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對(duì)于那些房屋空置未住的業(yè)主來(lái)說(shuō)，春天似乎到來(lái)了。今年3月起，長(zhǎng)沙對(duì)空置房繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行階梯式收費(fèi)，從合同交付日期的次月起連續(xù)空置至第24個(gè)月，按照標(biāo)準(zhǔn)的70%繳納物業(yè)費(fèi)，從第25個(gè)月起按90%繳納。

事實(shí)上，這已不是空置房物業(yè)費(fèi)打折的先例。今年以來(lái)，國(guó)內(nèi)多個(gè)城市開(kāi)始對(duì)空置房物業(yè)費(fèi)開(kāi)出“溫柔一刀”，對(duì)相關(guān)打折政策予以明確規(guī)定，掀起一陣物業(yè)費(fèi)降價(jià)潮，這對(duì)業(yè)主們來(lái)說(shuō)無(wú)疑是個(gè)利好消息。這一現(xiàn)象背后，既傳達(dá)了民生訴求，也體現(xiàn)了市場(chǎng)邏輯，更揭示出房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型期的深層次問(wèn)題。

多地空置房物業(yè)費(fèi)打折，業(yè)主迎來(lái)“減負(fù)潮”。

（圖源：中國(guó)之聲）

空置房物業(yè)費(fèi)優(yōu)惠政策興起

三、四線城市業(yè)主受益

從今年2月1日起，江蘇省鎮(zhèn)江市市區(qū)住宅連續(xù)空置超過(guò)6個(gè)月（含6個(gè)月）的，空置期間前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的70%交納。其實(shí)，鎮(zhèn)江市此前就有相關(guān)優(yōu)惠政策，但優(yōu)惠期限僅為24個(gè)月，此次新政則取消了空置房物業(yè)費(fèi)打折的時(shí)間限制。江蘇的另一個(gè)城市，句容市也同樣對(duì)經(jīng)物業(yè)確認(rèn)的空置房，給予前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)減免30%的優(yōu)惠。

在更早之前，蘇州、常州等地在2014年便開(kāi)始施行空置房物業(yè)費(fèi)七折優(yōu)惠政策，無(wú)錫、宿遷、揚(yáng)州、濰坊、石家莊、青島、煙臺(tái)等地也出臺(tái)了空置房物業(yè)費(fèi)打折的相關(guān)規(guī)定。而甘肅蘭州自2024年6月起更是將收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)降至五折，其他區(qū)域則從今年2月起按70%繳納。

雖然當(dāng)前部分城市推行的空置房物業(yè)費(fèi)優(yōu)惠政策并非新舉措，但卻推動(dòng)了物業(yè)費(fèi)階梯式優(yōu)惠或差異化收費(fèi)模式的進(jìn)一步探索，一方面是對(duì)物業(yè)費(fèi)收取方式的優(yōu)化嘗試，另一方面也是對(duì)當(dāng)前社會(huì)對(duì)物業(yè)費(fèi)“高收費(fèi)、低服務(wù)”現(xiàn)象的積極回應(yīng)。

該政策在網(wǎng)絡(luò)上引發(fā)廣泛討論，許多網(wǎng)友對(duì)此表示支持和歡迎。廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，這一政策有效降低了投資性房產(chǎn)業(yè)主的持有成本，尤其是對(duì)于那些房屋暫時(shí)空置的業(yè)主而言，一定程度上能減輕經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

記者觀察發(fā)現(xiàn)，目前已經(jīng)出臺(tái)相關(guān)空置房物業(yè)費(fèi)打折政策的以三、四線城市居多，也有青島、長(zhǎng)沙等少數(shù)二線城市加入，而北上廣深等一線城市則暫無(wú)行動(dòng)。有報(bào)告分析認(rèn)為，這是由于三、四線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)有限，大量勞動(dòng)力外流至經(jīng)濟(jì)更發(fā)達(dá)的地區(qū)，本地住房需求持續(xù)降低，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度開(kāi)發(fā)使得房屋供應(yīng)量超實(shí)際需求，最終造成“房多人少”的局面。在此背景下，三、四線城市出臺(tái)空置房物業(yè)費(fèi)打折政策，無(wú)疑是順應(yīng)市場(chǎng)需求的“及時(shí)雨”，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

物業(yè)費(fèi)“該不該打折”引爭(zhēng)議

關(guān)鍵是要有章可循

一直以來(lái)，社會(huì)上對(duì)于空置房物業(yè)費(fèi)全額繳納的問(wèn)題有不同的聲音。一種聲音認(rèn)為，空置房使用率低，維護(hù)成本不高，全額收費(fèi)不太公平。也有觀點(diǎn)認(rèn)為，物業(yè)費(fèi)是公共服務(wù)費(fèi)用，與房屋使用率無(wú)關(guān)，物業(yè)費(fèi)打折有可能助長(zhǎng)空置現(xiàn)象，不利于資源有效利用。

廣東金唐律師事務(wù)所高級(jí)合伙人和良輝表示，目前在國(guó)家法律和行政法規(guī)層面，《中華人民共和國(guó)民法典》及《物業(yè)管理?xiàng)l例》未明確空置房物業(yè)費(fèi)可以打折。但依民事領(lǐng)域“法無(wú)禁止即可為”原則，物業(yè)費(fèi)打折政策并不違反現(xiàn)行法律規(guī)定。同時(shí)，《物業(yè)管理條例》第四十條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)遵循相關(guān)原則，由業(yè)主和物業(yè)企業(yè)在合同中約定，這在一定程度上為空置房物業(yè)費(fèi)打折提供了法律依據(jù)。

