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本地購房服務(wù)平臺(tái)「西安房哥」，深耕十年，接地氣，說人話！

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問答424期

警惕新房大門，會(huì)所，外立面三件套，西安200萬預(yù)算內(nèi)的剛需，請(qǐng)不要為面子買單，真的養(yǎng)不起，中午12點(diǎn)，直播間聊聊！

（今日直播預(yù)約入口）

問：高新周邊四代住宅環(huán)伺，保利天悅還賣得動(dòng)嗎？

答：從成交量上看，還是賣的動(dòng)的，主要是五期為主的大面積，小面積的學(xué)區(qū)房，300萬預(yù)算左右的，被高新CID的中海學(xué)仕里分流了不少。

從三月份二手房數(shù)據(jù)看，總共成交8套，其中最便宜的是五期141㎡，單價(jià)27038元/㎡，總價(jià)383萬，最貴的是五期204㎡，單價(jià)32817元/㎡，總價(jià)670萬，仍然是高新大戶型二手房成交的一梯隊(duì)。

從價(jià)格，展示面和產(chǎn)品的新舊程度看，周邊新房遙遙領(lǐng)先，大門，會(huì)所，外立面三件套，外加四代住宅大贈(zèng)送，綠城的四章，五章分流了不少。

對(duì)保利天悅而言，吃到學(xué)區(qū)和房?jī)r(jià)上漲紅利，在周邊綠城三章交房前，及時(shí)小換大，舊換新，當(dāng)下是個(gè)好時(shí)機(jī)，25000+的單價(jià)門檻，放在整個(gè)西安都不低了，軟件新城土地，新房供應(yīng)又多。

后續(xù)金茂、中海、綠城、越秀鐵建等，還有新房不斷面世，包括31小、11初、三初的學(xué)區(qū)房，都在分流保利天悅客戶。

全運(yùn)村、中海曲江大城、萬科翡翠國賓同理！

問：售樓部里有拖的問題解決沒，還是開發(fā)商覺得沒必要？

答：買房人真真假假，房?jī)r(jià)真真假假，優(yōu)惠真真假假，看似現(xiàn)在抖音，自媒體發(fā)達(dá)，看似信息差小了，實(shí)際更大了，過往搖號(hào)時(shí)代，房子不夠賣，全是買房人，找人充水，當(dāng)托完全沒有市場(chǎng)。

后來膠著期，遠(yuǎn)郊項(xiàng)目，冒充人氣是有的，相當(dāng)于找兼職，尤其是搞集中開盤的時(shí)候，烘托熱銷氣氛，但當(dāng)下大家都是跑得快，很少有集中開盤，都是零散在賣，拖發(fā)揮的空間很有限。

更關(guān)鍵的是，客戶更理智，猶豫時(shí)間更長(zhǎng)，現(xiàn)場(chǎng)烘托氣氛，逼下單的場(chǎng)景，不一定有效，且大部分新房都和貝殼合作，如果要人氣，組織一次集中帶看就好，也沒必要到處找兼職。

找拖，送雞蛋，雇人排隊(duì)最有效的時(shí)間，前提是買房人沖動(dòng)時(shí)間，是錦上添花的效果，現(xiàn)在都要雪中送炭，光有熱鬧沒人掏錢有什么用。

問：萬科翡翠國際當(dāng)年萬人搖，現(xiàn)在虧著賣？

答：當(dāng)年搖號(hào)的小區(qū)破發(fā)，甚至賠錢，不是個(gè)例，也不是從今年開始的，紫薇東進(jìn)、高科麓灣的剛需例子在前，現(xiàn)在又到了翡翠國際、海德堡，二手房市場(chǎng)還在下行，總有投資失誤，拿不住，跑得快的業(yè)主冒出來。

以翡翠國際為例，降價(jià)賣的主要是超高層和高層大戶型，以44層超高為例，77-103㎡，當(dāng)年均價(jià)13800元/㎡左右，如今掛牌還有12924元/㎡，有利息，稅費(fèi)，肯定賠了。

再看大戶型，147-243㎡，當(dāng)年均價(jià)17000元/㎡，如今低價(jià)房源19943元/㎡左右，利息，時(shí)間也都是成本。

降價(jià)原因也簡(jiǎn)單，除了二手房普降外，萬科的產(chǎn)品確實(shí)太老，之前熱血上頭，認(rèn)為只要房?jī)r(jià)漲，小區(qū)剛不剛，一層多少戶，戶型好不好，都不在意，但現(xiàn)在是自住時(shí)間，300萬也并非曲江不可，萬科老產(chǎn)品的弊端就暴露了。

問：綠城秋月苑，華發(fā)利君，港悅城三選一，怎么買？

答：如果以自住，安全，所見所得為前提，答案很簡(jiǎn)單，選華發(fā)，也是三選一里，新房賣的最好的。

秋月苑的優(yōu)勢(shì)是價(jià)格和地段，小面積低總價(jià)周邊新房無競(jìng)爭(zhēng)，但產(chǎn)品老，公攤偏大，非當(dāng)下主流戶型，港悅城優(yōu)勢(shì)是交付和價(jià)格，小高層社區(qū)，配套齊全，15000+均價(jià)，新房，二手都有，但位置較遠(yuǎn)，通勤受限。

要選房，先問房，要賣房，先聊房，市場(chǎng)泥沙俱下，和房哥聊聊，補(bǔ)全信息差！

（付費(fèi)咨詢，一對(duì)一通道）

華發(fā)利君地段不如綠城，產(chǎn)品細(xì)節(jié)不如華潤，但勝在均衡，土門成熟地段，配套齊全，學(xué)校，商業(yè)，交通，人氣都不缺，走團(tuán)結(jié)南路，到高新也近。

