隨著全球可持續(xù)發(fā)展的要求日趨嚴(yán)格，人們對(duì)空間使用方式和地理區(qū)位的偏好也在持續(xù)演變；與此同時(shí)，符合新標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)質(zhì)辦公樓、零售物業(yè)等新增供應(yīng)放緩，市場(chǎng)逐步進(jìn)入存量時(shí)代。在此背景下，“老舊資產(chǎn)改造”開(kāi)始受到市場(chǎng)相關(guān)方的高度關(guān)注。
基于全球主要城市的調(diào)研數(shù)據(jù)與研究洞察，仲量聯(lián)行發(fā)布《發(fā)現(xiàn)老舊資產(chǎn)中的機(jī)遇》研究報(bào)告，深入剖析全球商業(yè)地產(chǎn)中老舊資產(chǎn)改造的發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)，為業(yè)主、企業(yè)及政府公共部門(mén)提供可行性策略和前瞻建議，助力其把握存量時(shí)代的轉(zhuǎn)型機(jī)遇。
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受全球可持續(xù)發(fā)展、部分地方財(cái)政收縮、需求端變化的多重影響，老舊資產(chǎn)呈現(xiàn)四大特點(diǎn)：
截至2024年末，全球面臨擱淺風(fēng)險(xiǎn)的辦公樓資產(chǎn)規(guī)模中，歐洲、中東和非洲區(qū)約為0.72-1.45億平方米；美洲區(qū)約為1.61-2.14億平方米；亞太區(qū)約為0.62-0.93億平方米。
中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷快速增量發(fā)展后，建筑體量攀升，許多成熟樓宇已經(jīng)跨越了一個(gè)“年齡階層”。目前，北上廣深四個(gè)城市中，樓齡超過(guò)15年的甲級(jí)辦公樓占比已接近30%。隨著時(shí)間推移，部分項(xiàng)目的設(shè)備老化、硬件條件落后等問(wèn)題日益凸顯。預(yù)計(jì)到2050年，80%現(xiàn)存的建筑仍將繼續(xù)使用，這使得老舊樓宇的改造需求迫在眉睫。
在全球66個(gè)主要市場(chǎng)的7.76億平方米現(xiàn)有辦公空間中，預(yù)計(jì)有3.22億至4.25億平方米的空間需要在短期內(nèi)投入大量資金以維持其運(yùn)營(yíng)，即9330億美元至1.2萬(wàn)億美元的資金投入，相當(dāng)于美國(guó)2.2年-3.1年的流動(dòng)儲(chǔ)備資金總額。
與此同時(shí)，老舊資產(chǎn)的擱淺風(fēng)險(xiǎn)分布不均勻，改造成本也存在顯著差異：美國(guó)和歐洲預(yù)計(jì)分別將有44%和34%的老舊辦公樓面臨擱淺風(fēng)險(xiǎn)。目前，78%的辦公樓改造需求和83%的必要資本支出集中在美國(guó)和歐洲。
隨著凈零碳目標(biāo)的臨近以及合規(guī)監(jiān)管日益嚴(yán)格，老舊資產(chǎn)改造的需求大幅提升。在全球老舊辦公樓擱淺風(fēng)險(xiǎn)最高的八個(gè)市場(chǎng)*中，有超過(guò)8600萬(wàn)平方米的辦公樓產(chǎn)品亟需短期資本投入，進(jìn)行必要的改造。
*八個(gè)市場(chǎng)是：東京、紐約、巴黎、華盛頓特區(qū)、芝加哥、倫敦、洛杉磯和波士頓。
盡管改造需要前期投入，但其通過(guò)降低運(yùn)營(yíng)成本帶來(lái)的長(zhǎng)期收益不容忽視。仲量聯(lián)行調(diào)研顯示，通過(guò)整體建筑改造，能源消耗可減少40%-65%，相當(dāng)于每年每平方米節(jié)省31美元的能源成本。在上述八個(gè)市場(chǎng)中，僅中等程度的改造升級(jí)就可為辦公樓每年節(jié)省27億美元的能源費(fèi)用。此外，對(duì)老舊建筑密集區(qū)域及建筑碳排放占比較高的城市片區(qū)進(jìn)行節(jié)能改造，將帶來(lái)大規(guī)模的“快速脫碳”回報(bào)。
當(dāng)前，人們對(duì)于“有凝聚力、舒適且平衡的目的地”需求不斷增長(zhǎng)，物業(yè)的功能已從單純的空間提供逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榫哂刑囟üδ艿牡攸c(diǎn)，以滿(mǎn)足居民、上班族和游客的多樣化需求。市政當(dāng)局正積極推進(jìn)高水平的城市更新項(xiàng)目，采用小規(guī)模、細(xì)致的修復(fù)手法，以提升房地產(chǎn)的均衡性和供應(yīng)的多樣性。這些措施不僅激活了辦公樓的使用，還增設(shè)了體驗(yàn)空間，吸引了游客和零售商，從而創(chuàng)造了新的發(fā)展機(jī)遇。
