大家好，我是蘇北哥！今天已經(jīng)3月20日，距離“金三”結(jié)束，居然只剩下最后10天左右。
01.
“降息落空”、“房?jī)r(jià)漲了”！作為買房人到底要不要焦慮？
每月的20日，正是LPR最新數(shù)據(jù)最新發(fā)布的日子，今年的3月份也不例外，由于一直受自媒體的宣傳裹挾，“大降息”的預(yù)期當(dāng)前，相信每到20日，很多買房人的神經(jīng)都緊繃，降息步伐會(huì)不會(huì)在這個(gè)月來到呢？
今天上午9:00，YH公布了最新的LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）最新數(shù)據(jù)，1年期LPR為3.1%；5年期LPR為3.6%，不用說，這個(gè)月降息又落空！
怎么搞得？不是說好降息嗎？為啥又落空？感覺今年降息遙遙無期了！一些今年有切實(shí)買房計(jì)劃的購房家庭看到這個(gè)消息可能又要焦慮了！不降息，買房成本下不來，但買房問題又不能拖，孩子結(jié)婚、孩子上學(xué)、眼看房?jī)r(jià)又在上漲……一腦門官司，不行硬著頭皮買？我都為此焦慮了！
的確挺讓人摸不著頭腦，2025年大降息的消息幾乎從去年12月份就開始吹風(fēng)了。
去年12月9日的ZY經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，不僅14年來首次提出2025將采取“適度寬松的貨幣ZC”，也明確提出2025年“適度降準(zhǔn)降息”
年前，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域?qū)＜乙呀?jīng)預(yù)測(cè)，2025年累計(jì)降息幅度可能累計(jì)達(dá)到75BP，其中存量房貸利率將繼續(xù)下調(diào)25BP，全面超越2024年。
3月6日，YH行長(zhǎng)潘功勝在本屆兩會(huì)的經(jīng)濟(jì)主題記者會(huì)上，再次堅(jiān)定表示將“擇機(jī)降準(zhǔn)降息”！
而實(shí)際上，5年期LPR已經(jīng)5個(gè)月沒有出現(xiàn)變動(dòng)，自去年10月份LPR從3.85%降至3.6%之后，至今沒有變動(dòng)。
如果北哥說，3月份降息落空，早在2月份時(shí)，北哥已經(jīng)預(yù)見到了，你們相不相信！我這里的分析是有理有據(jù)的，回顧2024年，首次大降息就是在2月底，5年期LPR一下子從4.2%降到了3.95%，降幅達(dá)到25bp，史稱LPR數(shù)據(jù)發(fā)行以來，首次最大幅度降息。
去年2月份降息，緊接著就是3月份的全國新房降價(jià)潮，猶記得大校場(chǎng)的云錦四季打77折賣房，打響了南京新房降價(jià)的第一槍。“以史可以鑒今”，今年2月份LPR沒有降低，說明3月份新房市場(chǎng)不會(huì)有大動(dòng)作，而如今“金三樓市”已經(jīng)接近尾聲，暫時(shí)就更沒有降息的必要了！
那到底什么時(shí)候降息呢？很多人都很關(guān)心這個(gè)問題！
實(shí)際上從ZC口徑上來看，對(duì)于降息的內(nèi)容已經(jīng)發(fā)生了一些悄然的改變！去年12月9日的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上提的是“適度降準(zhǔn)降息”；今年3月兩會(huì)YH的說法是“擇機(jī)降準(zhǔn)降息”，一個(gè)“適度”、一個(gè)“擇機(jī)”，代表了今年降息的兩個(gè)方面，適度說的是降息的幅度，有可能是75bp，甚至更多；而“擇機(jī)”這里面學(xué)問就大了，有可能上半年，也有可能是下半年，有可能是年中，也有可能是年尾?？傊菢鞘小白钚枰臅r(shí)候出現(xiàn)”。正所謂“好鋼用在刀刃上”就是這個(gè)意思。
目前還有一道門檻，橫亙?cè)谏藤J降息面前！
很明顯，這就是公積金降息！眾所周知，公積金利率相比商貸利率來說，必須要有一定的低位優(yōu)勢(shì)空間！去年，全國放開個(gè)人貸款利率ZC下限之后，很多地方甚至首套商貸利率已經(jīng)降得比公積金利率還低了，比如廣州的2.8%；成都的2.65%等等，但很快都被叫停了。
去年11月中旬開始，甚至商貸利率還出現(xiàn)了一波上漲，南京從2.9%漲回了3.0%，二套漲回了3.3%；武漢漲回了3.15%；馬鞍山甚至首套漲回了3.3%，此番操作原因也是為了與公積金貸款利率拉開距離。
