01
澳洲住房建設(shè)放緩，年建房量遠低于需求水平
2024年最后一個季度，澳大利亞住房建設(shè)步伐放緩，獨立住宅和聯(lián)排、公寓類住宅的開工率雙雙出現(xiàn)一年多以來最大幅度的下降。
根據(jù)澳大利亞統(tǒng)計局周三發(fā)布的新數(shù)據(jù)顯示，季調(diào)后數(shù)據(jù)顯示，2024年12月季度獨立住宅開工量下降6%，至26,549套；公寓、聯(lián)排別墅及半獨立住宅的開工量下降1.5%，至15,217套。
這兩個類別的季度跌幅均創(chuàng)下自2023年9月以來的新高，總體新房開工量下降4.4%，至41,911套。
盡管季度數(shù)據(jù)出現(xiàn)下滑，前面三個季度的增長仍使得2024年全年新房開工量達到168,049套，較2023年增長1.8%。
但這一水平遠低于澳大利亞每年新增約20萬個家庭所需的住房建設(shè)數(shù)量。匯豐銀行澳新首席經(jīng)濟學家保羅·布洛克斯?jié)h（Paul Bloxham）在接受采訪時表示：“我們沒有建夠房?！?/p>
布洛克斯?jié)h指出：“根據(jù)當前新增家庭數(shù)量的趨勢，我們每年至少需要建設(shè)約200,000套住房?，F(xiàn)在的建房數(shù)量比需求低了大約20%?！?/p>
在上周末，澳洲工黨和自由黨相繼公布住房政策以迎接即將到來的大選后，要求增加住房供給、緩解長期住房短缺問題的呼聲也隨之高漲。這些政策包括擴大購房擔保計劃、允許抵扣房貸利息稅等，但遭到廣泛批評，因為它們主要刺激需求，卻未能有效增加住房供應。
相比刺激需求，推動新房建設(shè)是一個更難設(shè)定也更難實現(xiàn)的目標。
周三，住房部長克萊爾·奧尼爾（Clare O’Neil）和反對黨住房事務(wù)發(fā)言人邁克爾·蘇卡（Michael Sukkar）均未公布支持各自數(shù)十億住房承諾背后的數(shù)據(jù)模型。
工黨的政策是投資100億澳元建設(shè)10萬套首套房住房；而聯(lián)盟黨宣布設(shè)立一項50億澳元的基礎(chǔ)設(shè)施基金，聲稱將解鎖足夠土地以建設(shè)50萬套住房。
但布洛克斯?jié)h強調(diào)，增加住房供給至關(guān)重要。
“任何單純刺激需求而非增加供應的政策，都可能進一步推高房價，而無法真正解決住房可負擔性問題，”他說。
“我們應該關(guān)注諸如土地分區(qū)政策、建筑工人數(shù)量、建材供應以及簡化新建住房流程等方面。”
當前整體數(shù)據(jù)還掩蓋了高層公寓項目的更大下滑——而這類項目正是增加住房總量的關(guān)鍵。
“更令人擔憂的是，高密度住宅（如高層公寓）的開工量下降了7.6%?！卑拇罄麃喗ㄖ焻f(xié)會（Master Builders Australia）首席經(jīng)濟學家肖恩·加勒特（Shane Garrett）表示。
“高密度住宅建設(shè)多年來一直處于低谷，新房供應不足是導致租賃市場可負擔性惡化的主要原因之一?！?/p>
來自社會和可負擔住房領(lǐng)域的建設(shè)可能會有所回升。社區(qū)住房行業(yè)協(xié)會（Community Housing Industry Association）首席執(zhí)行官溫迪·海赫斯特（Wendy Hayhurst）表示，聯(lián)邦政府的“澳大利亞住房未來基金”已與社區(qū)住房提供者簽署合同，計劃建設(shè)超過8000套住房。
“這些項目中很多已經(jīng)獲批，所以我們預計會有一個開工的小高峰，”海赫斯特周三表示。
但她指出，較高的利率和建筑成本仍在影響社區(qū)住房項目的可行性，就像私人市場一樣。一旦借貸成本下降，整個社區(qū)住房領(lǐng)域?qū)⒋笫芄奈琛?/p>
“利率問題對項目可行性打擊極大，”她說。
“如今的項目成本相比幾年前更高。這也是為什么很多項目都在費勁地推進中。一旦利率下降，項目的可行性就會大大改善?！?/p>
同日，自由黨還公布一項新計劃，如果在5月3日大選中獲勝，將加速住房環(huán)境審批流程。
