最近樓市又有新動靜啦！
不少典型城市的典型區(qū)域，二手房價(jià)格那是蹭蹭往上漲。
像杭州，之江板塊有的房源一夜之間漲價(jià)數(shù)百萬。上海、北京、成都等城市的熱門區(qū)域，房價(jià)也在悄然上升。
不過，樓市可沒這么簡單，熱門板塊房價(jià)漲得歡，偏遠(yuǎn)郊區(qū)卻還在跌。
01
先來說說杭州，那漲勢在這一輪里可謂是一馬當(dāng)先。
西湖區(qū)之江板塊的東方苑小區(qū)，有一套房源直接漲價(jià)940萬元，這數(shù)字，簡直讓人驚掉下巴。
在這個板塊，還有不少房源分別漲了300萬、180萬不等。
中介透露，東方苑這個別墅樓盤，位置好的能賣到3000萬左右，性價(jià)比高些的也得2400萬上下。
為啥這兒的房價(jià)漲這么狠？
原來，之江板塊是杭州的別墅大區(qū)，2015年之后，杭州幾乎就沒了別墅用地供應(yīng)，獨(dú)棟存量那是相當(dāng)有限。
再加上杭州有錢人多，過去十年，之江、西溪濕地板塊的獨(dú)棟別墅漲幅高達(dá)367%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)把普通住宅121%的漲幅甩在身后。
這一輪東方苑的跳漲，邏輯基本也是如此。
當(dāng)然，杭州可不只是豪宅在漲，普通住宅同樣不甘示弱。錢塘區(qū)的龍湖春江天越，1月份成交均價(jià)2.95萬一平，到了2月份，就漲到了3.15萬一平，一個月每平漲了2000元。
西湖文鼎苑更是厲害，1月成交均價(jià)4.86萬一平，2月直接漲到5.32萬一平，每平漲了4500元。
不過，可別以為杭州所有房子都在漲，目前降價(jià)房源還是比漲價(jià)房源多，而且杭州二手庫存還處于高點(diǎn)。
據(jù)杭州自媒體數(shù)據(jù)，近15天杭州降價(jià)房源約1.68萬套，漲價(jià)房源2300多套，跌漲比約7.2:1，雖說比2月底的9.6:1有所改善，但整體降價(jià)房源數(shù)量依舊占優(yōu)。
再看看其他城市，上海浦東花木綠城錦繡蘭庭，2024年11月時，128平的2房賣1490萬，今年1月，同戶型成交價(jià)已經(jīng)到了1655萬，短短一個月漲了165萬，單價(jià)漲幅1.29萬一平。
第九城市經(jīng)典的130平3房，年前成交基本在1300萬左右，單價(jià)10萬出頭，近期同面積段戶型成交1416萬，漲了大概100萬。
浦東張集板塊的匯智湖畔，90平左右的2房，去年最低點(diǎn)930-950萬，現(xiàn)在最便宜掛牌1030萬，成交價(jià)1000萬，漲了50-60萬。
就連有學(xué)區(qū)優(yōu)勢的老破小也開始漲，93年建成的南丹小區(qū)，兩個月單價(jià)漲了1.2萬一平，漲幅達(dá)12%。
北京這邊，望京西園一區(qū)99平2房去年9月成交價(jià)400萬，這個月成交去到466萬，半年時間漲了66萬，漲幅16.5%。
國風(fēng)北京去年6月84平1房成交590萬，近期同戶型成交去到628萬，價(jià)格漲了38萬，漲幅6.44%。成都高新區(qū)凱德世紀(jì)名邸東庭91平的3房，2024年9月成交價(jià)274萬，近期同戶型成交320萬，漲了46萬。
成都購房通數(shù)據(jù)顯示，這個小區(qū)2024年下半年成交均價(jià)3.5-3.8萬一平，今年1月份已經(jīng)突破4萬一平。
錦江區(qū)的人居?xùn)|湖長島，去年10月份成交均價(jià)2.7萬一平，今年1月穩(wěn)定攀升至3.9萬一平，好好選房的數(shù)據(jù)顯示，該小區(qū)成交單價(jià)漲幅超21.3%，在整個錦江漲幅排名前三。
