去年底，新希望地產(chǎn)拿下了經(jīng)開區(qū)約83.8畝宅地，上個月，經(jīng)開區(qū)規(guī)劃建設(shè)局進行了項目批前公示，備案名為錦官府，沒過多久，項目發(fā)布了招聘海報，新希望將項目定位為“戰(zhàn)略級豪宅”，這出乎了很多人的預(yù)料。

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人們感到意外，主要還在于經(jīng)開區(qū)和豪宅這兩個詞的違和感。最近十年，經(jīng)開區(qū)經(jīng)歷過房地產(chǎn)開發(fā)的高潮，土地拍賣屢遭瘋搶、數(shù)十輪競拍高溢價成交的情景還讓人記憶猶新，這些項目大多數(shù)開發(fā)為普通高層住宅，雖然有個別別墅、洋房項目，但價格都要低于主城區(qū)同類項目，就算是在昆明房價最高的時候，經(jīng)開區(qū)仍是不折不扣的房價洼地。

經(jīng)開區(qū)勉強能和豪宅搭上邊的，可能只有早年間果林湖周邊開發(fā)的幾個別墅項目，但由于房齡太老，現(xiàn)在也難入豪宅客戶的法眼。

造成此現(xiàn)象的原因是多方面的，經(jīng)開區(qū)的用地規(guī)劃是以產(chǎn)業(yè)為主，居住用地本來就不多，并且定位為產(chǎn)業(yè)服務(wù)區(qū)，像果林湖周邊生態(tài)資源較好的土地，經(jīng)過多年開發(fā)已消耗殆盡。加上經(jīng)開區(qū)的城市界面和配套水平也相對落后，各方面條件制約下，缺乏誕生豪宅的土壤。

因此經(jīng)開區(qū)的樓盤定位很清晰，基本主打區(qū)域剛需市場，對地緣性客戶的依賴程度要高于其他區(qū)的項目，其他區(qū)域的購房者也很少會考慮來經(jīng)開區(qū)買房。

在這樣的背景下，新希望錦官府做豪宅近乎逆天改命，這樣的決策到底有何緣由呢？

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錦官府所在的牛街莊片區(qū)是經(jīng)開區(qū)最靠近官渡區(qū)的片區(qū)，也是經(jīng)開區(qū)開發(fā)較早的片區(qū)，上世紀90年代，昆鐵、昆船等大型國企曾建設(shè)了大量的職工小區(qū)，如今房齡差不多都超過20年，還有香頌時光花園、普照興園、中鐵百年印象等10多年前開發(fā)的商品房小區(qū)，另外加上不少城中村，居住人口較為稠密。

距離錦官府最近的新盤是南側(cè)汕昆高速對面的陽光城文瀾東方，但文瀾東方屬于純剛需盤，而且陽光城近況不佳，不可能成為錦官府的競品。

那么答案就顯而易見了，新希望錦官府之所以做豪宅，是把籌碼押在了周邊有改善需求的客戶上了。

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當然新希望“戰(zhàn)略級豪宅”的說辭也稍顯夸張，作為小麻苴三期城改項目，錦官府本身的規(guī)劃條件不算很好，3.82的容積率，也只能規(guī)劃為常見的25—33層高層住宅，從效果圖看，有不少戶型還是T5或T6的產(chǎn)品。

錦官府屬于新希望旗下僅次于錦粼系的高端系產(chǎn)品，此前已落地成都和南寧兩地，產(chǎn)品定位于中高端住宅，主要面向?qū)幼∑焚|(zhì)有一定要求但預(yù)算相對有限的客戶群體，正好能夠?qū)悠瑓^(qū)改善客群的需求。

新希望最高端的錦粼系在昆明已有錦粼天序的成功案例，無疑給了項目一定的底氣，錦官府高調(diào)發(fā)聲，一定程度上也是基于經(jīng)開區(qū)確實沒幾個像樣的改善盤，這并不是因為經(jīng)開區(qū)不配有好房子，而是以往的開發(fā)商多少都忽略了片區(qū)的改善需求。

接下來，就看新希望錦官府用怎樣的產(chǎn)品來撬動這塊市場了。