沒(méi)想到這件事情影響這么大。
3月9日住建部長(zhǎng)在“兩會(huì)”新聞發(fā)布會(huì)上宣布兩個(gè)舉措：
1、2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入城市更新范圍，因地制宜實(shí)施改造。
2、住建部正在制定“好房子”的標(biāo)準(zhǔn)，準(zhǔn)備把新建住宅層高的標(biāo)準(zhǔn)從“不低于2.8米”提高到“不低于3米”。
一時(shí)間接到太多客戶(hù)咨詢(xún)：
對(duì)樓市有什么影響？是不是可以買(mǎi)“老破小”等拆遷？二手房是不是要淘汰掉？2005年的房子是不是趕緊出手？……
真沒(méi)想到大家會(huì)這么關(guān)心，這里說(shuō)一下個(gè)人看法。
這件事情的起因是房子不好賣(mài)了。
城市化率放緩、生育率放緩，剛需少了。
但是土地財(cái)政還是需要繼續(xù)。
唯一比較旺盛的需求就是改善，唯一的解決方案就是刺激改善。
改善的需求是無(wú)限的，兩房換三房，三房換四房，四房換別墅。
大家都有手機(jī)，iPhone還是賣(mài)得很好，靠的就是置換。
iPhone不斷推出新款，你就要不停地?fù)Q機(jī)。
房子與手機(jī)有兩個(gè)本質(zhì)區(qū)別，更需要刻意營(yíng)造產(chǎn)品代差。
第一，房子是耐用品。
手機(jī)用個(gè)三年大家就想換新的，可以不斷割韭菜。
房子住十幾年不換的人很多。
那更得人為營(yíng)造產(chǎn)品代差，更得讓大家意識(shí)到產(chǎn)品代差。
為什么要建“好房子”？潛臺(tái)詞就是現(xiàn)在的房子不夠好。
第二，房地產(chǎn)是壟斷市場(chǎng)。
手機(jī)有很多品牌，土地只有一家可以賣(mài)。
壟斷市場(chǎng)的好處是，供應(yīng)方有足夠話(huà)語(yǔ)權(quán)，可以獲得高額利潤(rùn)。
所以我們選擇了土地財(cái)政。
然而這個(gè)游戲現(xiàn)在玩崩了，形不成壟斷了。
新房交付后就成了二手，也能拿出來(lái)賣(mài)，也成了供應(yīng)方。
新房建的越多，二手房庫(kù)存量越高，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手就越多。
二手房是高度分散市場(chǎng)，價(jià)格根本守不住。
牛逼的中介可以各個(gè)擊破。
小區(qū)有三戶(hù)想賣(mài)房，分別是ABC。
中介打電話(huà)給業(yè)主A說(shuō)，BC已經(jīng)降價(jià)了，你不降肯定賣(mài)不掉。
A根本不信，拒絕降價(jià)。
同樣的電話(huà)打給B，說(shuō)AC降價(jià)了。
B就可能信了。
B一降價(jià)，AC必須降價(jià)。
小區(qū)掛牌20套，總有一個(gè)房東可以擊破。
二手房降了，新房也會(huì)崩掉。
那怎么辦？新房市場(chǎng)一定要和二手拉開(kāi)差距。
二手房分流不了新房客戶(hù)，新房就不會(huì)被拖垮。
所以新房一定要斷代式領(lǐng)先。
新房品質(zhì)足夠高，新房?jī)r(jià)格站住了，市場(chǎng)就不會(huì)崩掉。
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這個(gè)事情環(huán)二剛開(kāi)始沒(méi)重視，因?yàn)檫^(guò)去二十年一直這樣做，業(yè)內(nèi)都習(xí)慣了。
最近引發(fā)軒然大波，環(huán)二才意識(shí)到世界變了。
原來(lái)這件事情是開(kāi)發(fā)商在做，白手套在做。
你們二手房很多是100平110平的兩房，開(kāi)發(fā)商就做100平的三房。
價(jià)格一樣，功能更強(qiáng)，新房就好賣(mài)了。
那段時(shí)間戶(hù)型越卷越小。
后來(lái)戶(hù)型卷不動(dòng)了，遍地都是90平三房。
開(kāi)發(fā)商也不斷倒閉，愿意做產(chǎn)品研發(fā)的太少了。
只好地方zf親自下場(chǎng)。
某區(qū)為了提高新房品質(zhì)，硬性規(guī)定外立面材料、裝修標(biāo)準(zhǔn)。
甚至對(duì)開(kāi)發(fā)商都有要求。
有些地方次新房、新房還是拉不開(kāi)差距，都去買(mǎi)二手房，怎么辦？
給你搞個(gè)五年限售。
現(xiàn)在又提出“好房子“標(biāo)準(zhǔn)”。
這些臟活本來(lái)該白手套做的，無(wú)奈手套都脫了。
第二個(gè)變化是，產(chǎn)品升級(jí)遇到了瓶頸。
過(guò)去二十年是真升級(jí)，兩房換三房、涂料外立面換大理石、地上停車(chē)位換人車(chē)分流，居住體驗(yàn)肉眼可見(jiàn)的提升。
