本文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：鄒新。
近日，昆明市人民政府辦公室印發(fā)《昆明市2025年推動經(jīng)濟穩(wěn)進提質(zhì)政策措施》，其中明確提出加強酒店產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃用地保障力度，已出讓的商業(yè)、商務用地可直接用于酒店建設，無需變更用地性質(zhì)；鼓勵利用閑置低效居住、娛樂康體等用地建設酒店，依程序變更土地用途。據(jù)空間秘探觀察，不少城市都在通過出臺相關政策支持酒店建設，盤活存量資產(chǎn)。原本商場、寫字樓、酒店等物業(yè)熱衷于互相“切號”，但隨著政策導向下酒店投資的顯著上行，市場格局正在經(jīng)歷重新“洗牌”……
酒店建設用地密集“激活”不只是昆明
近日，昆明市人民政府辦公室印發(fā)《昆明市2025年推動經(jīng)濟穩(wěn)進提質(zhì)政策措施》，明確提出通過豐富文旅體驗產(chǎn)品供給、完善文旅服務保障以加快文旅融合聚客引流。
關于完善文旅服務保障，除用好240小時過境免簽政策、加大營銷推介力度、深化空鐵聯(lián)運合作、開發(fā)多樣化入境旅游特色產(chǎn)品以外，加強酒店產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃用地保障力度，支持存量土地和空間用途轉(zhuǎn)換，有效增加酒店用地供給也成了促進昆明市文旅發(fā)展的重要一環(huán)。
事實上，早在2024年11月，昆明便已經(jīng)出臺《昆明市酒店規(guī)劃用地保障實施辦法（試行）》，從加強規(guī)劃保障、強化用地要素保障、降低用地成本等三方面加大昆明市酒店業(yè)發(fā)展規(guī)劃用地保障力度，推動旅居行業(yè)發(fā)展。
文件的內(nèi)容不僅包括“已出讓的商業(yè)、商務用地可直接用于酒店建設，無需變更用地性質(zhì)；鼓勵利用閑置低效居住、娛樂康體等用地建設酒店，依程序變更土地用途。”還指出簡化酒店建設用地審批時限與流程，并將重大酒店項目納入市級重大項目管理，開辟審批“綠色通道”。
無獨有偶，2024年9月，漳州市自然資源局、住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布《關于漳州市既有建筑功能業(yè)態(tài)調(diào)整互換清單的補充通知》，其內(nèi)容明確指出在用地性質(zhì)不變、結(jié)構安全及消防合規(guī)的前提下，解除酒店功能限制，允許商業(yè)、商務辦公建筑單向調(diào)整為酒店使用。
2024年7月，橫琴粵澳深度合作區(qū)印發(fā)《關于促進合作區(qū)酒店業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》和《存量空閑建筑臨時改作酒店使用操作指引》，充分吸納業(yè)界建議，在存量空閑建筑臨時改作酒店使用的申請范圍、申請期限要求、續(xù)期規(guī)則和期限等方面進行調(diào)整優(yōu)化，旨在利用存量商業(yè)建筑充分激發(fā)合作區(qū)酒店業(yè)發(fā)展?jié)摿Α?/p>
政策明確，可申請臨時改作臨時酒店的建筑由原先的存量空閑商業(yè)、辦公物業(yè)擴大到包含商業(yè)、商務辦公、文化創(chuàng)意、高新技術及科研等用地中已完成竣工備案的建筑；增加存量空閑建筑可以至少50間等相對獨立、連續(xù)的樓層空間為基本單元申請臨時改作酒店使用。同時，考慮到酒店業(yè)需要長期經(jīng)營，政策還將申請時限延長，并完善了企業(yè)退場機制。
2024年6月，自貢市人民政府辦公室發(fā)布《自貢市支持酒店行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的八條措施》，其核心內(nèi)容包括允許閑置商業(yè)、商務辦公建筑在用地性質(zhì)不變、符合安全要求的前提下改作酒店，無需辦理規(guī)劃許可。
除此之外，上海雖未明確出臺酒店建設專項政策，但亦有相關文件提及合并規(guī)劃選址、用地預審及許可流程，推進“多審合一、多證合一”，優(yōu)化工程建設項目審批，間接支持酒店類項目提速落地。杭州則通過施工許可分階段辦理、容缺受理等改革措施（如“拿地即開工”模式），間接簡化了酒店項目的審批流程。
