大家好，我是翻老師，現(xiàn)居日本東京。
在東京生活了10多年，從事房地產(chǎn)行業(yè)也有5年多，擁有日本政府認可的宅建士資格證、租賃住宅認證主管資格證，以及金融理財規(guī)劃師資格證，在房產(chǎn)投資及金融理財領(lǐng)域有豐富的實操經(jīng)驗，幫助過數(shù)百名客戶實現(xiàn)家庭資產(chǎn)再配置。
近期，我開設(shè)了《翻老師日本投資進階》專欄，持續(xù)為大家?guī)黻P(guān)于日本東京的一切，生活、房產(chǎn)、投資等等。
如果你對日本東京感興趣，掃描下方二維碼進群，和翻老師一起聊聊。
翻老師東京房產(chǎn)投資合集（點擊查閱??）
近年來，越來越多投資者、購房者乃至海外資金都將目光聚焦在東京的塔樓公寓（タワーマンション）。
高層景觀、優(yōu)質(zhì)地段、稀缺性，成為了它們不斷被追捧的理由。
然而，也有不少客戶問我：“現(xiàn)在東京塔樓價格這么高，是不是泡沫？還能買嗎？”
作為一名長期活躍在東京不動產(chǎn)市場的專業(yè)宅建士和AFP理財顧問，我想從多個角度為大家理性解答這個問題。
首先，要分清楚“整體市場”與“局部標的”。
? 根據(jù)REINS（東日本不動產(chǎn)流通機構(gòu)）和東京カンテイ的公開數(shù)據(jù)，東京23區(qū)的二手公寓均價這幾年保持著年均5%-7%的溫和增長，屬于穩(wěn)健上漲。
? 但在塔樓市場，特別是港區(qū)、中央?yún)^(qū)、灣岸地區(qū)的部分高端物業(yè)，價格已經(jīng)出現(xiàn)翻倍式上漲。
例如：
? 港區(qū)Branz Tower 芝浦：2020年新房成交價約140萬日元/㎡，2024年部分高樓層成交價超過220萬日元/㎡，漲幅超過57%。
? 中央?yún)^(qū)Park Tower 勝どき：2020年入居時均價約135萬日元/㎡，2024年高層帶景觀戶型突破220萬日元/㎡，4年漲幅超過60%。
? 晴海 The Parkhouse ：晴海 Towers，部分稀缺戶型近四年也實現(xiàn)了70%-90%的漲幅。
這一切背后，是土地供應(yīng)極度稀缺、建筑成本大幅上漲，以及全球資金持續(xù)流入東京市場的共同作用。
它不是靠短期炒作，而是供需和國際資金推動下形成的“資產(chǎn)溢價”現(xiàn)象。
如果是自住：
?優(yōu)先選擇國策型核心地段，如港區(qū)、中央?yún)^(qū)、千代田區(qū)。這些區(qū)域有明確的城市更新規(guī)劃和人口流入支持。
?戶型上建議選擇高樓層、南向或西南向、無遮擋景觀、陽臺面積較大的單位。在今后即便有調(diào)整，保值性最好。
? 注意大樓的管理狀況，優(yōu)質(zhì)塔樓通常配備24小時有人管理、酒店式大堂、完善的修繕基金規(guī)劃?？梢砸蟛榭垂芾硪?guī)約和過去的理事會議記錄。
如果是投資：
? 不要一味追熱門高點，建議尋找還處于價值洼地的項目。例如品川臨海地區(qū)、月島部分在售項目、東池袋站附近塔樓。
?看重租賃需求強度，東京的高端塔樓投資回報率雖然不高（普遍2%-3%），但空置風(fēng)險極低。有持續(xù)穩(wěn)定租客的物件，才是真正“理想持有型資產(chǎn)”。
? 最后，選擇持有周期要足夠長（建議5年以上），避免短期追高后價格震蕩。
東京的塔樓市場，未來依然會受到以下三大趨勢支撐：
1. 城市再開發(fā)進入高峰期
品川站地區(qū)再開發(fā)、麻布臺之丘二期、東京灣岸區(qū)域持續(xù)擴展，將進一步帶動新一輪高端住宅需求。
2. 日元長期偏弱、利率低企
對海外資金來說，東京依然是“低持有成本、穩(wěn)定回報”的資產(chǎn)避風(fēng)港。
很多香港、新加坡、大陸資金，已經(jīng)通過法人名義大量持有港區(qū)塔樓。
3. 全球高凈值人群東京定居需求上升
東京國際化程度不斷提高，外國高凈值人士居住登記數(shù)量再創(chuàng)新高，長期推高高端住宅需求。
需要注意的是，盡管長期趨勢向好，短期內(nèi)也可能出現(xiàn)“過熱調(diào)整”。
尤其是成交均價過快拉升的項目（年漲幅超20%以上），在市場遇冷或全球金融波動時，有回調(diào)10%-15%的可能。
不僅僅是因為地段和景觀，真正讓全球高凈值人士鐘情塔樓的，是它集資產(chǎn)屬性、身份象征、生活配套于一體：
? 不可復(fù)制的稀缺性
土地有限，中心區(qū)域能批出的塔樓項目越來越少。
東京灣岸地區(qū)未來批準數(shù)目越來越嚴格，項目減少意味著物件更具收藏價值。
? 生活方式
大堂服務(wù)、健身房、空中花園、會客區(qū)，形成了“塔樓社交圈”。
某種程度上，居住在港區(qū)芝浦、六本木一丁目、麻布臺的塔樓，已經(jīng)成為“圈層標簽”。
? 國際化配置
對高凈值人士來說，東京塔樓不僅是資產(chǎn)，更是子女教育、身份背景與全球資產(chǎn)配置布局的一部分。
許多客戶會將東京塔樓與倫敦、紐約、新加坡豪宅一起納入“全球五地資產(chǎn)籃子”中。
潛在風(fēng)險：
? 價格短期過熱風(fēng)險
部分物件4年內(nèi)漲幅接近翻倍，如果遇到全球流動性收緊或政策打壓，短期內(nèi)有調(diào)整空間。
? 高額管理成本壓力
隨著樓齡增長，修繕基金和管理費普遍上漲。部分塔樓月管理費用可能突破6萬日元以上。
? 稅務(wù)政策變化風(fēng)險
日本政府已有討論提高對高端不動產(chǎn)的固定資產(chǎn)稅和不動產(chǎn)所得稅的聲音，持有大量房產(chǎn)或短期頻繁交易者需警惕。
應(yīng)對建議：
1. 只選“能抗風(fēng)險”的物件：高樓層、無遮擋、戶型合理、交通便利、管理良好。
2. 避免盲目高杠桿：塔樓持有成本高，切忌超額貸款。
3. 提前規(guī)劃退出策略：持有5-8年為一個周期，根據(jù)市場階段擇機出手。
4. 關(guān)注管理公司和修繕基金狀況：如果發(fā)現(xiàn)積立金不足或修繕計劃拖延，應(yīng)謹慎。
東京塔樓價格高，但它不是虛無的泡沫，而是一種供需結(jié)構(gòu)與國際資本共同塑造下的“硬資產(chǎn)”。
如果你想短期套利，這個市場并不適合你。
如果你需要配置長期穩(wěn)定的保值資產(chǎn)，東京核心塔樓依然值得布局。
同時，不要盲目追高，而是用冷靜和數(shù)據(jù)選出真正適合長期持有、易流通、有潛力的物件。
如果您對日本東京房產(chǎn)投資感興趣，
希望我們幫您根據(jù)資金規(guī)模和持有目標，
篩選2025年依然值得買入的塔樓項目，
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