所以商貸利率要降，公積金利率必須先降！果然3月16日，一份名為《提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)方案》的重要文件橫空出世，其中重點(diǎn)提到要“適時(shí)降低住房公積金貸款利率”
此信號(hào)一出，說明公積金房貸利率下調(diào)的時(shí)間點(diǎn)已經(jīng)相當(dāng)臨近，去年5月17日，YH“三道利箭”將5年期首套公積金利率調(diào)整到2.85%，二套調(diào)整至3.323%
而根據(jù)去年年底，上海金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘高級(jí)研究員任濤，2025年公積金利率應(yīng)該有新一輪補(bǔ)跌，且補(bǔ)跌幅度降到到前所未有的80bp。如果真的如此執(zhí)行，5年期首套公積金利率有望2.05%左右。
同時(shí)根據(jù)最新新聞，全國多地正在掀起新一輪的公積金ZC調(diào)整。
3月12日，蘇州出臺(tái)方案，多孩家庭公積金貸款額度最高可上浮35%，目前蘇州多孩未成年家庭，夫妻雙方最高可貸195萬，按照最高35%上浮額度，一旦執(zhí)行就可以貸263.25萬。此番蘇州XZ力度不可謂不大。
3月16日，深圳市住房公積金管理委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于〈深圳市住房公積金貸款管理規(guī)定〉的補(bǔ)充規(guī)定》，按照新規(guī)，深圳住房公積金可貸額度提高至賬戶余額的16倍，同時(shí)調(diào)整最低首付款比例，不再區(qū)分首套和二套房；對(duì)于滿足上浮比例的情況，家庭最高可貸額度提至231萬元。
近日，河南也發(fā)布消息，只要在鄭州買房自住，最高公積金貸款額度從100萬元提至120萬元，郊縣從80萬元提至100萬元。高層次人才鄭州買房，公積金貸款額度最高貸款額度從150萬元提至180萬元，郊縣為150萬元。
與此同時(shí)，廣東佛山、珠海、東莞；江蘇泰州、安徽六安紛紛提高了公積金繳存基數(shù)（南京已經(jīng)于去年12月進(jìn)行了調(diào)整，上限調(diào)整為39900元；下限調(diào)整為2490元），一些地方甚至對(duì)靈活就業(yè)繳存公積金進(jìn)行了試點(diǎn)。
相信這一輪地方性公積金ZC調(diào)整之后，緊接著就是公積金利率調(diào)降，去年公積金利率下調(diào)時(shí)間節(jié)點(diǎn)是5月17日，可以做個(gè)參考。
所以對(duì)于今年降息，作為買房人根本無需焦慮，預(yù)期是很明顯的，只要把握好節(jié)奏，公積金利率先降，商貸利率緊接著降低，今年大概率都會(huì)落地。
除了“降息落空”，近期還有一個(gè)問題，讓不少買房人感到焦慮，那就是南京房?jī)r(jià)又漲了。就在前幾天，國家統(tǒng)計(jì)局的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)出爐，數(shù)據(jù)讓不少人緊繃了神經(jīng)。
2月全國新房成交價(jià)格上漲，已經(jīng)是板上釘釘?shù)氖聦?shí)。根據(jù)這份數(shù)據(jù)，2月全國房?jī)r(jià)上漲城市增至17座；環(huán)比上月房?jī)r(jià)持平城市增至7座。四大一線城市，除廣州以外，2月份房?jī)r(jià)都在上漲。
最勁爆的新聞就是，2月份南京新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅名列全國第一。環(huán)比1月份漲幅達(dá)到0.5%，南京新房?jī)r(jià)格順利實(shí)現(xiàn)“4連漲”。
很多買房人，看到這組數(shù)據(jù)，立刻郁悶了：不是說好的樓市下行嗎？為啥南京房?jī)r(jià)連續(xù)上漲？這等等黨還能繼續(xù)當(dāng)下去嗎？
還有人在微信后臺(tái)給北哥留言，稱看到南京房?jī)r(jià)上漲，直接焦慮了，并期望盡快買房上車，以免后面房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，手中預(yù)算不夠，2019年的感覺又回來了。
也有人認(rèn)為南京房?jī)r(jià)連續(xù)上漲行情“其實(shí)沒什么”！因?yàn)樗麄兿嘈欧績(jī)r(jià)還會(huì)再跌下來！正所謂各執(zhí)己見。
02.
