2025年的土拍，瘋魔了。
最典型如上海，幾乎是批量生產(chǎn)新地王。
2月20日出讓4塊宅地，總成交159.2億，整體溢價(jià)率超33%。熱度最高的虹口地塊溢價(jià)率達(dá)38.2%，折合樓面價(jià)約11.75萬/㎡，拿下全國(guó)樓面價(jià)TOP3。
排在TA前面的，分別是去年8月由綠城拿下、樓面價(jià)約13.1萬/㎡的徐匯濱江地塊，以及去年12月由宸嘉發(fā)展拿下、樓面價(jià)約12.6萬/㎡的徐匯龍華地塊。
也就是說，在七個(gè)月的時(shí)間里，全國(guó)樓面價(jià)TOP3就洗牌了一遍。
然而，虹口地塊屁股還沒坐熱，就被擠出去了。
上周，上海靜投置新城市更新建設(shè)有限公司以總價(jià)5.62億競(jìng)得靜安寺社區(qū)兩宗地塊。其中一幅風(fēng)貌住宅地塊，折合樓面價(jià)約16.23萬/㎡！
這是上海新地王，也是全國(guó)的！
01
“全球總價(jià)地王”醞釀中
以為這就完了？
并沒有，上海正在“懷胎”全國(guó)總價(jià)地王，甚至可能是全球的總價(jià)地王！
近日，徐匯規(guī)資局發(fā)布了斜土社區(qū)C030301單元控制性詳細(xì)規(guī)劃125、127b街坊局調(diào)公示，新增3宗涉宅地塊（即東安新村舊改項(xiàng)目）。
地塊總出讓面積159261方，總建面達(dá)600367方，其中住宅建面418346方。
參考地塊東側(cè)1公里處的徐匯區(qū)斜土街道xh128D-07地塊，樓面價(jià)約13.1萬元/㎡。
東安新村光是這41.8萬㎡住宅，土地市場(chǎng)價(jià)就接近547億，加上10.45萬㎡商辦（按3萬/㎡樓面價(jià)估算），地塊總土地市場(chǎng)價(jià)接近577億元！
這個(gè)數(shù)值，已經(jīng)超過恒基兆業(yè)在2021年以508億港元斬獲的香港中環(huán)地塊，很有可能是全世界總價(jià)最高的地王之王！
另外，如果以戶均200㎡的大戶型估算，預(yù)計(jì)東安新村可以提供至少2000套供應(yīng)。按照售價(jià)20萬/㎡計(jì)算，總貨值將接近800億元！
單盤貨值超800億元，這可能又是一個(gè)全國(guó)記錄。
路透社消息指，盡管東安新村總價(jià)高、投入大，但是由于宇宙中心的超級(jí)位置和稀缺性，目前已經(jīng)有多家房企正在籌措資金，準(zhǔn)備狠狠梭哈一把。
預(yù)計(jì)屆時(shí)的爭(zhēng)搶，會(huì)相當(dāng)激烈。
02
“地王年”釋放什么信號(hào)
不止上海，很多大城市都在今年孕育“新地王”。
杭州開年以來成交5宗宅地，4宗都是溢價(jià)成交，其中拱墅區(qū)湖墅單元地塊溢價(jià)率達(dá)71.25%，并以樓面價(jià)約6.4萬元/㎡刷新杭州單價(jià)地王記錄。
還有蘇州，工業(yè)園區(qū)金堰路西、金雞湖大道北地塊經(jīng)過122輪競(jìng)價(jià)，以14.29億總價(jià)拍出，成交樓面價(jià)約2.7萬萬元/㎡，溢價(jià)率達(dá)21.6%。
2月，鄭州一宗宅地出讓，溢價(jià)率達(dá)87.5%，創(chuàng)近4年來溢價(jià)率新高記錄。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，其監(jiān)測(cè)的300個(gè)城市，今年1月土拍平均溢價(jià)率提升到8.7%，為2022年以來最高值！
今年土拍已經(jīng)定調(diào)，高溢價(jià)、高地價(jià)將是主旋律。
接下來的廣州土拍，應(yīng)該也是如此。
3月31日，天河區(qū)黃埔大道以南AT091007地塊（又稱天河金融城起步區(qū)007地塊）、天河區(qū)大觀路以東、奧體路以北AT1003008地塊（又稱世界大觀四期地塊）將會(huì)進(jìn)行限時(shí)競(jìng)價(jià)。
這三宗宅地，無論位置還是景觀資源都是王炸級(jí)別，相信競(jìng)拍情況也不會(huì)讓大家失望。
全國(guó)各地刮起“地王風(fēng)”，這顯然不是巧合，而是一次精心策劃的行動(dòng)。
中央和地方政府，正在人為、有計(jì)劃地拔高核心城市、核心地段土地價(jià)格。
這么做的好處，最直接的就是拉動(dòng)市場(chǎng)信心，豎立價(jià)格標(biāo)桿，讓房企有更大空間，建更好的樓盤。
最終，賣更高的價(jià)格，有更多的利潤(rùn)，為周邊樓市和豪宅/改善市場(chǎng)托舉房?jī)r(jià)。
其次，一個(gè)良性健康的樓市，就應(yīng)該是分化——
賣給普通人的剛需盤，價(jià)格要親民。而賣給有錢人的豪宅，要足夠貴。
如果豪宅和普通樓盤拉不開差距，核心地塊賤賣，那是特殊時(shí)期特殊處理，并不適合長(zhǎng)期如此。
倒推至土地市場(chǎng)上，也是如此。
放出素質(zhì)足夠好的靚地，讓頭部房企爭(zhēng)奪；同時(shí)保留一些平價(jià)地塊，讓資金沒那么雄厚的開發(fā)商也能參與進(jìn)來，有機(jī)會(huì)拿下。
這樣的土拍，就是一個(gè)糾錯(cuò)的過程。
作為購(gòu)房者和業(yè)主，要看到“2025地王年”背后是政府拉起樓市、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的決心，亦是市場(chǎng)回暖、信心改善的信號(hào)。
看清了這兩點(diǎn)，或許你對(duì)樓市的很多疑問也就不復(fù)存在了。
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