我是『房段子』，您相見恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購(gòu)房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。
我向來以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購(gòu)房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實(shí)操方案。
以下精選問答內(nèi)容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時(shí)效性，不能完全套用，還請(qǐng)理解。
房段子購(gòu)房咨詢團(tuán)隊(duì)（幕后分析及數(shù)據(jù)+社保、公積金、貸款合作團(tuán)隊(duì)+新房、二手房買賣團(tuán)隊(duì)），針對(duì)你的個(gè)人問題，一些簡(jiǎn)單的可以直接免費(fèi)回答。
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會(huì)員
提問
成都二手房有貴有便宜的，我看中位數(shù)才不到150萬，這兩年還有下降，請(qǐng)問從單價(jià)來說，你經(jīng)驗(yàn)豐富，到底多少錢的單價(jià)，才說明它是有一定價(jià)值或者優(yōu)勢(shì)的？
房段子解答
如果要從經(jīng)驗(yàn)來看的話，18000元/㎡，算是我主觀感受到的房?jī)r(jià)枯榮線。
1.8萬，算是成都二手房的枯榮線。
這兩年我遇到過很多二手房的買賣問題，不知不覺發(fā)現(xiàn)一組數(shù)據(jù)，成為了驗(yàn)證一個(gè)樓盤或者一套房是否有價(jià)值的標(biāo)簽。
也就是說，如果一個(gè)樓盤的成交均價(jià)，或者某個(gè)戶型某套房的成交單價(jià)能達(dá)到1.8萬及以上，我認(rèn)為它就算是二手市場(chǎng)里表現(xiàn)較好的了。換句話說，當(dāng)前二手房成交還能達(dá)到1.8萬，那肯定是有兩把刷子有特殊能耐的小區(qū)，值得關(guān)注和重視。
在最近1年，那么洶涌的二手市場(chǎng)里，依然能站穩(wěn)1.8萬以上的單價(jià)，說實(shí)話，還是有兩把刷子的。
縱觀全成都，哪怕是主城區(qū)，次新房能達(dá)到這個(gè)數(shù)字，都并不多見。
反而有大量的次新房，在跌破1.8萬的關(guān)口后，迅速失守，不斷往下探到1.7、1.6甚至1.5萬以內(nèi)。
事實(shí)上，目前成交均價(jià)能穩(wěn)在1.8萬以上的小區(qū)很少，在全成都占比僅有10-15%左右（據(jù)deepseek）。
如果現(xiàn)在還能見到這種樓盤，尤其是在經(jīng)歷過房?jī)r(jià)大衰退依然能守住1.8萬的樓盤，記得給三份薄面另眼相看。
如果你的二手房曾賣出過1.8萬+的單價(jià)，現(xiàn)在回望最新小區(qū)成交，記得暗自慶幸。
Ps1：以上沒有數(shù)據(jù)支撐，全拼樓市經(jīng)驗(yàn)，不喜勿噴。
ps2：2025年1月成都二手房成交均價(jià)為14632元/平方米。此外，成都二手房成交中位數(shù)保持在130萬左右，對(duì)應(yīng)面積約為96平方米，單價(jià)約為1.38萬元/平方米。
會(huì)員提問
東湖板塊三四百萬的二手房比選。您好，我這邊有幾套房子的選擇，比較糾結(jié)買哪一套，所以需要幫忙分析下優(yōu)劣。包括目前的居住和住了5-10年后的市場(chǎng)認(rèn)可度，房源細(xì)節(jié)太多，我整理成了表格另行發(fā)送給你看看哈。
房段子解答
是是
較早前房段子會(huì)員付費(fèi)問答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。
