原創(chuàng) 劉曉博
今天（3月17日）上午，國家統(tǒng)計局公布了“2025年1—2月份全國房地產(chǎn)市場基本情況”。
數(shù)據(jù)顯示，在剛剛過去的1到2月，中國樓市出現(xiàn)了驚人“向上一跳”！
先看全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速，從上個月的-10.6%變成了-9.8%。
仔細看下圖，這是過去一年來的數(shù)據(jù)。雖然1到2月增速仍然是-9.8%，但卻是去年4月以來表現(xiàn)最好的。
再看新建商品房銷售面積和銷售額的同比增速（下圖），分別為-5.1%和-2.6%，也是驚人的向上一跳，數(shù)據(jù)明顯改觀了。
2025年1到2月，全國新建商品房銷售面積10746萬平方米，新建商品房銷售額10259億元。
由此可以計算出來，今年1到2月全國新房銷售均價為9546.8元/平方米，而去年同期為9293.7元/平方米，全國新房銷售均價同比反彈了2.7%。這也是市場好轉(zhuǎn)的重要信號。
再看房企本年到位資金增速，同樣的出現(xiàn)了驚人一跳，同比跌幅從上次數(shù)據(jù)的-17%大幅收窄到了-3.6%?。ㄏ聢D）
另外一個重要指標是國房景氣指數(shù)，走勢也差不多。
上述四組數(shù)據(jù)中，有三組尚未轉(zhuǎn)正，但跌幅都大幅收窄，我們可以理解為房地產(chǎn)行業(yè)在深坑中的“向上一跳”。雖然還沒有跳出深坑，但已經(jīng)接近“坑口”了。
統(tǒng)計局還公布了更詳細的數(shù)據(jù)：
從上面細分數(shù)據(jù)看：新房銷售方面，住宅情況好轉(zhuǎn)最快，銷售面積同比只跌了3.4%，金額上只跌了0.4%；而辦公樓、商業(yè)用房，無論是銷售面積和銷售金額，都跌幅巨大。
這說明住宅正在率先回暖，而辦公樓、商業(yè)用房由于供應量太大、存量太大，回暖還需要漫長的時間。有些人氣差的片區(qū)，可能永遠無法回暖。
從新開工面積上看，住宅、寫字樓和商業(yè)用房都跌了30%左右。也就是說住宅賣得還不錯，但未來供應量的下降，將跟寫字樓、商業(yè)用房一樣猛。
這意味著，未來住宅將率先完成去化。部分大城市的核心城區(qū)，2到3年之后將出現(xiàn)新房住宅短缺現(xiàn)象。
上述數(shù)據(jù)都是全國數(shù)據(jù)，但房地產(chǎn)市場日益分化。所以，對于一線、強二線城市來說，回暖跡象更為顯著。
下圖是部分城市今年前兩個月住房成交面積情況，數(shù)據(jù)來自CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。
深圳回暖跡象最為顯著，銷售面積同比增長了117%；其次是合肥，同比增長了69%；其次是南寧、福州、南京、昆明、成都、廣州等，同比增長都超過了30%。
成都成交面積驚人。這座城市的樓市，去年就已經(jīng)很溫暖了，今年繼續(xù)回暖。
所以結(jié)論是：樓市真在企穩(wěn)中，如果你生活在一線城市或者二線城市，準備在核心區(qū)買房上車或者改善，現(xiàn)在就是買入的時機，不能再等了。
昨天晚上，樓市還有一個重磅消息，我第一時間在“劉曉博說財經(jīng)”公眾號里做了分析。這里再進一步分析一下。
昨晚，中辦國辦印發(fā)了《提振消費專項行動方案》，一個重要的信號是，國家把“多措并舉穩(wěn)住股市”，放在了“城鄉(xiāng)居民增收促進行動”，隸屬于“拓寬財產(chǎn)性收入渠道”的一節(jié)。但把買房，放在了“大宗消費更新升級行動”，提法是“更好滿足住房消費需求”。
這意味著，國家仍堅持房住不炒理念，沒有改變。如果想通過投資賺錢，鼓勵你去炒股票，不鼓勵你炒房子。
這是否意味著房子永遠漲不起來了？國家不承認來自房子的收入屬于“財產(chǎn)性收入”，將來會不會出臺政策遏制，比如對房租加稅？
其實未必。
比如在這份文件里，把“探索通過出租、入股、合作等方式盤活利用農(nóng)戶合法擁有的住房”，放入了“促進農(nóng)民增收”的表述里。
從全球來看，絕大多數(shù)國家都承認住房是居民重要的資產(chǎn)，也都認為只有這部分資產(chǎn)保持穩(wěn)定增長，才能促進消費。
中國目前出現(xiàn)的“資產(chǎn)負債表衰退”現(xiàn)象，就是由于房價、地價超跌造成的。所以，要恢復中國人的消費信心，拉動股市有必要；但不是家家都炒股，而家家基本上都有房。
目前來看，國家是鼓勵投資股市“上桌”的，投資房地產(chǎn)則暫時在“桌下”。從權(quán)重上看，“桌下”的反而更重要，這是毋庸置疑的。
這份文件關(guān)于住房的表述如下：
更好滿足住房消費需求。持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。允許專項債券支持城市政府收購存量商品房用作保障性住房。落實促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策。適時降低住房公積金貸款利率。擴大住房公積金使用范圍，支持繳存人在提取公積金支付購房首付款的同時申請住房公積金個人住房貸款，加大租房提取支持力度，推進靈活就業(yè)人員繳存試點工作。
其中最值得關(guān)注的是“適時降低住房公積金貸款利率”，這意味著公積金貸款利率大概率在上半年會降低，甚至可能在1個月內(nèi)落地。
有人對“落實促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策”比較敏感，向我咨詢是否房地產(chǎn)稅快有消息了。我不這么認為。
我認為上述表述的意思是，把去年出臺的契稅、增值稅優(yōu)惠，以及二手房交易中的個稅優(yōu)惠，進一步落實。是要減稅，不是加稅。
“支持繳存人在提取公積金支付購房首付款的同時申請住房公積金個人住房貸款”的表述也很重要，但很多城市在2024年已經(jīng)推出了這個政策，估計2025年會有更多城市這樣做。
總之，隨著國家不斷出臺政策刺激，樓市將有望在2025年走穩(wěn)。至于大城市、核心區(qū)，將在2025年明顯回暖，價格可能在下半年有所反彈。
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