常州二手房，好難！
在大部分政策利好新房市場的情況下，部分房東心態(tài)都比較激進(jìn)，希望盡快拋售掉二手房轉(zhuǎn)而置換新房，這也導(dǎo)致了不少小區(qū)的成交價創(chuàng)造了新低。
對于一些預(yù)算不足，或者求穩(wěn)想要入手二手房的人群來說，目前如果能看到一些價格合適的二手房源，還是比較值得下手的。
PART 1
以小?？捶繂蝹€平臺的數(shù)據(jù)為例，目前常州二手房掛牌量已經(jīng)來到了97719套，對比年初又有了2000+房源數(shù)量的上漲。
與此同時，很多成交房源從最后的成交價格來看，房東大多是大幅度進(jìn)行降價才能賣出，不少房子的降幅可以說十分驚人
1.怡康花園139㎡，降價45萬，183.8萬成交
位于天寧主城區(qū)的怡康花園一套139㎡戶型，初始掛牌價228萬，最終成交價183.8萬，降幅45萬。
怡康花園是主城學(xué)區(qū)房，北郊+博小，認(rèn)可度很高，且其實(shí)目前這個階段是學(xué)區(qū)房成交高峰期，學(xué)區(qū)房大量成交。
該套房源房東降價的幅度很大，最終成交單價僅1.3萬/㎡。
2.九龍倉國賓一號195㎡，降價102萬，398萬成交
位于恐龍園板塊的九龍倉國賓一號一套195㎡房源，初始掛牌價500萬，最終成交價398萬，降價102萬成交。
九龍倉國賓一號是九龍倉在常州的高端改善小區(qū)，小區(qū)最小起步面積也是190㎡，業(yè)主非富即貴，是絕對的富人小區(qū)，掛牌量不高，目前最低掛牌價也在400多萬。
不過這類房源總價過高，價格來去幾十萬的波動，也非常正常。
3.龍宸壹號166㎡，降價87萬，343萬成交
位于新北區(qū)新市府的龍宸壹號一套166㎡戶型，初始掛牌價430萬，最終成交價343萬，降價87萬成交。
龍宸壹號是常州頂豪盤之一，目前依然在售，是絕對的第一梯隊豪宅，價格一直保持的也很穩(wěn)定。
不過其實(shí)一旦交付了，定價權(quán)在業(yè)主手中，難免會有一些些波動，像該套房源2萬的成交單價也是絕對的“打骨折”。
當(dāng)然這種基本上為極少數(shù)個例，對于小區(qū)的整體房價影響不大，參考價值有限。
PART 2
從鏈家網(wǎng)的數(shù)據(jù)來看，近期成交的不少二手房房源，除了成交價格慘不忍睹之外，成交周期也拉的非常長。
1.翠竹新村74.8㎡，成交單價8236元/㎡，成交周期732天
位于火車站板塊的翠竹新村一套74.8㎡小戶型，成交總價61.6萬，成交單價8236元/㎡，成交周期732天。
小區(qū)位置很好，周邊不遠(yuǎn)就是常州站，離新北核心區(qū)也很近，但本身是老破小，已經(jīng)勸退了絕大部分人了，自然也非常難成交。
2.衡麓世家96.86㎡，成交單價14041元/㎡，成交周期691天
位于天寧區(qū)雕莊的衡麓世家一套96.86㎡小戶型，成交總價136萬，成交單價14041元/㎡，成交周期691天。
小區(qū)房齡很新，且有房源是帶正衡學(xué)區(qū)，不過從位置上看，他是在高架外，且周邊競品項目其實(shí)很多，無形中都加大了房子成交的難度。
3.龍城金茂府114.18㎡，成交單價14697元/㎡，成交周期937天
位于鐘樓區(qū)的龍城金茂府東區(qū)一套114㎡的房源，成交總價167.8萬，成交單價14697元/㎡，成交周期937天，接近3年。
龍城金茂府分為東西兩區(qū)，西區(qū)為科技房，東區(qū)為普通房，且東區(qū)靠高架，對比周邊產(chǎn)品沒什么優(yōu)勢。
PART 3
現(xiàn)如今的常州二手房市場，房子難賣，同時掛牌數(shù)量還在進(jìn)一步增長，陷入了一個“惡循環(huán)”。
在這些房源中，有三類產(chǎn)品，則更加困難，除非業(yè)主砸盤，不然大概率都很難有人問津。
一是，缺少價值支撐的板塊；樓市價值回歸主城，自主價值回歸，遠(yuǎn)郊或者缺少價值兌現(xiàn)的板塊，會非常困難。
二是，投資客多的板塊/小區(qū)；不管板塊還是小區(qū)都會經(jīng)歷比較長的出清陣痛期，免不了會出現(xiàn)業(yè)主扛不住砸盤的情況。
三是，產(chǎn)品力已經(jīng)過時的小區(qū)；市場在調(diào)整期，新盤都在死磕產(chǎn)品，各家的產(chǎn)品力都在內(nèi)卷，二手房市場上產(chǎn)品力不具備競爭力的產(chǎn)品，自然要經(jīng)歷以價換量的結(jié)果。
對比這些困難的房源，也有一些優(yōu)質(zhì)的房子，則相對堅挺，大部分能挺過這一輪的周期。
一是，主城稀缺地段；二是，資源屬性強(qiáng)；三是，具有迭代引領(lǐng)的產(chǎn)品；簡單說就是地段+資源+產(chǎn)品結(jié)合的均好項目。
對于接下來有置業(yè)需求的買房人，如果更青睞二手房的安全性，那么在買房時也請謹(jǐn)記以下幾點(diǎn)。
1、盡量留在主城核心地段。對比新城漫長的建設(shè)發(fā)展周期，主城的成熟度是新區(qū)說不能比的。主城價值回歸，是大勢所趨。
2、盡可能買意向片區(qū)中品質(zhì)最高的產(chǎn)品。能洋房不高層，能低密不高密。因?yàn)榫邆洳豢商娲?，未來流通性會相對更好?/p>
3、重視房子附著的資源。二手房除了自身品質(zhì)，更要看看配套資源，比如片區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)、科教文衛(wèi)資源、學(xué)區(qū)教育配套、自然生態(tài)資源等。
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