從大的概念上來說，東湖板塊肯定是成都主城三環(huán)內(nèi)數(shù)一數(shù)二的區(qū)域，幾乎是三環(huán)內(nèi)唯一的大型湖景又兼顧板塊價(jià)值的區(qū)域，我一直很認(rèn)可，從多年來的樓市走走停停經(jīng)驗(yàn)來說，東湖就是一張王牌，二手房?jī)r(jià)格堅(jiān)挺，次新反而穩(wěn)中有升，新房更是一房難求單價(jià)總價(jià)持續(xù)走高。
依托湖居概念，是長(zhǎng)期的自住改善；依托商業(yè)地鐵以及學(xué)區(qū)的更新迭代，會(huì)讓板塊具有保值性；依托周圍零散地塊的拆遷規(guī)劃上市（如武侯攀高這邊），也會(huì)持續(xù)提升板塊熱度和未來多年的價(jià)值提升。
這三板斧從稀缺性，完善性以及未來的可塑性，都造就了東湖在當(dāng)前的自住屬性和未來5-10年的市場(chǎng)認(rèn)可度都依舊會(huì)是三環(huán)內(nèi)的核心買法，不用擔(dān)心，我們對(duì)此很有信心。
接下來說三個(gè)樓盤對(duì)于的房源選擇。
第一套的人居?xùn)|湖長(zhǎng)島，是當(dāng)前最炙手可熱的東湖明星二手房，地理位置優(yōu)越，房齡次新，品質(zhì)上乘，樓盤從大的概念來說是不錯(cuò)的，容積率高但也要看樓棟如何布局，合圍式的樓間距和采光就沒啥問題的。
目前這套房，按照***萬的談價(jià)的話，折合單價(jià)***萬，套內(nèi)單價(jià)***萬。5月份有一套同戶型的清水房，低樓層，總價(jià)**萬，但是這一套裝修我覺得是比較好的，應(yīng)該要花了幾十萬，和報(bào)價(jià)***萬差了**萬，整體來看符合行情+裝修溢價(jià)，但是也可以據(jù)此再適當(dāng)壓價(jià)，我覺得最終**-**萬拿下的概率還是比較大的。
這個(gè)房子唯一的槽點(diǎn)就是朝向西北，整體的湖景視野受限，你們要多實(shí)地考察一下采光視野和噪音的問題，如果沒問題（不是串串房沒甲醛等），我覺得還是比較滿意的買法，價(jià)格符合市場(chǎng)行情，未來不論是自住舒適性還是增值保值性，都可以哈。
第二套是華潤(rùn)翡翠城五期，五期的位置非常一般，雖在翡翠城的中心，但是想看東湖，被一期擋住了；想看錦江/沙河，二三四期杵在中間。除非住高層，不然休想看到湖景。五期占地面積59畝，一共只有10棟，其中的1-4棟為高層，5-7棟為總高6F的洋房，8-10棟為總高8F的洋房，都帶電梯！小區(qū)的綠化率雖然一般，但是視覺效果非常好，內(nèi)部配套除了基礎(chǔ)的健身/兒童游樂設(shè)施，還有一個(gè)露天游泳池+兒童戲水池。
這一套也是高層系列，只不過面積大一些，得房率也更高一些，單價(jià)總價(jià)還更便宜一些，帶個(gè)車位性價(jià)比也凸顯出來了，目前來說除去車位的話，單價(jià)大概是3.15的樣子，也符合整體的這個(gè)樓盤市場(chǎng)行情，不過它裝修一般，后面可能需要更多的軟裝翻新搭配，所以也建議要折中考慮進(jìn)去。綜合下來的話，我覺得東湖長(zhǎng)島更適合年輕人，家庭人口少（三口之家，不會(huì)是三代同堂五口之家），偏向看重未來流通性保值性的買法。
然后翡翠城的話，則是偏向長(zhǎng)期主義，長(zhǎng)期一二十年的自住，家庭人口較多（套四）的其樂融融。能理解我的話吧？你們目前是給你和你老婆住，未來給娃娃的，所以人口比較少，整體來說，從東湖長(zhǎng)島的房齡地段和價(jià)值來說，會(huì)顯得更好一些?，F(xiàn)在唯一要做的，其實(shí)就是極致壓價(jià)。
換句話說，我覺得人居比較保值，翡翠城因?yàn)榉魁g的問題，可能還有下行的空間。
3、央湖名邸是半開放式的，好在地段好配套好，不然很多人真看不上這個(gè)盤，從市場(chǎng)價(jià)格行情來說，它也是最低的排名。
這套房是群租房，后期需要全部打拆重裝，估計(jì)全部弄好，也要花個(gè)三四十萬的樣子，這樣一算要是加上投入**萬，嚴(yán)格要算一算套內(nèi)單價(jià)的話，基本和人居?xùn)|湖長(zhǎng)島差別不大。
所以算賬都是要算綜合賬，最終的入駐后單價(jià)，套內(nèi)單價(jià)，在對(duì)比樓盤本身的定位差異，價(jià)值差異，那么央湖名邸這一套，我覺得是完全不入流的買法，不要被表面上的低單價(jià)給忽悠了，要更多的注重內(nèi)核價(jià)值差異。