如此看來，簡化酒店建設用地審批流程并大力支持存量資源盤活的城市不僅僅只有昆明，各大城市都在推進酒店建設并為酒店市場發(fā)展清理“障礙”……
商場、寫字樓有點“拉胯”酒店頂上來
“已出讓的商業(yè)、商務用地可直接用于酒店建設”，一句話便把商場、寫字樓、酒店聯(lián)系起來并放置在了同一水平線比較，與酒店各項政策利好、交易市場上行的境遇不同，商場與寫字樓正在經(jīng)歷嚴峻考驗。
2024年7月，美國《財富》雜志發(fā)布報告：全球?qū)懽謽强罩寐蔬_到20.1%，這是自有數(shù)據(jù)記錄以來，首次突破“20”關卡。而2024年四季度，上海全市甲級寫字樓空置率環(huán)比上漲至19.6%，數(shù)據(jù)已接近全球?qū)懽謽强罩寐实钠骄健?/p>
從區(qū)域位置上看，核心區(qū)域的空置情況相對較好，但也有一些區(qū)域如黃浦區(qū)的新天地空置率達到21.6%。相比之下，次核心區(qū)的空置情況較為嚴峻，例如北濱江的空置率達到55.7%，蘇河灣的空置率達43.1%。盡管上述地段已經(jīng)算得上是上海數(shù)一數(shù)二的熱鬧板塊，其“狂飆”的空置率卻依舊超出了大眾預期。
禍不單行，寫字樓空置率考驗在前，租金壓力在后。上海全市寫字樓的租金都在下降，以價換量成為市場的普遍現(xiàn)象，2024年四季度的平均租金環(huán)比下降1.2%，達到6.54元每平方米每天。這一趨勢顯示，上海寫字樓市場正在面臨極大的供應過剩問題，同時市場需求的增長難以跟上新增供應的速度。
那么商場呢？相關數(shù)據(jù)顯示，2025年上海的商業(yè)購物中心將迎來大開張。目前上海預計竣工并投入運營的新商業(yè)項目共計52個，總體量超過了380萬平方，是2024年新開商業(yè)體量的1.4倍。
上海真的需要這么多商場嗎？據(jù)不完全統(tǒng)計，上海共有商場715座，總面積超過3558萬平方米。其中，商場體量在2萬方以上的大型商場有107座，2萬-5萬方的社區(qū)商場有278個。2024年，在徐匯萬科廣場、EKA·天物等地標閃耀魔都商界；長寧“上海薈聚”、濱水新標桿“Gate M西岸夢中心”、游輪主題購物中心“上海·海上世界”等商場陸續(xù)“登場”的時刻，一波商場“閉店潮”在上海悄然“登陸”。
老牌商場“垂死掙扎”、新興商場“排隊入駐”，上海新舊商場交織，但真正能夠站穩(wěn)腳跟的卻沒有幾個。大多數(shù)商場如今不僅工作日的時候冷冷清清，周末也難以“火熱”得起來。顯然，以上寫字樓及商場的境遇并不只在上海這一座城市上演。無論是寫字樓還是商場，國內(nèi)市場存量不少，新增供應持續(xù)入市，市場競爭都在不斷加劇。
針對寫字樓：如今遠程辦公模式普及，大量企業(yè)或縮減辦公面積、或因戰(zhàn)略需求變動“大搬遷”，一來二去，辦公樓空置率很難不升高，緊接著租金便開始下降。
針對商場：曾經(jīng)逛商場是中產(chǎn)階級必不可少的一種生活方式，如今大量一線城市的老牌商場卻紛紛落幕，很多大商場也不似曾經(jīng)的人頭攢動。商場經(jīng)營的不景氣與整體消費疲軟密切相關，當然也離不開國內(nèi)電商的沖擊。線上購物價格便宜、送貨方便、逛商場的必要性在很多不會上網(wǎng)的老年人都學會了在直播間下單的那一刻再次降低。
商場、寫字樓“跌倒”，酒店強勢“補位”。面對大量需要尋求出路的商場與寫字樓，這些存量物業(yè)的目光開始向酒店“看齊”。許多城市出臺相關政策推進酒店建設，一是為了盤活這些存量物業(yè)，二則是城市經(jīng)濟的發(fā)展需要旅游業(yè)的帶動，酒店是一座城市發(fā)展旅游業(yè)務的關鍵一環(huán)。
酒店常常被看作是一個城市經(jīng)濟活力的晴雨表，如今，一、二線城市是國內(nèi)及國際頭部酒店集團的“必爭之地”，就連許多小縣城，也逐漸拋棄了星羅棋布的“夫妻店”，經(jīng)濟型連鎖酒店如同“雨后春筍”，五星級酒店逐漸“冒頭”。酒店發(fā)展不僅可以帶動國內(nèi)旅游，也是推動城市“入境游”發(fā)展的關鍵一環(huán)。