面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的動(dòng)態(tài)變化，業(yè)主和市政當(dāng)局改造老舊資產(chǎn)的積極性顯著提升；仲量聯(lián)行認(rèn)為，不同主體也應(yīng)有各自的關(guān)注重點(diǎn)和核心應(yīng)對(duì)方法——
· 業(yè)主：綜合考慮物理因素 細(xì)致區(qū)分策略分布
業(yè)主在評(píng)估其投資組合時(shí)，應(yīng)當(dāng)從建筑環(huán)境融合的視角切入，全面考量樓齡、布局等物理因素，并深入分析這些因素如何影響物業(yè)、如何適應(yīng)持續(xù)變化的消費(fèi)者偏好和可持續(xù)發(fā)展要求。同時(shí)在評(píng)估超優(yōu)質(zhì)、核心、增值和不良資產(chǎn)投資機(jī)會(huì)和策略分布時(shí)，進(jìn)行細(xì)致的區(qū)分。
業(yè)主在規(guī)劃資產(chǎn)未來(lái)時(shí)，可以重點(diǎn)關(guān)注地理區(qū)位的優(yōu)化，以改善建筑環(huán)境和用戶(hù)體驗(yàn)，此外，還需及時(shí)調(diào)整投資組合，以符合未來(lái)ESG和建筑標(biāo)準(zhǔn)要求。在此過(guò)程中，業(yè)主可以根據(jù)樓齡和監(jiān)管要求，優(yōu)先處置擱淺風(fēng)險(xiǎn)最高的資產(chǎn)。
· 市政當(dāng)局：風(fēng)險(xiǎn)集中區(qū)域加大更新力度 協(xié)作與激勵(lì)挖掘價(jià)值潛力
在制定長(zhǎng)期戰(zhàn)略性的空間規(guī)劃時(shí)，市政當(dāng)局需要重新平衡土地使用，并執(zhí)行場(chǎng)所營(yíng)造計(jì)劃。針對(duì)資產(chǎn)擱淺風(fēng)險(xiǎn)高度集中的區(qū)域，應(yīng)加大城市更新力度；同時(shí)，在性質(zhì)相似的建筑或功能集聚的區(qū)域內(nèi)，積極推動(dòng)更新改造工作，以帶動(dòng)新的非商業(yè)開(kāi)發(fā)，引入住宅和人流，激活商業(yè)活動(dòng)，并通過(guò)改造實(shí)現(xiàn)大規(guī)模“脫碳”。
此外，市政當(dāng)局應(yīng)與其他政府部門(mén)和企業(yè)合作，制定有效的財(cái)政激勵(lì)措施。通過(guò)利益相關(guān)者之間的緊密協(xié)作，深入分析不同因素之間的相互影響，才能充分釋放建筑和區(qū)域所蘊(yùn)藏的價(jià)值潛力。
仲量聯(lián)行認(rèn)為，規(guī)避資產(chǎn)擱淺的風(fēng)險(xiǎn)有四種核心方法：資產(chǎn)重新定位、資產(chǎn)取代、場(chǎng)所修復(fù)、場(chǎng)所重生。
“資產(chǎn)重新定位”即通過(guò)大規(guī)模改造，使資產(chǎn)符合頂級(jí)租戶(hù)和ESG要求；“資產(chǎn)取代”是通過(guò)部分或整體拆除重建，轉(zhuǎn)為非辦公用途；“場(chǎng)所修復(fù)”即增加建筑環(huán)境投資，提高資產(chǎn)吸引力；“場(chǎng)所重生”是從目的和設(shè)計(jì)方面對(duì)社區(qū)進(jìn)行大規(guī)模的重新思考。
這一框架旨在解決老舊資產(chǎn)潛在的被淘汰問(wèn)題，強(qiáng)調(diào)各種戰(zhàn)略之間需要相互關(guān)聯(lián)、協(xié)同作用，而非孤立存在。
仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究部總監(jiān)姚耀：“在可持續(xù)發(fā)展和脫碳的全球大背景下，各類(lèi)資產(chǎn)正受到深遠(yuǎn)影響，這種影響將進(jìn)一步波及資本成本、投資組合的優(yōu)化以及資產(chǎn)擱淺風(fēng)險(xiǎn)的增加。對(duì)業(yè)主而言，對(duì)老舊資產(chǎn)進(jìn)行大規(guī)模改造已成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。若能積極主動(dòng)地推動(dòng)改造，使資產(chǎn)達(dá)到甚至超越可持續(xù)發(fā)展的預(yù)期目標(biāo)，不僅將獲得更可觀的投資回報(bào)，還能顯著降低老舊資產(chǎn)被淘汰的風(fēng)險(xiǎn)，從而在競(jìng)爭(zhēng)中占得市場(chǎng)先機(jī)。”
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