我是『房段子』，您相見恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。
我向來以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實(shí)操方案。
以下精選問答內(nèi)容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時效性，不能完全套用，還請理解。
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會員
提問
請問現(xiàn)在成都人是買房的多還是賣房的多呢？總的資金量來說，大家還看好成都樓市嗎？
房段子解答
說一組數(shù)據(jù)。
2024年，成都二手房賣出23.13萬套，均價124萬，總貨值2880.7億。（據(jù)貝殼研究院西南分院，套均90平，成交單價1.38萬）。
2024年，成都新房賣出9.94萬套，均價265萬，總貨值2635.8億。（據(jù)克而瑞四川，套均131平，成交單價2.02萬）。
如果不考慮新房二手房的房貸，也不糾結(jié)外地購房者的流入流出的話，那么這里面有245億的差值。
說悲觀一點(diǎn)，成都人賣房套現(xiàn)了245億，但是沒有再扎進(jìn)樓市，跑路了...
不過也要樂觀地看到，跑路的資金量只占8.5%，少之又少。充分證明了成都樓市的穩(wěn)健性，絕大多數(shù)購房者還是愿意相信成都樓市，愿意堵上城運(yùn)的。
今年成都二手房的成交量依然是龐大的，釋放出來的資金量，還會大手筆（超過90%）砸到新房市場嗎？
新房的成交量有可能是萎縮的（包括新二占比），但是隨著各種土拍成本的提高，4.0住宅的花式炫法，新房的價格成本看漲。
只不過成交量*成交價這種總貨值，依然會體現(xiàn)出求穩(wěn)的姿態(tài)。
說直白一點(diǎn)，置換的成本越來越高，這是常量。但有個變量，那就是人的主觀能動性。部分人會選擇放棄跟進(jìn)，但也有人舉家all in。
樓市不僅分化房價，也分化人群，大家擦身而過，互道燒餅。
會員提問
我的情況是，有一套空置的雙流那邊**的房子，目前一直糾結(jié)賣不賣，所以想請教一下專業(yè)人士對成都房地產(chǎn)未來走勢的一點(diǎn)看法？現(xiàn)在是糾結(jié)賣不賣止損？成本是125萬，現(xiàn)在目測虧損幾十萬了，房子掛出來了你看看。
房段子解答
是是
較早前房段子會員付費(fèi)問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。
我這邊復(fù)盤分析了下你這個房子，情況還挺嚴(yán)峻的，不容樂觀。
從小的角度來說，***本身是剛需樓盤，定位于預(yù)算百來萬的南門尤其是天新雙流上班族，本身樓盤的品質(zhì)談不上高，位置上又是***方向，前幾年熱炒的時候還有熱度，但是現(xiàn)在來說，熱度大大降低，就連隔壁的***這類區(qū)域，也都存在明顯的熱度降低，整體的價值認(rèn)定更低了。
關(guān)鍵是，***這周圍已經(jīng)成型定型了，周邊幾個剛需樓盤一起，沒有大的動能，周圍的開發(fā)力度不高，尤其距離地鐵步行要1公里多，也沒有其他新增地鐵規(guī)劃，所以長期來看，它的高光時刻已經(jīng)過去了，接下來陰跌的概率很大，而且持續(xù)周期非常長。
再說更大的角度來說，現(xiàn)在國內(nèi)房地產(chǎn)不景氣，經(jīng)濟(jì)也比較蕭條，大的刺激政策沒有了，出盡也沒法拉漲疲軟的行情，從一線到二線到三線，08年、15年這種輪動翻倍暴漲的行情，短期十年內(nèi)應(yīng)該是見不到了。
后面不排除可能有漲到不虧本的狀態(tài)（表面買入價），但通脹、利息、機(jī)會成本，時間周期成本，我覺得都非常不劃算。
總而言之，地段產(chǎn)品不行，大周期行情不行，***未來可見的幾年內(nèi)，還會一直跌跌不休，建議趁早出售。 賣房技巧：https://weibo.com/1551561845/Nx3KicPuh
賣房最大的參考就是鄰居的掛牌和成交價，當(dāng)前小區(qū)掛牌單價大多是1.1萬出頭，同戶型掛牌大概是一萬二三，也并不高，說直白一點(diǎn)，這里很可能跌破1萬。
現(xiàn)在的成交價，已經(jīng)在1萬出頭徘徊了，最新的一套88平套三，成交單價是1.19萬，總價106萬，其他的套二套三戶型，單價只有1萬。你這套掛牌125萬的確是高了，我估計(jì)目前的行情在105-115萬之間，考慮到你的裝修樓層采光視野的話，最好的情況是往110萬+靠一靠，在不久的后面，跌破1萬的單價，你算算損失能擴(kuò)大到多少？