不久前，隔壁韓國人組團來滬打卡游玩，掀起了一股“入境游”風潮。錦江酒店（中國區(qū)）數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)期間旗下酒店接待外國游客數(shù)量同比增長超9倍。尤其是上海、北京、深圳、重慶、西安等熱門旅游城市的酒店增長顯著，客人主要來源于韓國、馬來西亞、俄羅斯、越南、日本、澳大利亞、美國等國家。
左手“投資”右手“甩賣”的邏輯悖論
當政策與數(shù)據(jù)共同指向了酒店市場，酒店投資火爆似乎大勢所趨。但是在酒店交易市場上行的情況之下，為何還會出現(xiàn)大量的高星酒店資產(chǎn)被搬上貨架“甩賣”的情況？酒店市場左手“投資”，右手“甩賣”豈不是形成了一套邏輯悖論？
近幾年來，從重慶解放碑威斯汀酒店、重慶北碚悅榕莊酒店、成都希頓國際大酒店到上海寶格麗酒店，被拍賣、轉(zhuǎn)讓的五星級酒店以及各種高奢酒店不在少數(shù)。據(jù)文旅部數(shù)據(jù)統(tǒng)計，從2019年底到2024年三季度，我國五星級酒店數(shù)量從845家變?yōu)?36家，不到5年時間就減少100多家。
經(jīng)營成功的酒店都是相似的，被轉(zhuǎn)讓拍賣的高星級酒店則各有各的問題。例如，這些在法拍市場中“兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)”的酒店大多本身就是不良資產(chǎn)，其自身存在的問題導致其不得不被“拋售”，且難以“出手”。不良資產(chǎn)通常是指由于經(jīng)營不善、管理不當或其他經(jīng)濟因素導致其價值下降的資產(chǎn)。不良資產(chǎn)酒店往往背負著較大的債務問題，這使得潛在買家對其未來的盈利能力和現(xiàn)金流產(chǎn)生了強烈擔憂。此外，它們可能還存在地理位置不佳、設施老舊、難以吸引足夠的客戶等問題。
其次，酒店“拋售潮”形成的直接原因仍是房地產(chǎn)市場下行導致地產(chǎn)公司資金壓力巨大，資本退出機制倒逼資產(chǎn)重組。在地產(chǎn)行業(yè)上行的黃金時期，地方政府常將“配建五星級酒店”作為核心地塊出讓的附加條件，兩者一拍即合，所以諸多五星級酒店背后都有房地產(chǎn)開發(fā)背景。但隨著房地產(chǎn)市場的波動，地產(chǎn)公司將酒店出售作為緩解資金鏈緊張問題的重要解決措施，因此像華僑城、碧桂園等地產(chǎn)企業(yè)成為酒店售賣的“?？汀薄?/p>
盡管如此，相較于傳統(tǒng)商辦資產(chǎn)，酒店投資不僅可以抵抗電商沖擊，還可以去“庫存”壓力，加之城市更新政策明確支持酒店建設，而商辦項目受“商改住”限制，酒店相較于商場與寫字樓仍舊擁有著極大的競爭力。不過，任何投資都是兼具機遇與挑戰(zhàn)的，酒店市場左手“投資”，右手“甩賣”也說明了一個問題，那就是酒店投資絕對不是一門簡單的生意經(jīng)。
“存改”時代酒店投資投哪里怎么投
一面是助推存量物業(yè)盤活，一面是促進城市經(jīng)濟發(fā)展，酒店行業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ菬o窮的。當酒店投資成為“香餑餑”，哪些城市最缺酒店物業(yè)？酒店投資又該注意哪些事項？
哪些城市最缺酒店物業(yè)？以昆明為首，一大批城市已經(jīng)出臺并將陸續(xù)推出一系列的城市更新政策支持酒店建設與改造，從這些陸續(xù)采取相關行動與措施的城市來看，缺少酒店物業(yè)且適合酒店投資的城市可以分為以下三類：
/ 政策紅利映射投資新需求
新政策的出臺必定會挖掘出一系列新的投資需求，2024年，橫琴粵澳深度合作區(qū)印發(fā)《關于促進合作區(qū)酒店業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》和《存量空閑建筑臨時改作酒店使用操作指引》，文件在存量空閑建筑臨時改作酒店使用的申請范圍、申請期限要求、續(xù)期規(guī)則和期限等方面都進行調(diào)整優(yōu)化。政策支持下，珠海橫琴在酒店市場的空缺也逐漸顯現(xiàn)。
珠海橫琴合作區(qū)注冊企業(yè)超5萬家，但高端酒店客房僅2800間，每家企業(yè)對應客房數(shù)僅有0.056間?？缇硶账{海，珠澳會展活動年均超500場，但能承接300人以上會議的酒店缺口達45%。除此之外，珠海橫琴的傳統(tǒng)商務酒店飽和，但符合跨境金融合規(guī)要求的會議型酒店缺口達72%。跟著政策走總是更為謹慎的，像這類政策在前，消費需求亟待挖掘的城市，或許會是“撿漏”的好缺口。