李宇嘉認(rèn)為，空置房物業(yè)費(fèi)適當(dāng)進(jìn)行打折是合乎情理的舉措，可以緩解業(yè)主繳費(fèi)難和物業(yè)收費(fèi)難之間的矛盾和困境。而江蘇鎮(zhèn)江持續(xù)放寬政策限制，顯然是看到了空置房物業(yè)費(fèi)打折的積極效果。

那么到底怎樣才算空置房？青島對(duì)房屋空置的衡量標(biāo)準(zhǔn)原則上是水、電、氣均未使用；長(zhǎng)沙指的是建設(shè)單位毛坯交付后，未裝修未入住或未裝修未使用的普通商品住宅，或者建設(shè)單位精裝交付后，事先向物業(yè)服務(wù)人書(shū)面報(bào)告并經(jīng)物業(yè)服務(wù)人登記確認(rèn)未入住或未使用的普通商品住宅。易居研究院總結(jié)了其他空置房的可能情況，比如“未交付、未及時(shí)交付、未及時(shí)收房的房屋”等。

但目前來(lái)看，大部分政策通常要求房屋連續(xù)閑置超過(guò)3個(gè)月至1年，未使用水、電、燃?xì)獾裙苍O(shè)施，且業(yè)主需向物業(yè)公司提交申請(qǐng)并提供房屋空置證明，才能享受物業(yè)費(fèi)打折的優(yōu)惠。和良輝表示，在實(shí)際操作中，認(rèn)定空置房并不是一件困難的事情，只是目前國(guó)家層面缺乏統(tǒng)一的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，才導(dǎo)致各地標(biāo)準(zhǔn)較多、互有差異。他認(rèn)為，只要能統(tǒng)一制定并明確空置房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，使物業(yè)公司、業(yè)主以及法院在相關(guān)事宜處理上有章可循，那么在實(shí)際操作中便不會(huì)出現(xiàn)太大困難。

探索動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制

推動(dòng)社會(huì)治理模式創(chuàng)新

然而，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，作為產(chǎn)業(yè)鏈上重要一環(huán)的物業(yè)公司，生存環(huán)境同樣面臨著嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。因此也有人質(zhì)疑，物業(yè)的服務(wù)費(fèi)打折，服務(wù)會(huì)不會(huì)跟著打折？

和良輝和李宇嘉都對(duì)此持樂(lè)觀態(tài)度。他們認(rèn)為，物業(yè)公司提供的服務(wù)是面向整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，即整個(gè)小區(qū)，小區(qū)內(nèi)部分業(yè)主因未實(shí)際居住等原因沒(méi)有享受到物業(yè)服務(wù)，并不顯著影響物業(yè)公司正常需要進(jìn)行的成本投入。從另一方面考量，房屋空置率升高，也同樣意味著物業(yè)公司的工作量和服務(wù)成本相應(yīng)下降。

而隨著社會(huì)發(fā)展的不斷進(jìn)步，以及物業(yè)管理模式從“管理型”向“服務(wù)型”轉(zhuǎn)變的實(shí)際需求日益凸顯，對(duì)符合條件的空置房物業(yè)費(fèi)進(jìn)行有限度的打折，才是符合業(yè)主對(duì)公平合理的期望。

“物業(yè)公司要考慮是如何在服務(wù)不打折的情形下優(yōu)化管理模式，從而降低服務(wù)成本。未來(lái)，部分小區(qū)確有可能出現(xiàn)空置率偏高的情況，有關(guān)主管部門(mén)或者物業(yè)公司首先應(yīng)當(dāng)規(guī)范物業(yè)費(fèi)優(yōu)惠的比例，并設(shè)置最低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，避免優(yōu)惠比例過(guò)低影響物業(yè)公司的正常運(yùn)營(yíng)。其次，可以探索建立空置率達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域面積一定比例時(shí)的動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，在特定情形下允許物業(yè)公司提高優(yōu)惠比例的下限，以減輕更多業(yè)主的負(fù)擔(dān)，同時(shí)平衡物業(yè)公司的收入?！焙土驾x建議。

房屋高空置率不僅會(huì)造成資源浪費(fèi)，還可能引發(fā)社會(huì)矛盾，傳統(tǒng)的物業(yè)管理方式無(wú)法有效解決高空置率帶來(lái)的復(fù)雜問(wèn)題。部分城市通過(guò)政策創(chuàng)新，探索出臺(tái)差異化收費(fèi)、動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制等措施，積極嘗試建立更加公平、高效的資源分配機(jī)制，無(wú)疑是對(duì)社會(huì)治理模式的創(chuàng)新探索，提升了整體社會(huì)治理水平，成為推動(dòng)社會(huì)治理現(xiàn)代化的重要實(shí)踐。

李宇嘉結(jié)合廣東實(shí)際考慮，認(rèn)為珠海、惠州、中山等城市和廣州增城、從化、南沙等區(qū)域可以適當(dāng)推行空置房物業(yè)費(fèi)優(yōu)惠政策，部分城市空置率高的小區(qū)也可以先行探索，并通過(guò)動(dòng)態(tài)調(diào)整物業(yè)配置確保服務(wù)品質(zhì)不受影響。“這一政策的出臺(tái)并非偶然，它深刻反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)從過(guò)去單純追求‘量的增長(zhǎng)’向如今注重‘質(zhì)的提升’轉(zhuǎn)型的必然需求，是房地產(chǎn)行業(yè)在面對(duì)市場(chǎng)下行壓力時(shí)做出的適應(yīng)性舉措，對(duì)于推動(dòng)行業(yè)健康、可持續(xù)發(fā)展具有重要作用。”