“地王拍出當(dāng)晚，我們門(mén)店就成交了兩套?！倍址拷?jīng)紀(jì)人劉陽(yáng)邊說(shuō)邊戴起電瓶車(chē)頭盔，準(zhǔn)備出發(fā)帶看。3月末，這家中介門(mén)店所在的上海靜安區(qū)大寧板塊，宅地拍出樓面價(jià)92659元/平方米，成為單價(jià)地王。地王拍出的首個(gè)周末，這家中介門(mén)店新增了28組帶看預(yù)約。
近200公里外的杭州，錢(qián)江新城二期的一售樓處沙盤(pán)前，也圍滿(mǎn)了購(gòu)房者。“隔壁地價(jià)都突破4萬(wàn)元了，搖號(hào)概率會(huì)不會(huì)更低？”手持項(xiàng)目戶(hù)型圖的金先生正詢(xún)問(wèn)著置業(yè)顧問(wèn)——該項(xiàng)目周邊地塊在11個(gè)月的時(shí)間里，成交樓面價(jià)已上漲近1萬(wàn)元。
今年一季度，中國(guó)核心城市的土拍情緒明顯升溫。上海、杭州成交的住宅用地分別以29.0%、43.3%的平均溢價(jià)率領(lǐng)跑全國(guó)，北京、成都等城市的地塊成交樓面價(jià)也創(chuàng)下新高。同時(shí)，部分遠(yuǎn)郊或二三線(xiàn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊，房企舉牌意愿也在增加。
據(jù)澎湃新聞統(tǒng)計(jì)，僅在3月25日至28日4天時(shí)間內(nèi)，上海、杭州、成都的土拍市場(chǎng)就接連拍出5個(gè)地王。
4月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，3月份，一線(xiàn)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比繼續(xù)上漲，上海新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.7%領(lǐng)漲全國(guó)；杭州、成都環(huán)比均上漲0.5%位居其后。
樓市復(fù)蘇了嗎？
市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)變了嗎？
杭州錢(qián)江新城二期的潮語(yǔ)映月軒售樓處內(nèi)，人頭攢動(dòng)。金先生和愛(ài)人已接連兩天到訪(fǎng)，“我從3月初才開(kāi)始看房，一方面是感覺(jué)市場(chǎng)回暖了，我掛牌的房子沒(méi)有遇到傳說(shuō)中的‘大刀’；另外就是旁邊出讓的地塊樓面價(jià)不斷攀升，以后沒(méi)有限價(jià)盤(pán)了。”
潮語(yǔ)映月軒所在地塊于2024年4月成交，樓面價(jià)3.2萬(wàn)元/平方米。2024年12月，一路之隔的地塊樓面價(jià)升至3.76萬(wàn)元/平方米。到今年3月，附近地塊樓面價(jià)已達(dá)4.18萬(wàn)元/平方米。
交談中，金先生詢(xún)問(wèn)項(xiàng)目銷(xiāo)售人員，“旁邊的地，比我們這個(gè)項(xiàng)目地價(jià)貴了將近1萬(wàn)元吧？”
“地價(jià)上漲后，一些刪掉我微信的客戶(hù)又開(kāi)始打電話(huà)來(lái)咨詢(xún)?！表?xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)人員感慨，“之前有些客戶(hù)不著急，多個(gè)地王出來(lái)以后，購(gòu)房情緒明顯緊張?！?/p>
去年10月，杭州全面取消新房限價(jià)。作為上城區(qū)唯二的限價(jià)盤(pán)，潮語(yǔ)映月軒的表現(xiàn)或是杭州新房限價(jià)項(xiàng)目的一個(gè)縮影。該項(xiàng)目前四期報(bào)名登記的購(gòu)房者在400-500組。3月中旬項(xiàng)目加推，第五期報(bào)名的則超過(guò)1200組，成為錢(qián)江新城二期板塊首個(gè)拼社保的樓盤(pán)。
杭州西湖區(qū)的杭鐵萬(wàn)科·云耀之城項(xiàng)目也是同樣場(chǎng)景，樓盤(pán)限價(jià)2.8萬(wàn)元/平方米，周末項(xiàng)目日均到訪(fǎng)量150組至200組。銷(xiāo)售人員介紹，“今年2月，綠城在一路之隔拿了塊地，樓面價(jià)18477元/平方米，創(chuàng)云谷板塊新高。業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)未來(lái)銷(xiāo)售價(jià)格在3.5萬(wàn)元/平方米左右?！?/p>
杭鐵萬(wàn)科·云耀之城項(xiàng)目
不只新房項(xiàng)目，二手房市場(chǎng)也泛起漣漪。
拱墅區(qū)湖墅板塊，中介門(mén)店里張經(jīng)理正忙著和房東打電話(huà)：“您堅(jiān)持不下調(diào)價(jià)格嗎？”