總的來說，我建議優(yōu)選人居?xùn)|湖長(zhǎng)島，備選翡翠城五期，最后才說央湖名邸。
會(huì)員提問
我想咨詢下我有沒有置換的必要，我在中壩這邊的長(zhǎng)虹有個(gè)朝北套二，然后我在南門華陽(yáng)這邊上班，地鐵開車都很遠(yuǎn)，想換個(gè)朝南的又陽(yáng)臺(tái)的，但是預(yù)算不高，大概160萬，你覺得這點(diǎn)錢有必要放棄中壩，換天新或者雙流嗎？怎么換？
房段子解答
較早前房段子會(huì)員付費(fèi)問答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。
你是典型的咨詢是否賣房的客群，我以前說過有3種客群適合在當(dāng)前這種低迷下行的行情里賣房的。
第一種是高杠桿資不抵債無法繼續(xù)持有的，比如貸款額度高，月供還不上，高位站崗，忍痛割肉的。第二種是穿越周期的劣質(zhì)資產(chǎn)，比如遠(yuǎn)郊剛需老破產(chǎn)品，這種不論行情好壞，都是應(yīng)拋盡拋。第三種則是你這類，典型的置換需求，趁著當(dāng)前行情下行，低賣低買，節(jié)省摩擦的稅費(fèi)和總價(jià)成本，比如行情差的時(shí)候你賣150萬，買160萬，摩擦成本是10萬+，而行情好的時(shí)候賣160萬，買180萬，摩擦成本是20萬+（行情好的時(shí)候，好產(chǎn)品長(zhǎng)得更快更多，因?yàn)槲覀兠看沃脫Q，都是換更好的產(chǎn)品），這就得不償失了。所以這是一個(gè)對(duì)你們置換黨很好的一個(gè)機(jī)會(huì)窗口。
這里穿插兩條其他分析，用以回答你是否現(xiàn)在置換劃算？略。
再結(jié)合到你的實(shí)際情況來看，長(zhǎng)虹和悅府這個(gè)樓盤是中壩這邊典型的一個(gè)剛需盤哈，沒有特別亮眼的值得留戀的，唯一的因素可能就是青羊一個(gè)還算次新的板塊里還算次新的樓盤。但從學(xué)區(qū)，通勤價(jià)值，套二朝北（是不是對(duì)著日月大道？噪音大不大？）等角度來說，我覺得真的表現(xiàn)平平。
什么情況下適合留著？一是就在本地就近工作生活的，二是沒有置換的能力（要置換只能換更差的產(chǎn)品，而不是加預(yù)算買更高總價(jià)的，那么就繼續(xù)茍著）。
所以我覺得，你還是要痛定思痛，趕快行動(dòng)起來，長(zhǎng)虹這個(gè)房子，從長(zhǎng)期來看，還將處于下行通道，早點(diǎn)賣掉了，早點(diǎn)安排置換南門產(chǎn)品，這才是旁觀者清的正確做法。
按照105萬的成交價(jià)的話，除去19萬貸款，還剩大概85萬，此時(shí)杠桿到160萬左右，貸款80萬左右，大概不到3800，減去公積金，每個(gè)月就是差不多2k的負(fù)擔(dān)，對(duì)應(yīng)你的月薪來說，就是一個(gè)零頭，此時(shí)壓力就很小了。
說這些不是建議你再加大杠桿，現(xiàn)在大家都不容易，我充分理解尊重你們低杠桿的想法，核心思想還是讓你匹配下你的實(shí)力想法，假設(shè)有170萬的非常優(yōu)質(zhì)的房源（后面你們?nèi)タ捶康脑挘矣X得是可以適當(dāng)墊腳的，關(guān)于這里點(diǎn)到為止。
至于說怎么買的問題，我建議你從華府大道出發(fā)（不一定是地鐵，畢竟直線距離都很近了）多考慮下偏次新的套三買法。至于朝南+陽(yáng)臺(tái)，不一定完全滿足，西南東南甚至朝西朝東都可以，客廳足夠大有連帶的陽(yáng)臺(tái)位置，也是可以的。
比如可以看新川的**，就有90平的套三戶型，不乏精裝+大陽(yáng)臺(tái)+朝南的產(chǎn)品可以輕松上手，這種房源還比較多的。
附近的**更剛需一些，有78平小套三，戶型也還可以，租金不錯(cuò)，單價(jià)總價(jià)更低。
海昌路周圍可選的也比較多，比如**（有超高層，高新身份），**（價(jià)格低，也是超高層）。
如果長(zhǎng)期自駕的話，可以看錦江生態(tài)帶的**（99平套三雙衛(wèi)，好些裝修好，戶型好，但是缺乏地鐵），華陽(yáng)這邊可以看**、**等，也是可以考慮的答案。
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