面對(duì)南京房?jī)r(jià)“4連漲”，買房人必須看清這三個(gè)問題！
就像上文所寫的，一些買房人對(duì)于南京新房?jī)r(jià)格4連漲的事實(shí)并不感冒，甚至有些質(zhì)疑：我只看到家門口的樓盤都在降價(jià)，怎么南京房?jī)r(jià)就漲了呢？嚴(yán)重懷疑這份數(shù)據(jù)的真實(shí)性！
很明顯，面對(duì)南京2月份新房?jī)r(jià)格數(shù)據(jù)，買房人的態(tài)度已經(jīng)走向了兩個(gè)極端，一撥人無所謂，一撥人在焦慮。
而北哥認(rèn)為，作為買房人，面對(duì)這組數(shù)據(jù)，正確的心態(tài)應(yīng)該是警惕，為什么這么說呢，聽北哥給你分析。
也許南京新房?jī)r(jià)格的“4連漲”，這份數(shù)據(jù)真的沒那么重要，畢竟目前最高漲幅也沒有超過1%，并不驚人，所以買房人應(yīng)該采取的心態(tài)，不是焦慮，而是“警惕”！因?yàn)闃鞘胁粌H是一片市場(chǎng)，也是一片輿論的修羅場(chǎng)。
也許短期的房?jī)r(jià)4連漲，真的不會(huì)讓南京樓市觸底反彈，一飛沖天，但卻可以讓輿論膨脹，而輿論則可能真的帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲！這話聽起來有點(diǎn)糊涂是吧？但是想想2021年以前的樓市，其實(shí)就是這個(gè)發(fā)展邏輯。
遙想當(dāng)年樓市上行，大到媒體，小到每個(gè)人的嘴巴，都在有意無意的宣傳“房?jī)r(jià)上漲”：江核房?jī)r(jià)漲到5萬了，河西房?jī)r(jià)漲到7萬了，上個(gè)月南京房?jī)r(jià)又漲了20%……這些話如今聽起來仍舊如此熟悉。當(dāng)年與你一個(gè)辦公室的同事，有意無意的透露了他已經(jīng)買了房，或者他家拆遷，又分了XX套房，這些話是不是曾經(jīng)讓囊中羞澀的你，也想趕緊上車買套房？
所以當(dāng)年房?jī)r(jià)怎么漲起來？輿論要占一半的功勞！如今房?jī)r(jià)連漲4個(gè)月不要緊，但是如果一直漲下去，漲他個(gè)“一年”，那么輿論層面一定會(huì)膨脹，市場(chǎng)也會(huì)不再淡定，大批買房人沖進(jìn)樓市，自然推動(dòng)房?jī)r(jià)進(jìn)入上升軌道。
所以作為買房人必須警惕，如果真的買房，必須提早打算，把握好進(jìn)入節(jié)點(diǎn)！這是北哥真心話！
如果剝開南京房?jī)r(jià)4連漲背后的行情真相，起碼反應(yīng)了3個(gè)現(xiàn)實(shí)問題。
第一：南京樓市的“換倉”行動(dòng)，的確非常成功！今年南京均價(jià)必然持續(xù)上漲！
在以往的文章中，北哥一直在提醒各位買房人，南京樓市背后有一個(gè)非常高明的推盤策略，那就是“換倉思維”，就是以低密、高端的四代宅、新豪宅項(xiàng)目替代舊有市場(chǎng)上的庫存剛需房，以此實(shí)現(xiàn)南京房?jī)r(jià)體系的升級(jí)轉(zhuǎn)型。
而這場(chǎng)“換倉轉(zhuǎn)型”行動(dòng)，從土地端、開發(fā)端，再到產(chǎn)品端，都在同步協(xié)同進(jìn)行。去年的3月8日中北金基拿下玄武徐莊1.1容積率地塊，金基山和月首度將四代宅概念引入南京樓市。去年6月19日，奧體建設(shè)拿下河西南1.01超低密地塊，創(chuàng)造了南京歷史第二高價(jià)地傳奇。從此主城境內(nèi)不再有大高層普通地塊出讓；