今年1月，板塊內(nèi)一宗地塊被多家房企爭(zhēng)搶?zhuān)鐑r(jià)率達(dá)71%，6.48萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)刷新杭州單價(jià)地王?！耙惶煺{(diào)整一個(gè)價(jià)”，區(qū)域內(nèi)經(jīng)紀(jì)人提到，地王誕生后，周邊次新房房東心態(tài)明顯發(fā)生變化，購(gòu)房者也同樣買(mǎi)單?！昂缄字玫?、綠城馥香園等樓盤(pán)成交量開(kāi)始增多，成交價(jià)回穩(wěn)”。
杭州拱墅區(qū)湖墅地王
同樣情形也在上海上演。太平洋房屋大寧板塊一名經(jīng)紀(jì)人提到，靜安區(qū)大寧板塊地王誕生后，一些原本觀望的買(mǎi)家開(kāi)始出手，交易周期明顯縮短。與此同時(shí)，近1/3的業(yè)主選擇下架觀望，地塊旁邊的永樂(lè)苑、大寧瑞士花園等樓盤(pán)有業(yè)主上調(diào)價(jià)格。
上海靜安區(qū)大寧地王
地價(jià)往往被視作房?jī)r(jià)的先導(dǎo)信號(hào)。58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示，地王的誕生通過(guò)“面粉貴過(guò)面包”的邏輯傳遞漲價(jià)預(yù)期，短期會(huì)刺激購(gòu)房者提前入市，帶動(dòng)成交量?jī)r(jià)波動(dòng)。長(zhǎng)期來(lái)看，地王顯示出核心城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)短缺與房企補(bǔ)倉(cāng)需求的矛盾，也預(yù)示著出現(xiàn)地王的城市房?jī)r(jià)有結(jié)構(gòu)性支撐。
房企為何要搶地王？
“去年底以來(lái)，更多房企選擇高溢價(jià)獲取優(yōu)質(zhì)地塊?！币晃魂P(guān)注土地市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士說(shuō)道。
進(jìn)入2025年，核心城市核心板塊的土地競(jìng)拍激烈程度有增無(wú)減，甚至出現(xiàn)“面粉貴過(guò)面包”。同時(shí)，大房企重回部分二線(xiàn)甚至三四線(xiàn)城市尋找結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，地塊競(jìng)爭(zhēng)加劇。
重倉(cāng)杭州的本土房企綠城中國(guó)相關(guān)人士表示，公司旗下項(xiàng)目外省客戶(hù)占據(jù)一定比例，這些外省購(gòu)房者有些是被杭州“六小龍”等產(chǎn)業(yè)概念吸引來(lái)的。“杭州已經(jīng)全面放開(kāi)限購(gòu)，我們接觸到很多溫州、臺(tái)州的客戶(hù)，他們看好像杭州這樣的熱點(diǎn)城市，為子女提前買(mǎi)房，也是做資產(chǎn)配置?！?/p>
官方披露的數(shù)據(jù)顯示，杭州已連續(xù)10年實(shí)現(xiàn)常住人口兩位數(shù)增長(zhǎng)。2024年末，杭州市常住人口1262.4萬(wàn)人，比2023年末增加10.2萬(wàn)人。成都的常住人口規(guī)模已20年持續(xù)上漲，2024年年末常住人口2147.4萬(wàn)，與北京（2183.2萬(wàn)）人口規(guī)模比肩，而上海的常住人口超過(guò)2400萬(wàn)。
“這輪地王有一個(gè)共性，基本都位于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一線(xiàn)或新一線(xiàn)城市。”在中國(guó)社科院研究員、中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專(zhuān)委會(huì)主任王業(yè)強(qiáng)看來(lái)，這些城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)多元，吸引了大量人口流入，尤其是高學(xué)歷、高技能人才，形成強(qiáng)勁的住房需求。
多位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士提及，核心城市采取多批次、縮量提質(zhì)供地策略，將形成“優(yōu)質(zhì)地塊-高溢價(jià)成交-市場(chǎng)信心提振”的正向循環(huán)。
以上海為例，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)上海加強(qiáng)核心優(yōu)質(zhì)區(qū)域的土地供應(yīng)比例，年初預(yù)供地公告規(guī)模同比上升13%，平均供地容積率從1.87下降至1.78，極少數(shù)高容積率項(xiàng)目均為城市核心地塊。
