作者信息Author Introduction
?八年券商從業(yè)，持證證券投資咨詢分析師
?十年財經(jīng)媒體從業(yè)，資深記者
前幾天，楊惠妍開年度會議的內(nèi)容又被廣為傳播?，F(xiàn)在，與外界保持信息共享的爆雷房企數(shù)量已經(jīng)很少很少了。楊惠妍是一股清流，她是要強的。
這次會議是2025年年度會議，所以具有風(fēng)向標(biāo)意義。會議肯定了2024年年交付38萬套房屋的事實，交代了債務(wù)重組還在推進中，繼續(xù)執(zhí)行“一體兩翼”新戰(zhàn)略，重點是明確2025年的任務(wù)——上半年以保交房為主，下半年保交房和保主體并重，為2026年進入正常經(jīng)營狀態(tài)做好準(zhǔn)備。
自從爆雷以來，碧桂園經(jīng)常將交付規(guī)模掛在嘴邊，顯示出了一種社會責(zé)任的擔(dān)當(dāng)。但實際上，公司的交付質(zhì)量飽受詬病，經(jīng)常誘發(fā)各地業(yè)主們的抗議和維權(quán)，從而演變成了一種新矛盾。
對此，公司高層心知肚明，但問題解決起來并不容易。鷹覓君了解到，有些項目的確屬于質(zhì)量問題，而有的項目交付之所以嚴(yán)重不達標(biāo)，直接與項目負責(zé)人的貪腐有關(guān)。有時集團將足額款項撥到項目，但因為執(zhí)行層各種中飽私囊的操作，最終導(dǎo)致偷工減料、半拉子生活配套等交付事件頻出。高管層對此很焦慮，查到此類事情后也不姑息，最近一年一直在將一些涉案人員移交司法部門。不過，企業(yè)爆雷，前途暗淡，薪資大降，基層心態(tài)短視，貪腐事件一時半會兒估計很難根除，今年的交付質(zhì)量問題依然是一項大考。
此次會議最大的亮點是碧桂園對自己的信心，不但提出了今年要保交房和保主體并重，還明示了2026年經(jīng)營會進入正常狀態(tài)。值得注意的是說這段話的口氣，不是預(yù)測和展望，而是非常肯定?？纯串?dāng)下其他爆雷同行，大多數(shù)都偃旗息鼓了，哪一個能如此篤定？
其實，在所有爆雷房企中，碧桂園作為昔日龍頭，當(dāng)下的境況依然慘淡，要論經(jīng)營的難度，恒大下來，估計就是它了。
今年初的時候，碧桂園公布了延遲發(fā)布的2023年年報和2024年中報，里面的財務(wù)數(shù)據(jù)讓人心驚肉跳。2024年中報顯示，公司有息負債規(guī)模不但沒有下降，反而還上升了，從2023年末的2496億上升到了去年中期的2502億。半年內(nèi)的增長數(shù)額雖然不高，但反映出實際化債基本沒進展。
截至2024年6月末，公司賬上除限后的現(xiàn)金只有67億，一年內(nèi)到期的流動性負債則高達2036億。這預(yù)示著，公司的債務(wù)重組之路，將會漫長而崎嶇。
凈利潤虧損也是開辟了一個新天際。財報數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年公司虧損了151億，而2023年末竟然虧掉了2010億。過去賺錢的時候，每年就幾百億的凈利潤，最好不過五六百億，而現(xiàn)在虧錢一下竟以千億為單位了。昨貧今富人勞碌，春榮秋謝花折磨。老楊當(dāng)年的豪言壯語還在耳邊，現(xiàn)在的碧桂園已是一派衰草哀哀。
高居不下的負債規(guī)模和巨額虧損，直接導(dǎo)致了公司凈資產(chǎn)負債率的飆升。財報顯示，該指標(biāo)由2023年底的約209.7%，上升到了2024年6月底的約277.3%。
截至2024年6月底，碧桂園的凈資產(chǎn)是741億，而歸母凈資產(chǎn)只有139億了，少數(shù)股東權(quán)益竟然高達602億。這組數(shù)據(jù)告訴我們，整個公司凈資產(chǎn)如果沒有少數(shù)股東撐著，資不抵債就是視線可及的事了。
為什么能這樣？這還要歸功于龐大的創(chuàng)投資產(chǎn)。之前鷹覓君專門寫過一篇關(guān)于碧桂園創(chuàng)投的文章，詳見《》。在上市公司體系之外，楊氏家族及其成立的基金多年來陸續(xù)投資了大量熱門頂流公司，很多都是高科技概念，如今價值不菲。在這些投資中，上市公司體系實際所占份額極小，但當(dāng)時控制人使用了巧妙的股權(quán)架構(gòu)，讓上市公司用小股控股整個投資。在碧桂園巔峰期，這些創(chuàng)投資產(chǎn)的作用被遮蔽，如今上市公司存貨大幅貶值，利潤嚴(yán)重縮水，但創(chuàng)投資產(chǎn)依然處于保值增值的狀態(tài)，于是就出現(xiàn)了上述少數(shù)股東成了中流砥柱的局面。
顯然，創(chuàng)投資產(chǎn)不能救公司于水火。要想擺脫當(dāng)下的困境，還是得靠融資和銷售，然而碧桂園在這兩項上依然很弱。
當(dāng)下爆雷企業(yè)融資都需要抵押資產(chǎn)，這就增加了融資難度，限制了融資規(guī)模。而在銷售上，碧桂園依然在底部徘徊。去年9月是政策大分水嶺，很多房企的銷售從那時開始起跳，但碧桂園一直沒什么起色。根據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，從去年9月到今年1月，公司權(quán)益合同銷售額分別為：36.2億、43.3億、30.1億、34.2億和22.6億，整體是向下走的。
銷售不利的因素，除了受爆雷影響外，土儲結(jié)構(gòu)是重要原因。在年報和中報里，公司沒有給出具體的城市土儲組合，但從2024年上半年城市銷售額占比來看，高達61%的權(quán)益銷售額都位于低線城市。
上圖來源于碧桂園控股2024年中報
目前，政策面鼓勵各地政府回收房企未開發(fā)土儲，今年以來這一行動迅速展開。碧桂園擁有大量未開發(fā)土地，從下圖可以看出，近一半土儲還沒拿到施工證。如果這些土地能被各地方政府回收，公司流動性問題則會大大改善，經(jīng)營難題可能也會迎刃而解。但遺憾的是，從諸多公開信息看，當(dāng)下這波收地行動似乎還未涉及到碧桂園。
上圖來源于碧桂園控股2024年中報
不過，還是要有信心。有時候，即便眼下看著不可能，也不意味著必然會發(fā)生。在退出萬達商管投資上，碧桂園就是大贏家。在2023年12月和2024年9月，碧桂園上市體系和楊氏家族分別按時收回了?30.69億和31.42億的投資，沒有一點拖泥帶水。同是萬達商管IPO套利者，現(xiàn)在融創(chuàng)、蘇寧和永輝為了收回投資，不惜和萬達商管對簿公堂，后者甚至否認了對賭協(xié)議的存在，雖然它們的老大都曾是王健林的鐵哥們。
有時候，還是要相信奇跡的。在這次年度會上，楊惠妍引用了丘吉爾的一句話，“如果你堅持的時間夠長，就肯定會出現(xiàn)轉(zhuǎn)機。”
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