去年6月底，河西中的綠城華發(fā)金陵月華打響了新豪宅熱銷的序曲，緊隨其后鼓樓小桃園的桃園金茂府、大校場(chǎng)的中信泰富九廬、江心洲的賢坤花園GARDEN19、河西中的招商金陵序、中建合璽東方……一批四代宅、新豪宅魚貫而出，而且?guī)缀跎稀伴_盤一個(gè)熱銷一個(gè)”，這些項(xiàng)目的單價(jià)區(qū)間基本在5-8萬/㎡之間，從而將南京新房均價(jià)“牢牢焊死”在高價(jià)位區(qū)間。
今年1-2月份的南京樓市，豪宅銷冠項(xiàng)目數(shù)量還在增加，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，過去兩個(gè)月，全市銷售業(yè)績(jī)前十的項(xiàng)目中，單價(jià)超4.4萬+/㎡就占到6席，而穩(wěn)居一、二名位置的金陵月華與招商金陵序兩家項(xiàng)目，1-2月份銷售業(yè)績(jī)就達(dá)到驚人的9.1億元，如此行情下，南京新房均價(jià)增能不上漲？
雖然眼下，全國頭部城市都在“樓市換倉”行動(dòng)，而南京樓市應(yīng)該做的是最成功的一個(gè)，就連上海的頭部房媒來南京參觀時(shí)，也贊嘆南京豪宅的產(chǎn)品力，稱贊南京樓市就是“豪宅的海洋”！
圖源：真叫盧俊
稱“小小的一個(gè)河西，就有多達(dá)16價(jià)豪宅項(xiàng)目”，這里的樓盤到處是金磚貼就的售樓處，挑高達(dá)6.6米以上的瞰江墅廳。高端產(chǎn)品力就是對(duì)標(biāo)上海，也不怯場(chǎng)。
雖然南京樓市換倉成功，就這完了？告訴你一個(gè)事實(shí)，接下來南京還將持續(xù)升級(jí)換倉行動(dòng)，將這份成功最大化。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)南京目前在售+待售的四代宅項(xiàng)目已經(jīng)達(dá)到19家，今年年內(nèi)沖上30家問題不大。
而3萬㎡單價(jià)左右以及以下的庫存剛需盤項(xiàng)目（不包括遠(yuǎn)郊項(xiàng)目）只有20家左右，隨著換倉的持續(xù)進(jìn)行，南京新房均價(jià)還會(huì)逐步被推高！
第二：的確還有不少剛需樓盤在打折、降價(jià)！但底部市場(chǎng)去化量已經(jīng)開始上揚(yáng)
南京新房?jī)r(jià)格4連漲，這并不代表市場(chǎng)上沒有房子打折、降價(jià)了，相反還是有相當(dāng)一部分樓盤在持續(xù)打折。比如江核南工大的潤(rùn)悅府，剛新領(lǐng)銷許，官宣65折銷售
老城東金基璟樾府，官宣給予1.5%契稅補(bǔ)貼+總價(jià)50萬+17萬裝修包優(yōu)惠。
江核青奧中海觀江樾，官宣68折銷售
雨花石林云城58折賣房、人居森林越秀天萃65折賣房、燕子磯星葉燕尚玥府76折賣房等等等等
盡管如此，南京剛需底部市場(chǎng)卻在潛移默化中悄悄抬升，根據(jù)1、2月份的克而瑞數(shù)據(jù)，不少180-350萬的剛需樓盤（特別是新項(xiàng)目）悄悄登上熱銷榜。
