間內(nèi)部的視覺敞開感，雖然其依然存在一些采光遮擋的問題，但我認為這還是值得的。
其實我認為江韻瑧悅完全沒有必要為了四代的性質(zhì)，將中間的中小戶型搞出一個小露臺，要我說還不如就是全平的，單獨將四代建筑的結(jié)構(gòu)專屬提供給邊戶。
隱私、噪音和空氣
由于現(xiàn)在普通的第四代住宅，同面積段的一般存在奇偶兩種戶型，所以理論上在做樣板間的時候，應(yīng)該將奇數(shù)層和偶數(shù)層做到一起，而單單一層的樣板間很多時候大家無法真正理解露臺所帶來的好處和弊端。
上層是可以看到下層露臺的，一個可以被人看到的露臺勢必缺乏一定的隱私性，萬一有個素質(zhì)不高的樓上鄰居，往下丟東西，想必是非常糟糕的體驗，雖然這是小概率事件。
而對于上一層住戶而言，假如樓下的鄰居特別享受露臺，經(jīng)常走到露臺上抽煙、打電話、聊天，請問上面那一層的住戶還能不能開窗戶？或者說即使關(guān)著窗戶就能完全屏蔽下面?zhèn)鱽淼穆曇魡?，說實話未必。所以我們看到高端第四代住宅基本上用的都是幾恒系統(tǒng)，根本不用開窗，也不建議開窗。
鄰里隱私
目前來看，第四代住宅在造型上確實很漂亮，也很有特色，但這里面確實存在一些痛點，而且在我看來存在增加鄰里之間矛盾的隱患。普通高層住宅最多可能就是樓上樓下噪音的問題，在視覺層面大家彼此看不見，各過各的，老小區(qū)可能再多一個曬被子的問題。
但第四代住宅明顯增加了樓上樓下鄰居視覺層面的交流，露臺的私密性不算很高，一旦新鮮勁過去之后，露臺的實際利用率或低于預(yù)期。
兩年后這些初代四代房陸續(xù)交付時，大家或才能真正意識到我現(xiàn)在提到的可能性，我認為現(xiàn)有的第四代住宅方案并不完美，還有很大的進化空間，大家不要過于盲目的扎進去。當然隨著時間的推移和產(chǎn)品迭代，初代四代住房的一些缺陷或在日后得到逐漸改良。
如果確實鐘情四代住宅的話，以江北來說，我的建議是揚子保利·江韻瑧悅115的邊戶，尤其是西邊戶的偶數(shù)層。西戶115偶數(shù)層的露臺位于主臥西側(cè)，正好直面江北CBD，視覺效果應(yīng)該還是可以的。
而之所以要選西邊戶，是因為整個小區(qū)是東南朝向，早上很早就有太陽，10點左右光線角度基本就和樓棟垂直了，到中午12點，光線反而偏斜，下午一兩點光線可能就不怎么能照進來了，所以爭取到西側(cè)的陽光，就很重要，而西邊戶且朝西開口的露臺就是最好的獲取光照資源的戶型。
另外一個選擇就是龍湖亞倫·央璟頌的東邊戶，這個項目的朝向也不是正南方向，而是大角度南偏西，所以下午的陽光比較好，但早上不太行，陽光或出現(xiàn)的比較晚，所以盡可能的爭取早上的陽光是最明智的選擇。
但這里面也有例外，項目最北邊的8棟和9棟偏偏基本上是正南正北的朝向，東邊戶還是西邊戶倒無所謂了。
項目所處位置在江浦屬于一個半新半舊的區(qū)域，新的元素很多，包括快速路，虹悅城、龍華路地鐵口等。舊的元素也挺多，周邊小區(qū)大多樓層較矮，所以單看這個項目，反而可能會有一種地標感，視野和采光總體也很有優(yōu)勢。
如果是江南，那這個選擇就多很多了，而且在設(shè)計上、品質(zhì)上都有非常不一樣的地方。比如中海江南玖序，除了一般的奇偶層四代住宅外，還玩出了更多花樣。墅廳大平層，很有想法，也要豪氣的多，和江北存在明顯代際優(yōu)勢。
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