590號(hào)令中規(guī)定，為了公共利益的需要，在征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)要對(duì)被征收房屋所有權(quán)人給予公平的補(bǔ)償。另外《土地管理法》中也有明確的規(guī)定，土地征收中涉及農(nóng)村村民住宅的，應(yīng)當(dāng)要按照先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善的原則，在尊重村民意原的情況下，給予其合理、公平的拆遷補(bǔ)償，同時(shí)還要對(duì)因征收造成的搬遷、臨時(shí)安置等費(fèi)用予以補(bǔ)償，保障村民的居住權(quán)和合法的住房財(cái)產(chǎn)權(quán)。
而對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，我們昨天已經(jīng)說(shuō)過(guò)了，法律法規(guī)上并沒有統(tǒng)一的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，而是需要由被征收人協(xié)商先確定評(píng)估機(jī)構(gòu)，再由評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)查勘來(lái)進(jìn)行評(píng)估確定。也就是說(shuō)，被征收人最終能拿到多少拆遷補(bǔ)償，基本上是掌握在評(píng)估機(jī)構(gòu)工作人員的手上。
所以，拆遷律師要再次強(qiáng)調(diào)：當(dāng)評(píng)估機(jī)構(gòu)在對(duì)自己家房屋進(jìn)行評(píng)估時(shí)，被征收人一定要在場(chǎng)，這樣可以第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)評(píng)估程序有沒有漏洞。一般評(píng)估機(jī)構(gòu)人員在對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，需要結(jié)合房屋整體的情況來(lái)進(jìn)行評(píng)估，包括房屋面積、房屋整體結(jié)構(gòu)、戶型、區(qū)位等，這也是影響房屋價(jià)值的幾大因素。這點(diǎn)我們?cè)谥暗奈恼轮幸呀?jīng)都有詳細(xì)講過(guò)，這里就不再重復(fù)了。
另外，除了以上幾個(gè)因素影響房屋的拆遷補(bǔ)償之外，以下這個(gè)因素同樣也影響著被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償：
就是房屋有無(wú)產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證。
想必大家都知道，有房屋產(chǎn)權(quán)證或是土地使用權(quán)證，和無(wú)相關(guān)產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證那可是兩個(gè)概念，有房屋產(chǎn)權(quán)證明或者是土地使用權(quán)證，那可以說(shuō)明被征收的房屋首先是合法的，拿到合理的拆遷補(bǔ)償那也是遲早的事。
而且，根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)，相關(guān)部門因公共利益需要征收個(gè)人房屋、單位的，在給予被征收人合理拆遷補(bǔ)償之前就是看，該房屋是否具有相關(guān)的產(chǎn)權(quán)證明，也就是說(shuō)拿到拆遷補(bǔ)償?shù)那疤崾潜仨氃摲课萦挟a(chǎn)權(quán)證。如果沒有產(chǎn)權(quán)或者是土地使用權(quán)證，且也沒有其他的文件能證明該房屋是合法的，那么被征收人想要拿到與有證房屋一樣的拆遷補(bǔ)償，那幾乎是不太可能的。
從實(shí)踐過(guò)程中來(lái)看，對(duì)于沒有相關(guān)的產(chǎn)權(quán)證明的房屋，那么征收方基本上都會(huì)將此類房屋直接認(rèn)定為違法建筑。而所謂的違法建筑就是指違反了《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《土地管理法》等其他相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，未經(jīng)規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，擅自占用土地建設(shè)的建（構(gòu)）筑物，主要類型有以下六種：
1、在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未申請(qǐng)或申請(qǐng)未獲得批準(zhǔn)，并未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證而建設(shè)的建（構(gòu)）筑物。
2、未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的建（構(gòu)）筑物。
3、擅自改變了使用性質(zhì)建成的建（構(gòu)）筑物。
4、臨時(shí)建筑建設(shè)后超過(guò)有效期未拆除成為永久性建筑的建（構(gòu)）筑物。
5、通過(guò)偽造相關(guān)材料向主管部門騙取許可證而建成的建（構(gòu)）筑物。
6、擅自在建（構(gòu)）筑物外立面開、堵門窗，改變建（構(gòu)）筑物外立面的。
7、非法占用土地而建的房屋，以及未申請(qǐng)就對(duì)已經(jīng)存在的建筑進(jìn)行翻建、擴(kuò)建而建成的房屋。
也就是說(shuō)，如果你的房屋沒有相關(guān)的產(chǎn)權(quán)證，且被征收人自己也拿不出來(lái)其他能證明房屋是合法的文件，那么，相關(guān)部門就會(huì)認(rèn)為你的房屋是在沒有辦理任何手續(xù)的情況下，擅自占用土地而建的房屋，此時(shí)你所建的房屋就會(huì)被扣上違法建筑的帽子。
房屋一旦被認(rèn)定為違法建筑，那么征收方就會(huì)按照違法建筑來(lái)對(duì)被征收人進(jìn)行補(bǔ)償，違法建筑的拆遷補(bǔ)償可與合法建筑的拆遷補(bǔ)償那可是天壤之別，有的征收方甚至都不會(huì)對(duì)違法建筑進(jìn)行任何的補(bǔ)償。所以，在房屋被認(rèn)定為“違建”之后，被征收人想要拿到自己比較滿意的拆遷補(bǔ)償?shù)牡缆肪蜁?huì)變得非常崎嶇。
不過(guò)，雖然有沒有房產(chǎn)權(quán)，有沒有土地使用權(quán)，或者說(shuō)有沒有其他能證明房屋是合法建筑的文件是影響被征收房屋價(jià)值的一個(gè)重要因素，同時(shí)也是審查房屋是否合的一個(gè)重要依據(jù)，但凱諾律師要在這里提醒大家，并不是所有的沒有辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證，或是沒有辦理相關(guān)審批手續(xù)的房屋都是違法建筑的，而且，相關(guān)部門在征地拆遷中，也不能僅以有沒有產(chǎn)權(quán)證或是其他相關(guān)證明就直接判定房屋是否合法或者是違法的，有沒有房產(chǎn)證并不是確定房屋是否合法的唯一依據(jù)。
從實(shí)踐過(guò)程中來(lái)看，有的無(wú)產(chǎn)權(quán)證的房屋可能存在歷史遺留問題，尤其是農(nóng)村宅基地上的房屋，還有的可能是因招商引資項(xiàng)目導(dǎo)致而成，對(duì)于這類無(wú)產(chǎn)權(quán)證的房屋，那么從原則上來(lái)說(shuō)則是不能輕易認(rèn)定為違法建筑的，需要給予被征收人合理、公平的拆遷補(bǔ)償。
總之，拆遷律師最后想要告訴大家的是：在遇到拆遷之前，一定要馬上了解自家房屋的情況，看看有沒有產(chǎn)權(quán)證，有沒有土地使用權(quán)證等，如果沒有，要盡快去處理，因?yàn)橐坏┓课荼粍澰诓疬w范圍之后，所有的辦理手續(xù)都會(huì)暫停，到時(shí)想補(bǔ)辦都補(bǔ)辦不了，再怎么說(shuō)，有產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證和無(wú)房產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證的拆遷補(bǔ)償還是不一樣的。
另外，對(duì)于在征地拆遷中房屋被認(rèn)定為違法建筑的問題，一定要重視起來(lái)，如果自家房屋確實(shí)存在歷史遺留問題或是其他客觀因素，那么一定要盡快咨詢專業(yè)律師，盡快在專業(yè)律師的幫助下，向人民法院提起相應(yīng)的行政訴訟，爭(zhēng)取合理公平的拆遷補(bǔ)償。
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