地盤說
不管你是不是承認，第“四代住宅”產(chǎn)品的碾壓之勢，已經(jīng)洶涌而來。
■ 撰文 | 李成蹊 ? 《地盤》特邀撰稿人
“北京五環(huán)外、上海外環(huán)外有望解除限購，而深圳則可能全面解除限購！”
國際知名機構高盛的這則消息，直指樓市暗流涌動。
實際上，樓市1月份表現(xiàn)穩(wěn)健，部分一線城市還有一定程度的反彈，但進入2月份后房價下行壓力再度顯現(xiàn)：
以2025年2月15日的數(shù)據(jù)為例，一線城市中，北京、上海、廣州、深圳的半月環(huán)比指數(shù)分別為-0.48%、-0.44%、-0.59%、-1.03%，均出現(xiàn)下跌；二線城市中，蘇州、合肥、鄭州等城市的環(huán)比指數(shù)分別為-0.94%、-1.04%、-0.89%，跌幅進一步擴大。
坦白來說，年后買房人的信心正在消退，對政策進一步寬松的預期反而是逐步增強，在樓市松綁已經(jīng)沒有大招的當下，今年的小陽春還有多少期待的價值？
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樓市風向標
當樓市進入新常態(tài)，住宅回歸居住屬性，越來越多人對“好房子”的期待，正成為樓市復蘇的中堅力量。
改善需求的強勁，倒逼樓市進行產(chǎn)品迭代，“第四代住宅”已成為產(chǎn)品創(chuàng)新的樓市風向標。這陣風，刮透了大江南北。
據(jù)不完全統(tǒng)計，目前從一線城市到二、三四線城市，全國已有20多個城市在落地“第四代住宅”產(chǎn)品。
尤其是近兩年，因為“第四代住宅”的大行其道，成都、西安等城市都秀出了樓市的另一面。
?西安高新玖號院效果示意
當然，鄭州也在這場樓市變革中發(fā)出了自己的聲音。
先后有萬科翠灣中城、未來天奕、鐵建投松苑、招商林嶼境等項目身體力行，先行一步做出不同嘗試，都取得了不俗的成績。
去年年底，鄭州市自然資源和規(guī)劃局對《鄭州市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》進行了修訂、完善，為第四代住宅的落地解除了禁錮。
?新《技術規(guī)定》從政策層面鼓勵建設“四代住宅”
這意味著，在政策規(guī)范和技術都滿足的情況下，第四代住宅風靡全城，將是大概率事件。
當主打“低容積率、高贈送、空中庭院”成為熱銷的秘密武器時，開發(fā)商自然會用行動說話。
我們大致盤點一下近期面世的項目，不難發(fā)現(xiàn)，“第四代住宅”已經(jīng)在鄭州已經(jīng)四面開花。
憑借“大面積贈送、一梯一戶獨享電梯廳”等賣點，連開連捷的招商林嶼境，以一己之力撐起南三環(huán)片區(qū)的熱度。
?招商林嶼境實景示范區(qū)
年前成交的北龍湖10號地塊，“科技住宅引領者”的金茂，勢必提前鎖定龍湖南岸核心地段的下一個爆款。這個項目頗值得期待。
年后首場土拍高溢價成交的司法警官地塊，中海對標北龍湖豪宅的標準，誓要打造金水主城的首個真正第四代住宅。
扼守高鐵東廣場SIC超總的華潤潤府二期，還未面世就收獲了一波流量；金投豫發(fā)豫園二期也要將四代住宅提前落地，要與中海新地塊一較高下。
?金投豫發(fā)豫園效果示意
此外，還有金水老城由越秀代建的鄭軌大石橋地塊，二七新區(qū)亞星新地塊，高新區(qū)正弘序，管城區(qū)信達棠樾七里，中原區(qū)通派龍湖中原頌、電建中原華曦府二期，惠濟區(qū)招商代建張砦地塊、鐵建投城發(fā)花棲樾等各重點項目，都要上新“第四代住宅”。
隨著“第四代住宅”越來越多，已經(jīng)被踩踏的二手房該怎么出手？市場上那些在售的高容積率、高公攤的新房要不要降價去庫存？
不管你是不是承認，第“四代住宅”產(chǎn)品的碾壓之勢，已經(jīng)洶涌而來。
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好榜樣
鄭州地產(chǎn)自媒體矩陣自前年開始，就關注并傳播推廣“第四代住宅”。
早在2023年11月13日，我們就專門把研學行第四站關注的焦點，放在了省內(nèi)幾家第四代住宅產(chǎn)品上。
后來又先后探訪了省內(nèi)、省外的不少項目，通過與項目操盤手、施工負責人深入淺出的交流，對“第四代住宅“有了更深的認識。
這次榜樣中原名企名盤巡禮第六站，我們走進了新投潤華·森林云墅。該項目就是憑借第四代住宅產(chǎn)品創(chuàng)造了9.1億元的盛世偉業(yè)，成功問鼎新鄉(xiāng)市場市占率、銷售金額、銷售面積三冠王。