02
看到這些房價(jià)上漲的消息，肯定有人會質(zhì)疑，樓市不是一直說庫存高嗎，怎么還漲價(jià)？
確實(shí)，目前各城市庫存壓力依舊不小。
新房方面，百城去化周期是21.3個月，雖然比去年6月的26.8個月有所下降，但還是遠(yuǎn)超合理值12-14個月。
二手房方面，各城市掛牌量持續(xù)攀升，北京15萬套，上海23萬套，廣州20萬套，深圳6萬套，杭州18萬套……數(shù)量都相當(dāng)可觀。
不過，咱們得把目光聚焦到核心區(qū)域。
2024年12月，CRIC數(shù)據(jù)顯示，大部分城市核心板塊的消化周期都在合理值范圍左右，這意味著很多城市核心板塊的房子可能不夠賣。
核心區(qū)域土地稀缺，供應(yīng)本就有限，而需求卻一直存在，尤其是改善型需求和優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)配置需求。在這種情況下，核心區(qū)域房子漲價(jià)也就不難理解了。
就拿上海來說，新房限價(jià)放開后，部分核心區(qū)域新房價(jià)格有補(bǔ)漲需求。
土地規(guī)劃指標(biāo)放開以及豪宅市場獨(dú)立行情，推動了房企對高端改善項(xiàng)目地塊的投資預(yù)期。這也導(dǎo)致新房房價(jià)體系重塑，核心區(qū)域房價(jià)有望率先止跌回穩(wěn)。
二手房市場在核心區(qū)新房價(jià)格上漲后，部分需求被外溢到二手房市場，特別是優(yōu)質(zhì)次新房。但近遠(yuǎn)郊由于掛牌量較大，部分區(qū)域交付量依然較多，業(yè)主在價(jià)格上還是有不小壓力。
03
從目前情況來看，2025年樓市分化格局愈發(fā)明顯。
核心城市核心板塊憑借土地稀缺、配套完善、經(jīng)濟(jì)活力強(qiáng)等優(yōu)勢，成為房價(jià)上漲的主力軍。
而郊區(qū)和三四線城市，由于人口外流、產(chǎn)業(yè)支撐不足等原因，在這一輪樓市調(diào)整中處境艱難，部分區(qū)域房價(jià)甚至可能持續(xù)下跌。
今年年初峰會上，黃奇帆談到中國房地產(chǎn)沒有美國次貸危機(jī)和日本房地產(chǎn)20年拖累經(jīng)濟(jì)的基因，當(dāng)下房地產(chǎn)問題主要是庫存太大、房地產(chǎn)公司負(fù)債率較高。
救房地產(chǎn)根本在于去庫存，雖然整體樓市庫存消化需要時間，但核心區(qū)域庫存情況的變化已經(jīng)在推動房價(jià)走勢改變。
對于購房者來說，在這樣的樓市環(huán)境下，買房更要謹(jǐn)慎。如果是自住，核心區(qū)域房子保值增值能力相對更強(qiáng)，即便房價(jià)有波動，長期來看也更有保障。要是投資，那更得瞄準(zhǔn)核心城市核心板塊優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，郊區(qū)和三四線城市房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)則要大得多。
總之，樓市正處于深度調(diào)整后的關(guān)鍵時期，房價(jià)漲跌分化背后是供需關(guān)系、政策導(dǎo)向、城市發(fā)展?jié)摿Φ榷喾N因素綜合作用。
咱們普通老百姓，得擦亮眼睛，看清樓市邏輯，才能在買房這件大事上做出更合適的選擇。未來樓市還會有哪些變化，咱們持續(xù)關(guān)注！
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