又如，杭州西湖區(qū)蔣村地塊成交樓面價(jià)達(dá)8.8萬(wàn)元/平方米，地塊容積率僅1.1，板塊內(nèi)超8年未有宅地供應(yīng)；成都錦江區(qū)金融城三期宅地成交樓面單價(jià)沖破4萬(wàn)元，板塊規(guī)劃利好較多。海淀區(qū)地塊的樓面價(jià)直接將北京宅地帶入“10萬(wàn)元+”時(shí)代，地塊位于海淀區(qū)核心區(qū)，臨近中關(guān)村軟件園、上地信息產(chǎn)業(yè)基地，高科技企業(yè)聚集、職住平衡需求突出。
梳理高溢價(jià)拿地房企的表態(tài)，核心板塊與高素質(zhì)地塊已成為頭部房企低風(fēng)險(xiǎn)配置的首選。
“比我們的預(yù)期還是低的，位置地段、低密度造就了地塊的稀缺性?！苯òl(fā)國(guó)際集團(tuán)董事會(huì)主席林偉國(guó)談及競(jìng)得的杭州“地王“項(xiàng)目時(shí)說(shuō)道。這家公司3個(gè)月內(nèi)已接連拿下北京、成都、杭州3個(gè)地王，耗資158億元。
政府的供地節(jié)奏也在一定程度上影響了房企的競(jìng)拍熱情。綠城中國(guó)行政總裁郭佳峰透露，預(yù)計(jì)杭州今年全年70%左右土地會(huì)在上半年推出，大家擔(dān)心上半年不拿地下半年拿不到。
建發(fā)國(guó)際集團(tuán)行政總裁田美坦也表示，據(jù)其觀察：多地政府供地策略上有所調(diào)整，更注重核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊的供給，這些地塊抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力較強(qiáng)，自然會(huì)獲得更多的競(jìng)爭(zhēng)，結(jié)果就是溢價(jià)率比較高。
更重要的是市場(chǎng)回暖帶來(lái)的信心。
“2024年第四季度至今，一系列利好政策推動(dòng)下，部分城市房?jī)r(jià)止跌回穩(wěn)，市場(chǎng)信心及活躍度提振，關(guān)鍵指標(biāo)迎來(lái)修復(fù)。我們?cè)诔啥肌⑸虾５饶昧松贁?shù)自操盤(pán)項(xiàng)目為了打造標(biāo)桿；更重要的模式是開(kāi)展多元合作，比如在杭州、長(zhǎng)沙、北京、成都等不同項(xiàng)目和房企進(jìn)行合作?！必惡眉蚁嚓P(guān)人員說(shuō)道。
除了傳統(tǒng)意義上的市中心，部分遠(yuǎn)郊也存在結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。今年4月，龍湖集團(tuán)聯(lián)合體以溢價(jià)9.55%、總價(jià)15.37億元競(jìng)得上海奉賢新城一宗商住地塊。龍湖集團(tuán)上海公司人士介紹，“拿地最直接的原因是龍湖奉賢新城項(xiàng)目觀萃拿地7個(gè)月‘三開(kāi)三捷’，接近清盤(pán)?！?/p>
郭佳峰介紹，“去年浙江省內(nèi)三四線(xiàn)城市的土地競(jìng)拍見(jiàn)不到大型央國(guó)企，今年他們看到了我們?cè)谶@些區(qū)域項(xiàng)目獲利頗豐，也忍不住一起來(lái)競(jìng)爭(zhēng)?！?/p>
市場(chǎng)回穩(wěn)信號(hào)正向更多城市擴(kuò)散。南京、天津、長(zhǎng)沙、鄭州、沈陽(yáng)、蘇州等城市的優(yōu)質(zhì)地塊，在今年的土拍市場(chǎng)中，房企的舉牌意愿也在增加。
長(zhǎng)期關(guān)注土地市場(chǎng)的研究人士認(rèn)為，地王的出現(xiàn)將重塑市場(chǎng)價(jià)格體系，隨著限價(jià)退出舞臺(tái)，新房的定價(jià)將和二手房并軌回歸市場(chǎng)，對(duì)于高溢價(jià)拿地的企業(yè)而言，如何用好的產(chǎn)品打動(dòng)購(gòu)房人成為一大功課。
買(mǎi)房的時(shí)機(jī)到了嗎？
地王已經(jīng)成為街頭巷尾的話(huà)題，記者走訪(fǎng)中，連地王旁農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)內(nèi)的門(mén)衛(wèi)大爺都能直接報(bào)出地塊位置和價(jià)格。
但是，地王出現(xiàn)并不意味著城市房?jī)r(jià)整體回升。杭州貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，3月份調(diào)價(jià)記錄的房源中，88%的房源降價(jià)，相較2月份91%的比例減少，反映市場(chǎng)整體以?xún)r(jià)換量主基調(diào)未變，但也折射出部分業(yè)主心態(tài)的異動(dòng)。
中介門(mén)店之中，仍有購(gòu)房者在猶豫：“心里還有點(diǎn)打鼓，就怕買(mǎi)了之后房?jī)r(jià)還會(huì)下跌?！?/p>
