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我向來以實戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經(jīng)驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。
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3月11日的成都土拍，震撼的一幕已經(jīng)傳遞到了城市各個角落，今天我回家的時候，連路邊大爺都在說起這個事。
尤其是招商拿下的64畝地塊，成交樓面價一舉打破3萬關(guān)口，最終來到了3.17萬的數(shù)值，可以說既震撼又震驚。
由此搭配出來的產(chǎn)品總價預(yù)估1100萬起，大平層+合院，讓人瑟瑟發(fā)抖。
今年成都土拍大概率是要突破3萬的，但沒想到來得這么快這么猛。而且國央企紛紛下場，與去年唱獨角戲的民企廝殺，可以說整體的樓市預(yù)期，比預(yù)料的更好。
這也可以看得出來，今后成都主城區(qū)稍微核心一點的地塊，都會不斷走高，樓面價一旦來到1.7萬的臨界值，那么意味著未來新房銷售單價來到3萬左右，如果樓面價2萬左右，那么后續(xù)銷售單價輕松來到3.5萬，普通的140平套四三衛(wèi)，對應(yīng)總價就是500萬大關(guān)。
整體新房單價總價走高的趨勢，隨著成都土拍的白熱化，越來越清晰明了，就連崔家店槐樹店都能來到2萬關(guān)口，挑剔的各位，還能忍？
當(dāng)然，這對于極少數(shù)頂級富豪而言，等等黨依然適用，畢竟手握千萬巨款，不愁優(yōu)質(zhì)地段和房源。
但是對我們預(yù)算200-400萬的普通購房者呢？確實要有緊迫性了。
當(dāng)前成都主城泛核區(qū)域的新房，還能維持在400萬以內(nèi)的買法并不多，也就是說，開始進(jìn)入新房的存量市場（包括順銷）。
如果現(xiàn)在不買這類單價總價尚可的新房，那么后續(xù)迭代豪宅是沒法一夜暴富增加預(yù)算的，與此同時還要和同預(yù)算的大量置換剛改家庭競爭，否則退守其次考慮剛需二手房？
這樣的三級篩選，最終誰主沉?。?/p>
我從節(jié)前年初開始，就預(yù)感到了今年新房市場的嚴(yán)峻形勢，面對絕大多數(shù)的剛改家庭，一直在呼吁需要保持緊迫性的。
前段時間有粉絲一直在對賭越秀天悅云萃二期降價，但不曾想直接清盤了，最近也有粉絲在猶豫二八、機投和國賓的尾盤，但轉(zhuǎn)念之間，開發(fā)商并不給什么機會。
可能錯過這一次，很多人就再也沒機會買入新房了，唯一寄希望于進(jìn)入到二手市場的撿漏，不過真有那么好撿漏嗎？
天西燈塔法拍的漏，你撿到了嗎？
再或者，整體向上的成都樓市，在一二級市場的不斷拉動下，優(yōu)質(zhì)次新二手房東，并不是那么容易說話。
一、地價跳漲背后的房價邏輯：3萬+時代的蝴蝶效應(yīng)
這場土拍的震撼，在于它打破了成都樓市的"價格錨點"。此前金融城三期2.73萬/㎡的地價已屬高位，而大源西地塊直接躍上3.17萬，溢價率高達(dá)70.43%。更值得關(guān)注的是參拍陣容——11家房企中9家為央企國企，與2024年民企主導(dǎo)的土拍形成鮮明對比，折射出開發(fā)商對成都核心區(qū)價值的一致看好。
地價與房價的傳導(dǎo)公式正在加速兌現(xiàn)：樓面價1.7萬+的地塊，未來售價大概率突破3萬（如成華崔家店地塊）；2萬+樓面價的項目，精裝單價將直指3.5萬-4萬（如塔子山城投地塊）。以140㎡套四計算，總價門檻從420萬（3萬/㎡）升至490萬（3.5萬/㎡），這意味著400萬預(yù)算的購房者，將徹底告別主城核心區(qū)的新房市場。
數(shù)據(jù)印證著這一趨勢：2025年1月，成都新房價格環(huán)比上漲0.7%，與南京并列全國第一；二手房連續(xù)4個月上漲，1月成交量1.7萬套，創(chuàng)同期新高。
克而瑞監(jiān)測顯示，上半年待入市新盤超60%為140㎡以上改善產(chǎn)品，剛需戶型占比不足20%。當(dāng)招商大源西地塊被預(yù)判為1100萬起的合院+大平層時，200-400萬的"中間群體"，正在成為被市場快速邊緣化的存在。
二、順銷新房的倒計時：那些被忽視的"半迭代"機會
在土拍熱浪的另一面，主城泛核區(qū)域的順銷項目，正上演著"靜默的搶房戰(zhàn)"。
春節(jié)后，二八板塊某尾盤單日去化12套，機投橋某130㎡戶型因總價350萬被秒清，國賓板塊某項目甚至取消了原本的春節(jié)優(yōu)惠。這些看似不起眼的"順銷盤"，實則是預(yù)算有限群體最后的避風(fēng)港。
以成華區(qū)槐樹店板塊為例，某央企項目去年底推出的118㎡三房，精裝單價2.8萬，總價330萬左右，如今僅剩10余套尾房。
而一街之隔的2025年新地塊，樓面價已達(dá)2.04萬，未來售價預(yù)計突破3.6萬。這樣的"價格差"，在武侯機投、金牛國賓、青羊外金沙等板塊同樣存在——當(dāng)前在售的"半迭代"產(chǎn)品（如120-140㎡小高層、2.5-3萬/㎡單價），正是地價上漲前的最后拼圖。
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