隨著設(shè)計(jì)理念、施工工藝到頂，開(kāi)發(fā)商實(shí)在沒(méi)什么靈感了。
現(xiàn)在的產(chǎn)品優(yōu)化，無(wú)非就建個(gè)會(huì)所、優(yōu)化一下公區(qū)、換一下外立面顏色。
你能想到的所有的新的理念，大陽(yáng)臺(tái)、空中花園、小區(qū)會(huì)所、寵物友好等等，20年前都搞過(guò)了。
20年前的戶(hù)型比現(xiàn)在都好，140平大三房每個(gè)臥室都10平以上，客廳開(kāi)間4米，要飛機(jī)戶(hù)型有飛機(jī)戶(hù)型，要?jiǎng)屿o分區(qū)有動(dòng)靜分區(qū)。
更重要的是，野心勃勃搞新產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)商快死絕了。
說(shuō)句不好聽(tīng)的，越來(lái)越像屎上雕花。
那怎么辦？只能zf下場(chǎng)重新定義，人為營(yíng)造產(chǎn)品代差。
對(duì)普通居民不是好事情，我們手里房子要貶值。
出了新款iphone，老款第一時(shí)間降價(jià)。
越多的人相信新房斷代式領(lǐng)先，新房就越好賣(mài)。
最好讓大家相信二手房都是諾基亞，新房是iphone。
最近很火的概念是四代住宅，一聽(tīng)就是這個(gè)目的。
四代住宅出來(lái)前，大家根本不知道現(xiàn)在次新房是三代住宅。
誰(shuí)知道房子還能分代。
當(dāng)然大家也不用過(guò)多焦慮，四代住宅本來(lái)就是噱頭，不會(huì)有太大水花（《四代住宅顛覆上海樓市，讓二手房暴跌？》）。
本質(zhì)還是名義上送面積，背地里降房?jī)r(jià)。
現(xiàn)在這個(gè)層高3米更是毫無(wú)影響，新房早就超過(guò)3米了。
最大的影響就是輿論了。
還有第一條，“2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入城市更新范圍，因地制宜實(shí)施改造”。
2000年以前的全拆了，全建新房，2000-2005年的房子成了鄙視鏈底端。
就上海而言，其實(shí)也沒(méi)太大意義。
至少有兩個(gè)大問(wèn)題。
第一，上海2000年以前的房子實(shí)在太多。
2000年之前的房子有3億多房，住宅有2億方。
去年?yáng)|安一二村拆遷花了500億，轟動(dòng)上海，體量實(shí)在太大。
其實(shí)也不過(guò)31.21萬(wàn)方。
上海2000年以前的住宅，大約有640個(gè)東安一二村。
東安一二村拆了6057戶(hù)，按這個(gè)比例，2000年之前的房子共388萬(wàn)戶(hù)。
上海住宅一共才840萬(wàn)戶(hù)，2000年之前占了46%。
按套數(shù)算，上海要拆掉46%的房子，你想想有多難？
涉及人口可能達(dá)到千萬(wàn)，你想想有多難？
東安一二村為什么能上大新聞？那可是憋了一個(gè)大招。
誰(shuí)能連續(xù)憋640個(gè)大招？
第二個(gè)問(wèn)題是，城市更新不賺錢(qián)。
要能拆早就拆了，需要你這個(gè)口號(hào)？
城市更新至少保證三方賺錢(qián)：地方zf、開(kāi)發(fā)商、動(dòng)遷戶(hù)。
或許是四方，接盤(pán)你新房的人也不能虧太多吧。
買(mǎi)了就砸手里，誰(shuí)還敢接盤(pán)。
四方都賺錢(qián)，韭菜從哪來(lái)？
為什么徐匯動(dòng)遷預(yù)算給的這么多？因?yàn)橹挥行靺R動(dòng)遷賺錢(qián)（《1400億拆遷計(jì)劃出爐，上海市區(qū)要變天了》）。
徐匯濱江這幾年房?jī)r(jià)漲最快，新房由10萬(wàn)漲到18萬(wàn)19萬(wàn)，zf不虧錢(qián)，開(kāi)發(fā)商也有信心賣(mài)掉房子。
不管怎么實(shí)現(xiàn)的，徐匯就是牛逼。
其他地方就沒(méi)這么幸運(yùn)，一直找不到解決方案。
口號(hào)容易喊，真正解決這個(gè)問(wèn)題需要一個(gè)天才出現(xiàn)。
徐匯新房頂?shù)?9萬(wàn)，老破小價(jià)格上來(lái)了，動(dòng)遷成本高了。
徐匯就也拆不動(dòng)了。
那后面還怎么完成2000年之前的舊改？
其實(shí)以上所有問(wèn)題都是一個(gè)問(wèn)題：房?jī)r(jià)不漲了。
房?jī)r(jià)不斷上漲，新房根本不愁銷(xiāo)路，還搞什么好房子。
房?jī)r(jià)不斷上漲，老價(jià)格拆遷新價(jià)格賣(mài)房，總有利潤(rùn)空間。
唯一的問(wèn)題是，房?jī)r(jià)還能漲嗎？
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