在城市發(fā)展的過程中，人口增長往往伴隨著城市的擴(kuò)張，拆遷和改造是大眾關(guān)心的話題。但隨著經(jīng)濟(jì)增長模式轉(zhuǎn)型和人口增速的下降，有專家表示，拆遷將全面叫停，這一說法是否合理呢？
過去的大拆大建模式已經(jīng)不適應(yīng)時代的發(fā)展，樓齡超過20年的房子，將統(tǒng)一按照新規(guī)處理。這也會給業(yè)主們帶來不少好處。
拆遷全面叫停？已明確：2025年以后，樓齡超過20年的房子，統(tǒng)一這樣處理！
停止傳統(tǒng)的拆遷模式，這實(shí)際上是城鎮(zhèn)化發(fā)展到新階段的必然選擇，這一轉(zhuǎn)變背后有深刻的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展邏輯。傳統(tǒng)的拆遷模式在過去的幾十年中對城市發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，很多低矮的老破小被拆掉，轉(zhuǎn)而變成了看似高大上的商業(yè)用房和高層住宅，為城市基礎(chǔ)設(shè)施和商業(yè)開發(fā)提供了場地。
但是，房地產(chǎn)市場告別了高速發(fā)展，住宅高庫存、商業(yè)高空置在不少三四線城市成為常態(tài)，可見，大拆大建模式的弊端日益顯露。
首先是經(jīng)濟(jì)成本方面，傳統(tǒng)的拆遷模式費(fèi)用高昂。在深圳、廣州曾經(jīng)出現(xiàn)過“拆遷一棟樓，致富一家人”的現(xiàn)象。根據(jù)財(cái)政數(shù)據(jù)，2020年全國土地征收成本已占土地出讓收入83%。相比2025年提高27個百分點(diǎn)。深圳龍華區(qū)某項(xiàng)目的拆遷成本更高達(dá)8.2萬元每平方米。這導(dǎo)致開發(fā)商為了彌補(bǔ)成本倒掛，就要在新房上提高價(jià)格。這就會讓越來越多的人買不起新房。過去“拆一片、富一片”的現(xiàn)象，也讓開發(fā)商的資金鏈捉襟見肘。
第二，拆遷會增加社會矛盾。根據(jù)社科院的調(diào)查，拆遷引發(fā)的信訪量，在2013年到2018年間年均增長14%。另外，很多家庭拿到補(bǔ)償款之后缺乏理財(cái)能力，將這些錢投入樓市后，又會加劇房價(jià)上漲。
第三，拆遷還會導(dǎo)致資源浪費(fèi)。在拆遷過程中，很多老舊住房被直接推倒，但是有的房子還有一定的歷史文化價(jià)值。盲目拆遷會導(dǎo)致城市特色的缺失，拆遷后，還會導(dǎo)致大量的建筑廢棄物難以妥善安置，給環(huán)境保護(hù)帶來壓力。拆遷還會導(dǎo)致一些居民被迫遷移到新城區(qū)，他們還會面臨生活成本的提高。
城市更新的新模式到來。
城市更新的新模式會帶來哪些變化？
首先是補(bǔ)償方式的改變。從過去大拆大建時代的“現(xiàn)金+安置房”的模式變?yōu)椤靶蘅?功能提升”的模式。這樣會減輕財(cái)政負(fù)擔(dān)，將有限資金更加有效地用于其他民生事業(yè)，比如建設(shè)養(yǎng)老院、建設(shè)托育場所等。
第二，參與主體由過去的機(jī)關(guān)部門主導(dǎo)變?yōu)榫用?、企業(yè)、機(jī)關(guān)部門三方共商。例如青島市北區(qū)開平路街道清水苑小區(qū)，街道、居民群眾、電梯公司三方協(xié)商，商定加裝電梯的施工、資金分擔(dān)、后期維護(hù)等流程，從前期溝通到電梯交付僅用8個月，居民出行便利度大幅度提升。