?新投潤華·森林云墅問鼎新鄉(xiāng)市場三冠王
新投潤華·森林云墅園林景觀和建筑都出自著名的四代住宅專家徐輝設計之手，也當之無愧地榮膺本期榜單地市優(yōu)秀樓盤（新鄉(xiāng)）。
項目整體容積率約2.5，建面約118-370m2的庭院平墅，為滿足不同家庭多元化的居住需求，可謂是費盡了心思。
只是從去化上看，118m2的起步面積，在地市普遍喜歡購買大戶型的市場中，稍微還是有些偏于保守了。
新投潤華·森林云墅采用“奇偶錯層”的方式，讓空中庭院錯落有致，庭院層高可以達到6米挑高，270度環(huán)幕獨立采光設計，保障每層的視野空間，就像是把別墅的院子平移到高層建筑上。
?新投潤華·森林云墅效果示意
室內(nèi)約3米的層高尺度，把室內(nèi)通風、采光，以及居住的私密性，做到了最優(yōu)解。
建筑立面利用豎向壁柱突出挺拔干練，融入流線美學，形成富有層次感的線條，襯托向外生長的綠植，使建筑有了更多的層次與靈性。
與許多地市房企一樣，開發(fā)商潤華置業(yè)起家于建筑業(yè)，一直深耕新鄉(xiāng)本土市場，在經(jīng)歷一波又一波房地產(chǎn)大周期后，正逐步扛起新鄉(xiāng)品質(zhì)住宅的大旗。
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行業(yè)關注
春節(jié)過后的首場土拍，讓鄭州地產(chǎn)圈充滿著期待。
2月8日，位于金水主城的司法警官學院地塊（鄭政出【2024】35號），在經(jīng)歷近6個小時的多輪激烈廝殺后，最終被中海地產(chǎn)以10.88億元拿下，折合樓面價約13713元/m2，溢價率高達87%。
?備受關注的35號司法警官地塊示意
位于主城三環(huán)內(nèi)的還有鄭政出【2025】1號南陽路張砦地塊，在2月27日被鄭州泰建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以底價40313萬元拿下。
據(jù)公開信息，鄭州泰建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司背后是惠濟建投，傳聞大概率將由招商地產(chǎn)代建、操盤。
?惠濟建投底價拿下張砦城改地塊
俗話說，地產(chǎn)行業(yè)從來都是“在困難面前，信心比黃金重要”。
司法警官地塊 也是自2021年以來，鄭州住宅用地成交溢價率最高的地塊，在一定程度上為鄭州樓市注入了信心。
在鄭州建筑調(diào)規(guī)的情況下，中海、招商會拿出什么樣的產(chǎn)品，值得大家期待。
2月15日，因為土地原因被一度擱淺的龍湖鄭州美盛天街舉辦了啟動會。
?龍湖鄭州美盛天街啟動會現(xiàn)場
據(jù)了解，當前項目團隊已組建完成，工程建設與招商工作正在有條不紊推進中。目前已簽約鮮風生活首家城市級體驗店和好萊塢影城城市級旗艦店，未來將以“城北品質(zhì)生活新中心”為定位，預計在2025年四季度開業(yè)。
說起這兩年鄭州的商業(yè)，作為有著1300萬人口的中部消費大城，鄭州商業(yè)同質(zhì)化競爭、服務體驗滯后被人詬病的現(xiàn)狀亟待改變。
“千呼萬喚始出來”，胖東來“挺進”鄭州。2月23日，胖東來董事長于東來通過社交平臺正式宣布這一消息，瞬間霸榜了熱搜，吊足了大家的胃口。
?胖東來官宣入局鄭州
胖東來入局鄭州，能否引發(fā)“鯰魚效應”改變鄭州商業(yè)現(xiàn)狀？能不能成為鄭州文旅消費的新標簽？
假若胖東來在鄭州開發(fā)第四代住宅，將會有多少人被迷得神魂巔倒？鄭州樓市會不會因此而進入一個新時代？
此外，受到鄭州地產(chǎn)圈關注的還有老項目煥新再出發(fā)。
2月22日，位于關虎屯商圈核心的綠城·錦棠天地生活美學館迎來開放。
?綠城·錦棠天地生活美學館開發(fā)儀式
在地方政府與綠城管理、中交一公局的共同努力下，這一主城核心的大體量城市組合體續(xù)建得以快速推進。
2月25日，遠洋·瑞林宸章舉行復工儀式。
?遠洋·瑞林宸章煥新出發(fā)
在各方面的共同努力下，遠洋100%控股操盤，項目團隊成功突破困境，遠洋·瑞林宸章也成為河南省近五年來率先成功完成在建工程轉讓的開發(fā)建設項目。
在此，由衷祝福兩個項目的業(yè)主早日入住理想家園。
?鄭州地產(chǎn)自媒體矩陣2025年2月份聯(lián)合榜單
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