江寧的首個(gè)四代宅項(xiàng)目中天金寧風(fēng)華、青龍山的金茂曉棠這兩個(gè)純剛需項(xiàng)目，占據(jù)了全市套數(shù)排行的1-2名；而總價(jià)200萬左右的尾盤武夷七里湖山，占據(jù)了排行榜的第4名。
金寧風(fēng)華雖為四代宅，但折扣力度確實(shí)不小，98㎡實(shí)際起步總價(jià)在260萬左右，比銷許總價(jià)低了超70萬元，折算下來金寧風(fēng)華的實(shí)際銷售單價(jià)在2.65萬/㎡。如此低價(jià)讓該項(xiàng)目2個(gè)月賣掉了130套房源
青龍山的金茂曉棠，可能是去年推出總價(jià)最低的新項(xiàng)目，89㎡小三房，總價(jià)僅188萬左右，折合單價(jià)僅2.1萬/㎡，該項(xiàng)目2個(gè)月賣掉了102套房源。
金茂曉棠實(shí)景
180-350萬總價(jià)剛需項(xiàng)目銷量爆棚，代表了南京樓市底部市場(chǎng)開始上揚(yáng)！
第三：這一輪南京新房?jī)r(jià)格連續(xù)上漲，的確有樓盤在漲價(jià)
能漲價(jià)的當(dāng)然是賣得好的樓盤，如今的南京樓市就是這樣，賣得好的樓盤漲價(jià)搶不到；賣得差的樓盤打折沒人要，也許這就是2025年的市場(chǎng)常態(tài)。
軟件谷的保利荷雨瑧悅單價(jià)漲到了3.8萬/㎡
是的，沒看錯(cuò)就是曾經(jīng)那個(gè)賣3.2萬/㎡，290萬總價(jià)起步的剛需盤，如今單價(jià)漲到了3.8萬/㎡，起步總價(jià)漲到了380萬。
保利荷雨瑧悅的確是最有資格漲價(jià)的剛需盤，2024年銷售業(yè)績(jī)僅排在金陵月華之后，全市排在第二的銷冠盤，目前全盤10棟樓僅剩下最后1棟14號(hào)樓。
在售的9棟樓也僅剩120套房源在售，的確有漲價(jià)的資本。
雨核的華潤(rùn)觀云潤(rùn)府也漲價(jià)了！
據(jù)說前年觀云潤(rùn)府的89㎡中間戶小三房，起步總價(jià)在280萬左右，如今上漲到了320萬，一個(gè)金三就漲了近40萬元。
燕子磯的保利國貿(mào)璟上，每平米上漲3000元
燕子磯商務(wù)區(qū)核心目前唯一在售項(xiàng)目保利國貿(mào)璟上，如今也實(shí)名漲價(jià)，據(jù)說上漲幅度達(dá)到每平米3000元，原本89㎡小三房起步總價(jià)260萬，如今要將近290萬。
今天文章的內(nèi)容就是這些，如果對(duì)以上話題感興趣的，可以加北哥微信，咨詢探討！
主編簡(jiǎn)介：
蘇北哥，男，11年金融工作經(jīng)歷，8000元白手起家，連續(xù)6次跨行業(yè)創(chuàng)業(yè)均獲成功，實(shí)現(xiàn)草根逆襲。
1994年買入人生第一套房，2004年重點(diǎn)研究資產(chǎn)配置，有28年房產(chǎn)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，深耕南京市場(chǎng)。
是行業(yè)內(nèi)真正的房產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)派！感興趣的就三件事，房產(chǎn)，創(chuàng)業(yè)以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。
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