青島市民趙先生因家庭突發(fā)變故，無力支付剩余房款，要求解除購房合同并退還首付，最終通過西海岸新區(qū)市場監(jiān)督管理局調解，以“情勢變更”為由，與開發(fā)商達成“退房扣款5萬元”的協(xié)議。這一結果，為當前樓市糾紛處理提供了重要參考。
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案情簡介
2022年10月，市民趙先生首付30.8萬元購買了某開發(fā)商建筑面積約90平米商品房1套，商品房預售合同簽訂后辦理網(wǎng)簽前，趙先生家庭發(fā)生變故，沒有了經(jīng)濟來源，無法支付剩余房款，因急需資金也未辦理房屋貸款。另外，近年來房地產(chǎn)行業(yè)整體低迷，開發(fā)商施工進度緩慢，趙先生預測開發(fā)商無法按期交付房屋。2024年3月，趙先生要求開發(fā)商解除購房合同并退還全部首付款，多次協(xié)商未果后投訴。同時趙先生在投訴中還舉報開發(fā)商公眾號存在廣告違法行為。
▲西海岸金秋悅府，圖文無關
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處理過程及結果
接到該投訴后，執(zhí)法人員第一時間了解情況，投訴人要求與開發(fā)商解除商品房買賣合同并退還全部首付款。開發(fā)商認為投訴人已經(jīng)簽訂商品房預售合同并生效且已交付首付款，投訴人家庭發(fā)生變故以及可能的逾期交房不構成合同法定解除或約定解除情形。若趙先生不支付剩余房款，則構成合同違約。由于雙方分歧較大，一時無法達成調解協(xié)議。工作人員為便于后續(xù)調解進行了深入調查：
一是了解投訴人家庭變故情況。經(jīng)調查，投訴人系農(nóng)村戶口（未婚），年收入不足6萬元。2023年初，投訴人（獨子）的父親突發(fā)疾病，報銷后支付診療費用30余萬元。工作人員核實了投訴人提供的相關票據(jù)，并通過村委會側面驗證，基本認定投訴人家庭確實困難。
二是了解開發(fā)商施工進展及房屋交付情況。從開發(fā)商項目處了解到，盡管項目仍在建設中，但預計要延期交付。對于趙先生的訴求，堅持要求投訴人支付房屋總價20%的違約金后可以協(xié)商解除合同。
三是開發(fā)商涉嫌公眾號廣告違法問題核查。結合現(xiàn)場檢查和投訴人提供的公眾號截圖的情況，經(jīng)綜合研判認定開發(fā)商屬于初次違法且危害后果輕微并及時改正，決定對投訴人的舉報不予立案。同時，執(zhí)法人員對開發(fā)商宣傳推廣人員進行行政指導，告知其對外發(fā)布廣告要認真審查內(nèi)容，嚴格遵守《廣告法》中有關規(guī)定。
情況掌握后，工作人員本著做好調解工作，著力維護消費者合法權益的原則，在耐心安撫投訴人的同時也積極與開發(fā)商溝通，向開發(fā)商講解《民法典》相關法律規(guī)定。最終，通過工作人員組織的兩次現(xiàn)場調解，達成一致意見：雙方簽訂退房協(xié)議解除原商品房買賣合同;開發(fā)商扣除投訴人5萬元補償款后退還投訴人剩余首付款27.8萬元。矛盾就此化解，投訴人對處理結果表示滿意。
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案例評析
近年來，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷，少數(shù)購房者出現(xiàn)資金鏈斷裂無法支付房款，難以繼續(xù)履行合同，解除合同時易產(chǎn)生糾紛，本案例具有一定代表性，也為今后處理類似商品房買賣合同糾紛提供借鑒。
一、投訴人家庭發(fā)生變故可適用情勢變更原則
《民法典》第五百三十三條規(guī)定：“合同成立后，合同的基礎條件發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于當事人一方明顯不公平的，受不利影響的當事人可以與對方重新協(xié)商；在合理期限內(nèi)協(xié)商不成的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構變更或者解除合同。”投訴人家庭變故發(fā)生在合同生效后至完全支付房款前，親人突發(fā)疾病不可預測且不屬于商業(yè)風險，符合情勢變更的構成條件。
二、延期交房不符合預期違約或延遲履行法定解除情形
《民法典》第五百六十三條規(guī)定：“在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務的，當事人可以解除合同?！北景咐?，開發(fā)商延遲履行交付房屋無法認定達到不能實現(xiàn)合同目的程度，故不構成預期違約，投訴人不能據(jù)此行使法定解除權?！睹穹ǖ洹返谖灏倭龡l規(guī)定：“當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行，當事人可以解除合同?！北景钢?，開發(fā)商房屋交付履行期尚未屆滿，投訴人只是依據(jù)目前施工進度推斷可能會延遲履行交房，故投訴人不可據(jù)此行使合同解除權。
三、通過協(xié)議解除合同合理兼顧了雙方的利益
適用情勢變更解除合同的情形中，雙方均無過錯，不存在違約問題。但根據(jù)最高人民法院《民法典合同編理解與適用》觀點，通常認為，情勢變更制度旨在平衡雙方當事人利益以消除顯失公平的結果。本案中，投訴人家庭發(fā)生變故符合情勢變更條件，投訴人據(jù)此解除原商品房買賣合同后，此時房價較投訴人購房時已明顯下跌，而且退房后開發(fā)商喪失機會利益，遭受一定損失。若要求開發(fā)商全部退還投訴人的首付款不合理。因此，投訴人在解除合同時適當分擔開發(fā)商由此遭受的損失符合公平原則。
案例提供：西海岸新區(qū)市場監(jiān)督管理局
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