今天一早，一個朋友微信咨詢房師傅，即墨藍谷嶺海逸景灣單價不到3000元，能不能抄底。
來看看網(wǎng)友發(fā)的這套成交實時數(shù)據(jù)。
貝殼數(shù)據(jù)顯示2025年1月成交的藍谷嶺海逸景灣小區(qū)套二86.04平，單價2697元，總價23.2萬。
朋友問能不能抄底，既說明藍谷樓市已經(jīng)慘不忍睹，也說明對藍谷房價有信心的人大有人在。
1、白菜價很特殊！
嶺海逸景灣，連續(xù)成交的三套小戶型，總價都是20萬。
很多不明真相的網(wǎng)友，就認為藍谷房價到了兩三千的水平了。
其實，這個觀點太偏頗了，純屬以偏概全。
嶺海逸景灣，這個小區(qū)太特殊了。它位于藍谷的最北端了，屬于單獨的領海板塊，遠離藍谷核心區(qū)。配套差、人氣不足。
最尷尬的是開發(fā)商南山集團，在開發(fā)過程中，多次出現(xiàn)掉鏈子的情況，延期交付、拖欠施工方工資、地下車庫等公區(qū)兌現(xiàn)很差。
小區(qū)問題太多了，物業(yè)服務不到位，業(yè)主們一直想成立業(yè)委會，換掉物業(yè)。
即使在2018前后，樓市最火的時候，嶺海逸景灣也是整個藍谷房價的低點所在，當時到過八九千元一平。
那時候，樂水居、魯信和璧花園可都是兩萬＋的存在。
很多人看到這里就明白了，
藍谷房價并不是網(wǎng)上傳的那樣白菜價兩三千的小區(qū)比比皆是。
逸景灣是個大盤，產(chǎn)品有聯(lián)排、洋房、小高層、高層。白菜價指的是高層個別房源。
2、藍谷樓市的真實狀態(tài)
藍谷，從鎮(zhèn)街所屬看，分為鰲山衛(wèi)和溫泉兩個街道。
地圖上，沿著濱海公路，狹長帶分布。最核心的位置，就是山東大學周邊。實驗學校、山大附屬學校、齊魯醫(yī)院、海洋科研院所以及各大研究院……
目前藍谷最受歡迎的兩個次新小區(qū)，也都在山大周邊。
樂水居、魯信和璧花園。
樂水居是給山大教職工蓋的，質量非常好。
這個小區(qū)緊挨著山大，離海也很近。小區(qū)共有35棟樓，小高層為主，地鐵11號線，集中供暖。
小區(qū)物業(yè)管理好，景觀打造也花了不少心血。入住率，也是藍谷首屈一指的了。
所以，在藍谷成交榜上，樂水居都是排在前列的。
最近幾個月，成交價都在九千元左右。成交率較高，受當?shù)馗纳茪g迎。
魯信和璧花園，是藍谷NO.1了。新房時候，很多市區(qū)投資客奔著魯信二字來的。
最近兩年，投資客少了，在當?shù)毓ぷ魃畹母纳菩枨螅芮嗖A這個小區(qū)，買二手的不少。
差一點的房源，成交價一萬左右。
沿著濱海公路再往北，港中旅、三盛，就弱很多了，部分住宅跌破五千，確實是事實。
3、抄底時刻到了嗎？
實際上，從漲幅看，2018年那會，藍谷因為不限購，被投資客炒的最兇，漲幅很大，這也為后來的暴跌埋下伏筆。
那時候，魯信賣到兩萬多一平，確實很驚人，都到了惜售地步。
嶗山北，地鐵11號線，山東大學……
等到潮水褪去。藍谷房價率先下跌，并且跌幅巨大。要說藍谷的房價已經(jīng)見底，還真不敢說。
不排除有投資客，為了快速成交，特價賣出的可能。
這兩年，藍谷房價之所以無厘頭的暴跌，一是因為發(fā)展速度一般，亮點不多；二是投資客大批甩賣，踩踏式掛牌；三是，流入人口少，房子太多了。
但是，房師傅不建議純投資買入，原因非常簡單，藍谷樓市可能會長期處于目前狀態(tài)。
非自主需求，沒必要過去撿漏。
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