第三，在資金籌措方面，由傳統(tǒng)土地出讓金模式轉(zhuǎn)變?yōu)閷ｍ?xiàng)債加社會資本介入模式。比如北京勁松模式，引入物業(yè)公司提前介入改造，物業(yè)費(fèi)收繳率從23%提升到89%。
這種轉(zhuǎn)變也體現(xiàn)了城市發(fā)展更加以人為本，就像種地，不能總靠開荒，也要學(xué)會精耕細(xì)作，未來城市發(fā)展會更像老樹發(fā)新枝，在原有基礎(chǔ)上提升品質(zhì)，這是對居民情感的尊重，也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最優(yōu)解。
老舊小區(qū)改造具體包括哪些措施？
首先，基礎(chǔ)設(shè)施改造，解決老舊房子的痛點(diǎn)。
20年以上老舊小區(qū)普遍存在電網(wǎng)老化、水管失修、道路破損的問題，那么基礎(chǔ)設(shè)施改造就包括供水、供電、供氣等方面的功能完善。比如更換生銹水管、擴(kuò)容電網(wǎng)、燃?xì)夤艿栏脑?。例如北京勁松小區(qū)改造，更換了30年以上的鑄鐵水管，水壓穩(wěn)定性提高60%。此外，老舊小區(qū)改造還會重修破損的路面，疏通和重建排水系統(tǒng)，解決積水問題。
其次，環(huán)境整治，可以提升居住舒適度。
老舊小區(qū)往往存在綠化缺失、廢棄物亂丟亂放的問題，那么改造措施就包括增加草坪、建立口袋公園等。例如上海某地改造時，新建了休閑座椅和健身設(shè)施，增設(shè)分類回收桶，規(guī)范站房管理，讓老舊小區(qū)的環(huán)境更加優(yōu)美。
第三，加裝電梯，破解懸空老人難題。
老舊小區(qū)的老年人口占比高，部分甚至超過50%。而傳統(tǒng)的步梯會讓老人上下樓就醫(yī)、買菜都成為一個難題。不少城市會提供10~20萬元每臺的加裝電梯補(bǔ)貼，并且簡化審批流程。北京海淀區(qū)某小區(qū)采用共享電梯模式，居民按次付費(fèi)，安裝成本大幅降低。
第四，房屋修繕，消除安全隱患，提升建筑質(zhì)量。
老舊樓房普遍存在外墻脫落、屋頂漏水等問題，那么城市更新會對老舊小區(qū)進(jìn)行外立面的翻新，包括加固墻體、粉刷涂料、重做屋頂防水層，解決漏水問題。
第五，保留商業(yè)功能，讓城市的煙火氣不再消失。
杭州武林路社區(qū)改造后，保留了45家老店。社區(qū)食堂讓老舊小區(qū)就餐問題更加便捷。還有一些城市統(tǒng)一商業(yè)招牌、整治占道經(jīng)營，保留五金店，早餐店等商業(yè)形態(tài)。
第六，環(huán)境保護(hù)，推動綠色低碳改造。
海綿城市技術(shù)得到應(yīng)用。深圳2023年改造的50個老舊小區(qū)中，90%以上應(yīng)用海綿設(shè)施，可以減少城市內(nèi)澇。
總結(jié)來說，老舊小區(qū)迎來更新，改的是環(huán)境，留下的是人情味和城市特色。老舊小區(qū)改造不是簡單的刷墻鋪路，而是系統(tǒng)提升居住品質(zhì)。從北京勁松的市場化運(yùn)營模式到上海田林的居民共商經(jīng)驗(yàn)，都體現(xiàn)出成功的改造是硬件升級、軟件優(yōu)化、居民共商的統(tǒng)一。相信這種城市更新的模式不僅可以留住城市記憶，而且能讓老舊小區(qū)煥發(fā)新生。
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