“限售全面解除后，南京不少二手房?jī)r(jià)格在走低?！?/p>
“房七條”新政加持的銀四開端，中介小王明顯覺得更忙碌了，“看房客戶雖然很多，但成交量和成交價(jià)卻不如3月份?！?/p>
新政實(shí)施10天，南京二手房市場(chǎng)究竟有怎樣的變化？我們從客觀數(shù)據(jù)、中介感受等多個(gè)角度，為大家展現(xiàn)。
01
3月31日發(fā)布的“房七條”新政里，全面取消商品住房轉(zhuǎn)讓限制，直接作用二手房市場(chǎng)。
這意味著南京實(shí)施了近8年的限售政策正式取消，商品住房拿到房本后就能掛牌交易。銳評(píng)君發(fā)現(xiàn)，政策刺激下市場(chǎng)呈現(xiàn)兩個(gè)現(xiàn)象。
第一，新政首日南京二手房掛牌量激增，但隨后逐步恢復(fù)此前水平。
銳評(píng)君統(tǒng)計(jì)了鏈家平臺(tái)的二手房行情數(shù)據(jù)，部分匯總?cè)缦拢?/p>
3月30日，新增掛牌720套，降價(jià)房源1543套，漲價(jià)房源136套，看房人數(shù)4985人；
3月31日，新增掛牌3051套，降價(jià)房源3237套，漲價(jià)房源251套，看房人數(shù)2367人；
4月2日，新增掛牌1148套，降價(jià)房源2285套，漲價(jià)房源168套，看房人數(shù)2258人；
4月6日，新增掛牌942套，降價(jià)房源1650套，漲價(jià)房源154套；
4月7日，新增掛牌1134套，降價(jià)房源2878套，漲價(jià)房源146套，看房人數(shù)2552人；
4月8日，新增掛牌820套，降價(jià)房源1562套，漲價(jià)房源115套，看房人數(shù)1779人。
對(duì)比數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)：
新政發(fā)布當(dāng)天，南京二手房新增掛牌3051套，較新政前一天激增322.6%。小王表示：“政策出臺(tái)當(dāng)天，市場(chǎng)反響很強(qiáng)烈，很多客戶扎堆掛牌。帶動(dòng)不少房源主動(dòng)降價(jià)，但也有少數(shù)賣家逆勢(shì)喊漲。”
隨后的幾天，即使有清明節(jié)小長(zhǎng)假，二手房掛牌量還是趨向冷靜，每日新增多在1000套上下，整體波動(dòng)幅度不大。
新政后的日均看房人數(shù)，則多集中在2000多人。當(dāng)然，3月30日的近5000人次，不排除是周末效應(yīng)所致。
第二，沒有了限售“枷鎖”，不少剛交付的次新小區(qū)“光速”上架二手房。
我們知道，最近南京新交付了不少小區(qū)，沒有了限售的限制，不少業(yè)主一拿到房就選擇掛牌。比如：
河西中越秀和樾府，3月底整體交付。已有12套二手房掛牌，143、175㎡兩種戶型都有，報(bào)價(jià)6.6-7.5萬/㎡不等。
軟件谷鳳起云臺(tái)，3月底交付首批次房源。目前已有4套擺上二手房貨架，面積87㎡至131㎡不等，掛牌單價(jià)集中在3.2-4萬/㎡。
南部新城琥珀云臺(tái)，同樣為3月底交付的次新小區(qū)。目前已有2套房源掛牌，最高報(bào)價(jià)約5.7萬/㎡。
燕子磯保利燕璟和頌，3月底交付。已上架4套次新房，最高單價(jià)超3.9萬/㎡。
有中介告訴銳評(píng)君：“實(shí)際上，解除限售帶來的影響尚未明顯波及到老小區(qū)，反倒是次新房集中的板塊，卷得厲害。至于新交付房源存在的不滿兩年增值稅問題，大環(huán)境卷，稅費(fèi)各付，買房人倒也不是很在意。”
02
新政實(shí)施后，大家最為關(guān)心的二手房?jī)r(jià)，又是什么走勢(shì)？
對(duì)此，小王的直接感受是：太卷了，想要成交，價(jià)格只能壓的更低。
拿每天的一、兩千套降價(jià)房源來說，在降價(jià)榜單前列的房源，動(dòng)輒將總價(jià)下調(diào)200多萬、300多萬。