反對黨承諾將在12個月內(nèi)清除積壓的住房環(huán)境審批申請，并在6個月內(nèi)完成所有已滯留超過一年項目的審批。
一直呼吁加快《環(huán)境保護與生物多樣性保護法》審批流程的澳大利亞地產(chǎn)委員會（Property Council of Australia）對此表示歡迎，稱該舉措有助于解鎖大量被行政流程卡住的新建項目。
02
悉尼這些區(qū)房價漲到歷史最高
在悉尼，諸如Campbelltown、Cabramatta和 Abbotsbury等地區(qū)的房價達到了新的高峰。
而隨著工黨和聯(lián)盟黨提出刺激需求的政策，這些地區(qū)的房價可能會進一步上升，進而掀起新一輪的房地產(chǎn)熱潮。
Cotality的研究總監(jiān)Tim Lawless指出，墨爾本的Box Hill、Officer和Clyde North等對首次購房者有吸引力的地區(qū)，也已經(jīng)達到歷史新高，且有望繼續(xù)上漲。
數(shù)據(jù)顯示，過去三個月來，悉尼的若干負擔得起的外圈地區(qū)房價已經(jīng)攀升至新高。
Tim Lawless在接受《澳洲金融評論》采訪時表示，雖然兩大政黨的政策各有不同，但都專注于支持首次購房者的市場。
她表示：“即便這些政策中包含了一些增加供應的計劃，但它們無法與旺盛的需求相抗衡。”
“因此，如果在這些主要針對首次購房者的地區(qū)看不到房價上升，我會非常驚訝，因為購房者會充分利用這些政策?！?/p>
根據(jù)《澳洲金融評論報》的房價數(shù)據(jù)分析，這一切加強了分析師的擔憂。 有分析師甚至戲稱當前的房地產(chǎn)政策為“糖衣砒霜”，因為這些政策可能再次推動由需求帶動的房地產(chǎn)熱潮，而長期的供應不足問題卻未得到解決。
Cotality的數(shù)據(jù)還顯示，全澳近三分之一的地區(qū)房價在過去三個月內(nèi)達到新高，市場在短暫的低迷后迅速反彈。
在悉尼，超過六分之一的地區(qū)房價創(chuàng)歷史新高。此外，八分之一的地區(qū)單元房價格也達到頂峰。
在墨爾本，約有3%的地區(qū)，主要集中在內(nèi)東與西北部，房價也創(chuàng)下新高；而4%的單元市場也有類似表現(xiàn)。
Lawless認為，任何利率的下降都會進一步推高房價。
他說：“如果利率的下降速度超過預期，需求的增長可能會被放大。對降息的預期往往會增強信心，這將是更多買家重回市場的催化劑?！?/p>
在悉尼，由Cotality的數(shù)據(jù)指出，最具負擔能力的地區(qū)，如Hebersham、Dean Park 和Willmot等，對首次購房者尤具吸引力，過去三個月房價都創(chuàng)下新高。
這些區(qū)的房價上升至多達2.6%，年漲幅為11.7%，盡管如此，中位價依然低于100萬澳元。
悉尼外南西部的Menangle Park、Mount Annan等的房價最近三個月也有1.1%至6%的上漲。即便如此，中位房價還是沒突破100萬澳元。此外，悉尼西南部的Abbotsbury、Bonnyrigg Heights等地房價在同期上漲0.9%到 4.3%，達到112萬至148萬澳元之間的新高。
Ray White首席經(jīng)濟學家Nerida Conisbee表示：“由于5%的首付計劃適用于所有類 型的房產(chǎn)，而這些地區(qū)的中位房價低于150萬澳元，這些地區(qū)可能會受到工黨提案的進一步推動。”
房價的上漲不僅限于較便宜的地區(qū)。內(nèi)西和內(nèi)南西部一些地區(qū)，如Enmore、 Marrickville等，也創(chuàng)下了新高，使中位價格達到170萬至220萬澳元之間。包括Bankstown、Bellfield等在內(nèi)南西內(nèi)的單元房市場同樣表現(xiàn)強勁，漲幅在1.2% 到3.8%。
在墨爾本，內(nèi)東的Box Hill、Blackburn North，西北部的Meadow Heights、 Coolaroo等地的房價同樣創(chuàng)下紀錄，漲幅達到4.2%。
墨爾本房地產(chǎn)公司Jellis Craig總監(jiān)Warwick Gardiner稱，購房者因房市回暖而受 到激勵。