首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)趙秀池認(rèn)為：“房?jī)r(jià)走勢(shì)是一個(gè)重要考慮因素。但房?jī)r(jià)本身是市場(chǎng)供求關(guān)系的反映，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)周期以及供求關(guān)系變化出現(xiàn)漲跌是正?，F(xiàn)象，如同買(mǎi)股票一樣，購(gòu)房人很難買(mǎi)在最低點(diǎn)。當(dāng)前正處于市場(chǎng)谷底，對(duì)于剛需和改善性需求，如果不接受租房，可以入市。”
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“近期購(gòu)房政策寬松程度堪稱(chēng)歷史之最，剛需和改善性需求可以根據(jù)實(shí)際情況考慮入場(chǎng)?！?/p>
當(dāng)前，首套房、二套房最低首付比例統(tǒng)一降至15%，是自2000年以來(lái)二套房首付比例的最低值；房貸利率也降至歷史低位。
稅費(fèi)政策方面，全國(guó)范圍內(nèi)，購(gòu)買(mǎi)家庭唯一及第二套住房，不超過(guò)140平方米的按1%繳納契稅；購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。
澎湃新聞梳理了近十家房企管理層的表態(tài)，觀點(diǎn)普遍集中為：房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷三年半深度調(diào)整，相信已經(jīng)度過(guò)了最困難的時(shí)期。隨著供求關(guān)系改善及政策持續(xù)發(fā)力，市場(chǎng)的信心正在恢復(fù)之中。
4月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，3月份，一線(xiàn)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比繼續(xù)上漲，二手房?jī)r(jià)環(huán)比由降轉(zhuǎn)漲；二三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)環(huán)比總體降幅收窄。具體到城市層面，上海新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.7%領(lǐng)漲全國(guó)；杭州、成都新房?jī)r(jià)格環(huán)比均上漲0.5%位居其后。二手房方面，杭州二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲1%，漲幅位居全國(guó)第一；北京、上海二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.5%及0.4%排第二、第三。
此前統(tǒng)計(jì)局的一份調(diào)查顯示，2月70個(gè)大中城市部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)中，預(yù)期未來(lái)半年新建商品住宅價(jià)格保持穩(wěn)定或者上漲的受訪(fǎng)從業(yè)人員比例為71.8%，比上月上升2.8個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)機(jī)構(gòu)預(yù)期總體穩(wěn)定。
“去年以來(lái)各地出臺(tái)了多項(xiàng)樓市優(yōu)化政策，一部分購(gòu)房者覺(jué)得市場(chǎng)可以就買(mǎi)了。但因?yàn)槌隽说赝酰屧静淮蛩阗I(mǎi)房子的人殺進(jìn)來(lái)投資，目前來(lái)看是不現(xiàn)實(shí)的?！币幻禺a(chǎn)分析師說(shuō)道。
多數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為，這一輪“地王”主要集中在核心區(qū)域和熱點(diǎn)板塊，對(duì)整體市場(chǎng)的影響有限。當(dāng)前地王疊加“小陽(yáng)春”行情有助于提振市場(chǎng)信心，但能否持續(xù)成交放量且價(jià)格企穩(wěn)仍需時(shí)間檢驗(yàn)。
“至少在漲價(jià)預(yù)期未被證偽，即這些高溢價(jià)地塊項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)去化兌現(xiàn)之前，短期市場(chǎng)仍將保持謹(jǐn)慎偏樂(lè)觀的態(tài)勢(shì)?！币晃环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。
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