以賽虹橋的花語江南為例，這套240㎡的大平層今年1月初掛牌，當(dāng)時(shí)的報(bào)價(jià)為1500萬。就在昨天，賣家將總價(jià)下調(diào)200萬，掛牌單價(jià)降至5.4萬/㎡左右。
翻看該小區(qū)的次新房成交情況，去年12月底一套170㎡戶型以768萬總價(jià)成交，單價(jià)超4.5萬/㎡，這也是小區(qū)的最高成交單價(jià)。
基于此，銳評(píng)君認(rèn)為將總價(jià)下調(diào)200萬的那套房源，賣家更多是不著急出手的觀望心態(tài)。
真刀實(shí)槍以價(jià)換量的，當(dāng)然也不在少數(shù)。
以河西南的華僑城天鵝堡為例，一套228㎡大平層，不含車位報(bào)價(jià)898萬，單價(jià)不到4萬。
要知道，去年7月以來，小區(qū)同款戶型成交單價(jià)穩(wěn)定在4.5萬/㎡以上。
所以，維護(hù)房源的中介介紹，這套單價(jià)不到4萬的低價(jià)房源一經(jīng)掛牌，就被秒走。
小王維護(hù)的二手房，也有多套創(chuàng)下同小區(qū)價(jià)格新低。
“一套南湖的二手房，市場(chǎng)價(jià)在125萬左右，這兩天以100萬成交的；還有一套在莫愁湖附近，一樓帶大院子，市場(chǎng)價(jià)在150萬上下，最后135萬就賣了?！?/p>
03
綜合多維度數(shù)據(jù)，以及多位中介的介紹，銳評(píng)君嘗試還原限售解除后南京二手房市場(chǎng)的真實(shí)行情。
第一，二手房掛牌量并沒有呈量級(jí)增長(zhǎng)，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)整體平穩(wěn)。
南京網(wǎng)上房地產(chǎn)的存量房模塊，顯示了全市的掛牌情況。從4月2日到今天，總掛牌量增加了3200多套，雖然與前面鏈家平臺(tái)的數(shù)據(jù)不完全吻合，但都反映了相似的平穩(wěn)走勢(shì)。
第二，價(jià)格博弈加劇，以價(jià)換量仍是主流。
這幾年的南京樓市深度調(diào)整中，二手房的成交量一直表現(xiàn)出色，但多以低總價(jià)房源為絕對(duì)成交主力，以價(jià)換量的情況也很普遍。
限售解除后，新交付以及此前被限售政策壓制的房源扎堆掛牌，整體更出眾的品質(zhì)對(duì)有年頭的二手房形成一定沖擊，無形中加劇競(jìng)爭(zhēng)激烈程度，賣家想快速出手，只能繼續(xù)打價(jià)格戰(zhàn)。
第三，買房人的觀望心態(tài)仍舊濃厚。
據(jù)小王介紹，通常來說每年的3月份是教育置業(yè)旺季，今年銀四有新政助力，但每個(gè)人對(duì)政策的理解不盡相同，有人想趁著大規(guī)模踩踏沒到來前趕緊出手，有人認(rèn)為限售解除后能選擇的房子會(huì)更多，沒準(zhǔn)有更便宜的。
整體來看，真正稀缺的好房子、硬核學(xué)區(qū)房、能撿大漏的房子等，成交周期相對(duì)短。面對(duì)同質(zhì)化嚴(yán)重的二手房，買房人的應(yīng)對(duì)態(tài)度往往是再等等。
銳評(píng)君認(rèn)為，將限售解除和優(yōu)化以舊換新、加大剛性購(gòu)房政策支持等細(xì)則聯(lián)動(dòng)來看，這一輪南京樓市的放寬政策，意在增加新房、二手房的流動(dòng)性：
一方面，限售解除，讓更多的優(yōu)質(zhì)次新房擺上貨架，豐富買房人的選擇；另一方面，激發(fā)買房人改善置換的動(dòng)力，從而帶動(dòng)新房的去化。
當(dāng)然，潛在的內(nèi)卷也不容忽視，尤其是遠(yuǎn)郊板塊，新房去化周期本就相對(duì)長(zhǎng)，二手房集中掛牌，難免有庫存、價(jià)格等的踩踏風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于買房人而言，優(yōu)選核心板塊的優(yōu)質(zhì)新房或二手房，方能穿越周期。
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