他說：“我們注意到購房者對利率繼續(xù)下降抱有信心，并準備重返市場?！?/p>
在阿德萊德，59%的地區(qū)在過去三個月內(nèi)創(chuàng)下房價新高，其中包括Meadows、Mount Barker等地，漲幅在3.9%到6%之間。
布里斯班的情況類似，56%的地區(qū)創(chuàng)造了新高，尤其是Chelmer地區(qū)，房價上漲 4.4%，達到190萬澳元。
在珀斯，30%的地區(qū)也見證了房價新高，如Cockburn Central和Wooroloo，分別上 漲4.4%和4.2%。
03
堪培拉租金全面上漲
堪培拉房屋市場的租金全面上漲，但最新數(shù)據(jù)顯示，漲幅已明顯放緩。
根據(jù)Domain發(fā)布的2025年第一季度《租賃報告》，獨立屋租金上漲0.7%，達到每周700澳元的高點；而公寓租金連續(xù)第二個季度上漲，漲幅為1.8%，達到每周575澳元。
Domain研究與經(jīng)濟主管尼古拉·鮑威爾博士（Dr Nicola Powell）表示，這是過去一年里獨立屋租金首次連續(xù)兩個季度增長。
“不過，漲幅已經(jīng)明顯趨緩——季度增長僅為上一季度的三分之一，與去年同期持平，年漲幅也保持溫和，僅為2.2%?！?/p>
Property Collective的漢娜·吉爾（Hannah Gill）表示，這種上漲趨勢反映出空置率的持續(xù)收緊。
“去年12月，我們市場上有100套或更多房源持續(xù)待租數(shù)周，但現(xiàn)在這個數(shù)字下降到了50套，說明市場庫存確實減少了，大型新開發(fā)項目的房源也已被租出，供應減少導致市場更加緊張?！?/p>
堪培拉的空置率降至1.2%，為自2022年以來3月份的最低水平，這與其他首府城市形成鮮明對比。
鮑威爾指出，堪培拉的租賃市場在本季度總體保持穩(wěn)定，不同城區(qū)和房型間出現(xiàn)細微波動。核心生活區(qū)的租金普遍上漲，反映出競爭激烈的租賃環(huán)境中，租戶偏好的轉(zhuǎn)變。
“租戶仍然受到可負擔性、地段與生活方式的驅(qū)動，增長走廊與老牌內(nèi)城區(qū)展現(xiàn)出不同程度的穩(wěn)定性?！?/p>
對于租戶而言，貝爾康寧（Belconnen）和塔格拉農(nóng)（Tuggeranong）的房屋和公寓租金在季度和年比上幾乎沒有變化，顯示出這兩個成熟區(qū)域供需關(guān)系相對平衡。
但這種穩(wěn)定并未出現(xiàn)在南堪培拉，該地區(qū)成為本季度租金漲幅最大的區(qū)域。獨立屋租金上漲4.5%，達到每周930澳元，與一年前的843澳元相比，年漲幅高達10.4%。
這一上升趨勢反映了人們對生活方式優(yōu)越區(qū)域以及臨近工作場所的持續(xù)需求。
相對而言，同一區(qū)域的公寓租金在本季度下降了1.6%，表明疫情后租戶更傾向于追求空間與隱私。
在堪培拉北部，甘加林（Gungahlin）租賃市場亦有上漲：獨立屋租金上漲1.5%至每周690澳元，公寓租金則激增3.8%，至每周550澳元。
其中Franklin和Harrison表現(xiàn)突出，公寓租金分別上漲3.8%和4.9%，顯示出年輕專業(yè)人士與家庭對經(jīng)濟實惠、便利設(shè)施的強勁需求。
報告還顯示堪培拉內(nèi)北區(qū)的租金出現(xiàn)反彈，表明對靠近輕軌與熱門購物區(qū)的中心地段興趣再度上升。獨立屋與公寓租金皆有增長，Dickson的公寓租金年漲幅達到3.8%。
作為堪培拉最新增長走廊的Molonglo，獨立屋租金保持穩(wěn)定，但公寓市場波動較大，雖然本季度略有回升，但年比下跌0.9%。其中Coombs與Denman Prospect仍受關(guān)注，后者獨立屋租金本季度上漲4.3%。
不過，最為矚目的是Duffy，該地在過去一年間房屋租金大幅上漲20%，至每周780澳元，為堪培拉所有城區(qū)中漲幅最高，顯示出該區(qū)域房源稀缺或因生活環(huán)境受到青睞。
與之相反的是Red Hill，該區(qū)租金跌幅最大，中位租金下跌了26%，可能是由于本身基數(shù)較高且高端房產(chǎn)需求減弱所致。