我看這套房也算是自住裝修的，不知道你們是空置還是出租還是自??？如果是自住的話，賣了一時半會兒也不知道怎么買或者沒法買更好的（必須要買，是置換需求），建議斟酌下，是否當(dāng)永久房東，長期自住下去。反之，如果是出租空置的純粹套現(xiàn)行為，我覺得長痛不如短痛吧，割肉到110+，快點(diǎn)跑路，接下來的幾年，還要持續(xù)下跌，損失不會低。一定要刻意熬漲回來的話，風(fēng)險性太大，時間周期太長。
會員提問
你好，我正在尋求資產(chǎn)優(yōu)化建議，去年用A小區(qū)抵押貸出來60萬，上車B小區(qū)79平套二（明年4月滿二），裸價192萬。想的是后面高點(diǎn)賣掉A小區(qū)這套87平的套三單衛(wèi)，當(dāng)時還能賣個200，但想著要230，所以現(xiàn)在更慘了，有個出價156萬的要不要出手還是等等再說呢？此外還有個二八的C小區(qū)小套三新房五年限售中，不知道要怎么配置這三套房的優(yōu)化了。
房段子解答
較早前房段子會員付費(fèi)問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。
其實(shí)三套房來看，主要還是看你們的優(yōu)化方向，尤其是帶入自住屬性來看，如果是純剛需自住一套，那么可以選擇最優(yōu)質(zhì)的一套即可，如果是通勤+剛需自住為主，那么就要看你們的工作地點(diǎn)，如果是走純改善路線的話，那么就要考慮到全盤出售后的改善買法。
我們挨個來談。
B小區(qū)的套二，去年買的，明年才能解除限售，79平192萬，折合單價2.43萬，目前房價垮了還挺多，掛牌只有一百五六，成交就更低了，屬于高位站崗了的買法，到了明年4月，要么割肉，要么繼續(xù)持有。
從大的趨勢環(huán)境來說，這一百六七的報價，還沒到底，我估計(jì)接下來的一年左右，還要持續(xù)陰跌，具體何時觸底，好的話可能明年此時，壞的話，就要在熬1年多。
總的來看，我覺得這套房就先拿來自住吧（相當(dāng)于租金回血），耐心一些，等待觸底反彈，本身這個小區(qū)的地理位置好，得房率高，房子內(nèi)部裝修好，按照現(xiàn)在的行情來說，租金回報還可以（2.2%+），已經(jīng)高于成都行情下的2%，這意味著它的價值是被低估了的。
等待觸底反彈，耐心蟄伏，或許是一個不錯的辦法，至少來說，后期幾年可能三五年，恢復(fù)到190+是概率比較大。
還有就是，當(dāng)前它的持有成本問題，抵押貸的利率還好，不算很高，另外首付之外的杠桿貸款問題（現(xiàn)在利率也降下來了，不到4%吧？）也要參考，唯一能做的是1、持有等待；2、自住沖抵盈虧；3、想辦法降低杠桿。
怎么降低杠桿？我覺得就回到了第一套的問題，A小區(qū)87平的單衛(wèi)套三，這個盤是全款，但是有60萬的抵押貸，所以也算是有負(fù)債的問題，現(xiàn)在行情的話，大概是150多萬，你有個買家出156萬，粗略來說也還算符合市場行情，沒有亂給價格。只不過相比高點(diǎn)，的確是低了不少。
這個樓盤整體來說，價值韌性要低于B小區(qū)一些，B小區(qū)這邊的地鐵人氣氛圍還是更好，更適合這種剛需盤的價值托底。
A小區(qū)接下來還是處于一個下行的通道里，基本面估計(jì)還會更差一些，除非你有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力再熬三五年，否則考慮到利息成本的角度，我覺得這一套可以156萬積極賣了（價格互相好商量，你這邊還沒拉鋸，我估計(jì)可能接近160萬成交也有可能，好好把握下這個客戶，但前提是成交的目的，A小區(qū)短期回到200的難度太大了，加上負(fù)債壓力，算賬的話會繼續(xù)虧，所以割肉賣掉是上策），拿來把B小區(qū)的負(fù)債大大降低，至此B小區(qū)用于自住和價值回升，耐心蟄伏。
至于C小區(qū)，在成華了，當(dāng)初你們應(yīng)該是抱著投資的想法去搖號的？這個盤處于限售期+裝修期，不過從長遠(yuǎn)的角度來說，一方面是偏剛需的（和周邊新房迭代明顯），另一方面大環(huán)境不好，板塊的高端產(chǎn)品價格也不高，所以看你們限售到啥時候，如果解禁后依然市場低迷的話，可以趁著解禁鄰居們還沒反應(yīng)過來，就早點(diǎn)賣房套現(xiàn)。而在限售期間，我建議可以抓緊裝修出來，平時拿來出租即可，注意維護(hù)保養(yǎng)，注意裝修風(fēng)格，衣柜到頂?shù)?，后面這種精裝（非串串房），沒有甲醛的，次新房，在二手市場還是好賣的。
至于說怎么買的問題，我建議先不要亂動了，持有B小區(qū)，賣掉A小區(qū)沖抵負(fù)債壓力，遠(yuǎn)期賣掉C小區(qū)，到時候再匯總首付和杠桿，結(jié)合市場行情需求，重新布局改善產(chǎn)品。
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