/ 文旅爆紅催生結(jié)構性短缺
后疫情時代，旅游市場逐漸回暖導致許多曾經(jīng)的旅游“頂流”城市迎來了一批“報復性”的旅游消費。以西安這座城市為例，2023年接待游客2.8億人次，同比增加78%，但酒店客房量僅增長9%，每千人客房數(shù)為4.3間，低于全國均值的6.1間。而與之相對應的酒店物業(yè)“緊缺”也表現(xiàn)在了大唐不夜城周邊節(jié)假日期間基礎房型價格超2000元/晚，仍出現(xiàn)“一房難求”；絲路國際會展中心年均舉辦展會120場，但10公里內(nèi)無國際聯(lián)號酒店等情景。
這類曾經(jīng)的“頂流”旅游城市實際上并不缺少“好酒店”，一直以來它們都是國內(nèi)以及國際酒店頭部酒店集團的戰(zhàn)略部署要地。但隨著旅游市場逐漸回暖，以及消費者需求的逐漸轉(zhuǎn)變，這類城市需要更多“有特色”的酒店以彌補文旅爆紅所催生的結(jié)構性短缺問題。
/ 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型引發(fā)商旅需求井噴
由于經(jīng)濟結(jié)構的調(diào)整，一些曾經(jīng)的工業(yè)城市正在試圖轉(zhuǎn)型為新的城市旅游目的地。例如，唐山正在試圖通過改造閑置資產(chǎn)，來發(fā)展自身的旅游業(yè)。唐山宴原本是一個閑置的商場，如今被改造成了飲食文化博物館；河頭老街原本只是一條閑置的商業(yè)街，如今被改造成了水上唐文化景區(qū)。以上這些項目不僅展示了唐山的歷史文化，還帶動了當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展。
但由于這類新興旅游城市的發(fā)展仍處于起步階段，旅游服務配套還未能跟上城市逐漸加快的“腳步”，因此它們需要與之相匹配的大量酒店進入當?shù)厥袌?，滿足市場商旅需求的“井噴”。
解決完“投哪里”的問題，接下來就該直面“怎么投”，即酒店投資有哪些注意事項？這個問題可以分為兩種情況來討論，第一種是單純的酒店投資，第二種是存量盤活商場、寫字樓物業(yè)，進行酒店“爆改”。
首先，站在“風口”，酒店投資者切忌盲目跟風。除了要合理規(guī)劃并進行精準的區(qū)位選擇之外，還應該注意以下幾點：一是要規(guī)避過度供給市場，如桂林、麗江等地的酒店投資市場需要謹慎考慮，這類三線城市因盲目開發(fā)導致酒店空置率已經(jīng)超過了40%；二是進行投資模式選擇與財務風險預算，當加盟連鎖酒店品牌成為大趨勢，面對市場琳瑯滿目的酒店品牌，合理做出選擇亦是一場嚴峻考驗；三是運營管理的問題，需要直面的問題包括如何優(yōu)化用戶體驗、選擇品牌營銷策略以及推進團隊建設；最后還需要考慮退出策略，是否未來有出售及轉(zhuǎn)型成其他業(yè)態(tài)的資產(chǎn)增值可能性，可以關注REITs退出通道，優(yōu)先選擇北上廣深等已發(fā)行酒店REITs的城市，增強資產(chǎn)流動性。
其次，隨著商場、寫字樓“跌倒”，尤其是寫字樓空置率高居不下，租金也不斷下降。越來越多投資人開始關注寫字樓改酒店這件事情。寫字樓如何以酒店形式盤活？
其可以分為“自投”及“出租”兩種情況。總的來說，酒店投資是否賺錢的個體差異很大，自投要考慮后續(xù)的運營策略與經(jīng)營成本，既要承擔“旱澇保收”難的風險，又要清清楚楚算到自己的盈虧點。而出租則稍微簡單一些，找到承租方收益最大化以及出租方能夠讓利的平衡點即可。只是，無論是自投還是出租，新手“兩眼一睜就是干”的思路必然是行不通的，機會只留給有準備且“會算賬”的人。
綜上所述，無論是商場、寫字樓還是酒店，投資市場都沒有“穩(wěn)穩(wěn)的幸?！?。但如今從“跌倒”的商場和寫字樓以及各個城市出臺的酒店投資利好政策來看，酒店投資必然是當下以及未來很長一段時間的趨勢。門里的人已經(jīng)“卷”起來了，門外的人還在“觀望”，投資這門生意一直是本“難念的經(jīng)”，不過，多地政策作為市場先導是一個信號，酒店投資“大年”或許已經(jīng)朝我們走來。
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