18000+的均價(jià)，戶型主流，品牌主流，位置主流，雖然二手房上限有限，但自住舒適。

類似華發(fā)利君這種主城區(qū)改造，廠房，商業(yè)，市場(chǎng)變住宅的房子，基本不太愁賣，你看幸福林帶，土門，電子城都是同理，周邊人就消化的七七八八了。

問：港務(wù)區(qū)剛需小區(qū)太多，換手率低，向上還有多大空間？

答：不僅港務(wù)區(qū)，西安多數(shù)區(qū)域都是剛需小區(qū)多，剛需買房群體的占比在西安至少七成以上，別忘了港務(wù)區(qū)除了城市面貌好以外，人口和產(chǎn)業(yè)的短板還在，人才是新區(qū)發(fā)展的核心，引入人口，就需要一定數(shù)量的剛需小區(qū)，剛需人口沉淀。

包括鐵一中陸港，高新一中陸港等，引入學(xué)校也是為了剛需人口的沉淀，現(xiàn)在的軟東，高新CID，高鐵新城，西咸新區(qū)，同樣缺的也是剛需，越剛的小區(qū)，入住率越高，才有人氣。

對(duì)于最早買港務(wù)的剛需，無論是綠城、華潤、中糧，還是招商、金地，基本都吃到房?jī)r(jià)和學(xué)區(qū)紅利，目前到了小換大，舊換新的階段，但這時(shí)候，20000+均價(jià)去接二手，就別指望空間了。

港務(wù)畢竟是港務(wù)，面貌再好，除個(gè)別豪宅有獨(dú)立定價(jià)外，大部分的普通住宅，仍有房?jī)r(jià)上限，再貴，城南的西部大道，高新，曲江等就會(huì)分流。

自住，買港務(wù)，見證城市發(fā)展，但投資，甚至投機(jī)邏輯，買房真不如買黃金。

問：保利天瓚北邊地塊，房哥估計(jì)是剛需還是改善盤？

答：大概率還是改善大戶型，本土開發(fā)商，金茂代建，也有可能前者是馬甲，就是金茂來拿地，做璞逸高新，從土地素質(zhì)看，2.5容積率，建筑密度≤20％、綠化率≥35％，土地約72畝，不臨三環(huán)，地塊也很方正。

能有這么高關(guān)注度，主要是保利天瓚的成功，也是純小高層，雙下沉?xí)?，四代住宅，目前已?jīng)賣完了。

去年備案價(jià)，建面約185㎡均價(jià)26900元/㎡，總價(jià)在425萬—536萬；214㎡均價(jià)在27600元/㎡，總價(jià)在560—636萬元；建面約240㎡均價(jià)在29200元/㎡，總價(jià)在700—750萬。

喊了多年軟西強(qiáng)于軟東，結(jié)果軟東大戶型出來，賣的這么好，天瓚北邊，土地更大，同樣配套，同樣密度要求，產(chǎn)品，客戶復(fù)制天瓚就行，解決丈八北路沿線，大戶型新房無房可選的現(xiàn)狀。

過往只能在保利天悅、萬科國賓二選一，如今也能在這里綠城的五章，甚至六章，包括新地去看看。

問：中南春風(fēng)南岸二手房能買嗎，滿二會(huì)不會(huì)更便宜？

答：2021年精裝高層的備案價(jià)是16000+，現(xiàn)在小區(qū)現(xiàn)房，精裝的，二手掛牌價(jià)也只有16500+，算是業(yè)主賠本在賣了，貝殼掛牌了34套，成交也只有2套。

作為自住，中南最大的優(yōu)勢(shì)，還是小區(qū)景觀，戶型不錯(cuò)，緊鄰長(zhǎng)安中央公園，短板為地處長(zhǎng)安區(qū)，周邊城市面貌一般，學(xué)校一般，屬于無明顯亮點(diǎn)的剛需高層小區(qū)。

與中南同期的還有隔壁金輝長(zhǎng)安云筑，掛牌價(jià)格與中南相當(dāng)，屬于長(zhǎng)安區(qū)好兄弟，從自住來說，相比周邊新房不算貴，次新房小區(qū)，環(huán)境也更有保證，但上限也確實(shí)不高。

一方面，西部大道的大盤，中海錦業(yè)元晟、中糧大悅未來城，產(chǎn)品，品牌，地段更好，守著18000+的價(jià)位段，同時(shí)沿線二手，雁塔區(qū)域的金地、海亮、融創(chuàng)、萬科等，也來到16000+門檻。

相似預(yù)算，在周邊選擇太多，能在中南來買，就是沖著價(jià)格更低的優(yōu)勢(shì)，本身房源多，客戶少，與其等滿二，不住不如搶跑，不是能跑出獨(dú)立房?jī)r(jià)的小區(qū)，更多依賴的是西安普漲邏輯。

問：草場(chǎng)坡二手房，55㎡50萬購入，租金5.28%，留還是賣？

答：偌大的西安，除了一些精挑細(xì)選的商鋪外，很少有回報(bào)率超過5的住宅了，買新房肯定是虧的，買二手，現(xiàn)在做投資，也沒太高回報(bào)率，與其被動(dòng)折價(jià)，不如主動(dòng)收租。

草場(chǎng)坡，作為商業(yè)，交通，學(xué)校的集中地，是一個(gè)租金收益很穩(wěn)定的區(qū)域，租金整體不高，但很穩(wěn)定，月收2200，年租金26400，回本需要18年左右，算上房齡，大概是30年左右房齡，到時(shí)候繼續(xù)收租，或低價(jià)賣，也不虧。