04
澳洲大批房東被迫拋售投資房
一些澳大利亞房東在購買投資房產(chǎn)后不久便選擇出售，尤其是在資金緊張或購房后個人情況發(fā)生變化時更是如此。
根據(jù)科廷大學（Curtin University）研究人員的一項最新研究，20%的房東在購房一年內(nèi)就出售房產(chǎn)，多達一半的房東在兩年內(nèi)售出，這使得許多租戶在緊張的租賃市場中不得不匆忙尋找新住處。
這項由澳大利亞住房與城市研究院（AHURI）發(fā)布了名為《房東行為建模及其對租賃可負擔性的影響：二十年數(shù)據(jù)洞察》的報告。
研究基于2001年至2021年間的澳大利亞家庭、收入與勞動力動態(tài)調(diào)查（HILDA）數(shù)據(jù)，并結(jié)合CoreLogic及多家房地產(chǎn)中介的數(shù)據(jù)。
在研究對象中，房東持有投資房產(chǎn)的中位時間為兩年，平均持有時間為3.9年。
不過持有時間差異較大，約有28%的房產(chǎn)被持有超過20年。
這一高流動率明顯高于CoreLogic的單獨數(shù)據(jù)。
CoreLogic的研究顯示，投資房產(chǎn)的中位持有時間為九年，僅有7%的房產(chǎn)在兩年內(nèi)被出售。但該研究方法也包括了由公司名義持有的投資房產(chǎn)，以及持有期超過20年的長期投資者。
報告主筆、科廷大學的蘭喬德·辛格博士（Dr Ranjodh Singh）表示，盡管有不少房東在短期內(nèi)出售房產(chǎn)，但收入較高、擁有良好投資建議的房東則能在房貸和其他成本上漲的情況下繼續(xù)持有房產(chǎn)。
而收入較低、貸款壓力大，或因分居、離婚等人生變故的房東，則更可能因資金緊張被迫出售房產(chǎn)。
部分房東還因房屋維修費用超出預期，或土地稅上漲而措手不及，最終選擇賣出。
“缺乏能力長期持有投資房產(chǎn)的房東會擾亂私人租賃住房的供給，對租房可負擔性和租戶居住穩(wěn)定性帶來負面影響，”辛格說。
快速出售不僅讓租戶被迫在短時間內(nèi)尋找新住所，還推高了租金水平。由于投資房以更高價格售出，新房東往往會抬高租金，反映其投資回報預期的變化。
辛格認為，提高房產(chǎn)投資者對投資風險、收益及所需犧牲的認知，是減少“快進快出”現(xiàn)象的關(guān)鍵。他還建議銀行應加強貸款審批標準，確保借款人能夠用自己的收入償還投資貸款。
“教育起著重要作用，幾乎所有房東都表示，投資前必須具備足夠的知識儲備，”辛格說?！澳軌蜷L期持有房產(chǎn)的投資者，往往有自己的社交圈或親友網(wǎng)絡(luò)，可以在其中互相學習和交流經(jīng)驗?！?/p>
澳洲租戶組織代表利奧·帕特森·羅斯（Leo Patterson Ross）也贊同加強投資者教育的必要性，但他同時呼吁改變當前的投資導向思維。
他認為政府應鼓勵長期持有房產(chǎn)，而非短期倒賣獲利。
“現(xiàn)實是，房地產(chǎn)投資在澳洲多數(shù)情況下仍是短期行為，房東被高房價和稅收優(yōu)惠政策驅(qū)使出售房產(chǎn)，”他說。
帕特森·羅斯還建議設(shè)立房東注冊制度，借鑒英國模式，以實現(xiàn)市場的有效追蹤和監(jiān)督。
該制度不僅能提升數(shù)據(jù)透明度，還可幫助租戶識別是否遇到虛假房東，防范詐騙行為。
盡管各方研究方法不同，CoreLogic澳洲研究主管伊麗莎·歐文（Eliza Owen）也認同，房產(chǎn)快速買賣正在影響租賃市場的穩(wěn)定性。
她表示，投資房產(chǎn)的持有時間會受到市場狀況的影響。在市場繁榮時，投資者傾向于出售以變現(xiàn)；而在市場低迷期則會持有更久，等待房價回升。
利率變化也在發(fā)揮作用，特別是在利率較高時，投資者面臨更大成本壓力。
“我們發(fā)現(xiàn)，從2022年起在快速升息背景下，短期持有投資房產(chǎn)的情況明顯增多，這與疫情期間的降息形成鮮明對比，”歐文表示。
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