4月第一天，結(jié)束料峭春寒之后，長三角迎來了氣溫回暖。早已經(jīng)被“地王”連續(xù)刷新紀(jì)錄的杭州，迎來了2025年開年以來規(guī)模最大的一場土拍。
本次土拍8宗涉宅地出讓，6宗地塊溢價成交，其中又有4宗溢價率超50%，分別由越秀、金茂、寧波東投和綠城競得，而這些地塊很多也成為各自板塊內(nèi)的“地王”。
剛剛過去的一季度，杭州“地王”三度刷新。三天前，杭州的最高樓面價邁上8萬元/平方米的大關(guān)，成為全國第三。
這塊地由建發(fā)以34.3億元、115.39%的溢價率競得，樓面價達(dá)到了8.8萬元/平方米。就在那之前的三天，濱江集團(tuán)以7.7萬元/平方米競得的西興地塊剛剛創(chuàng)下了成交樓面價紀(jì)錄。
這場高燒讓杭州迅速站在了樓市回暖的浪尖。
據(jù)杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計，截至3月30日，杭州3月份新建商品房累計成交6601套，環(huán)比增長100.3%，較去年同期同比增長28.7%。
新“地王”，明算賬
一位杭州市場人士告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》：“建發(fā)拿下的蔣村地塊其實價格上不夸張，這塊地的位置很好，就在西溪濕地北面，要做低密豪宅產(chǎn)品，預(yù)計單價在12萬-15萬/平方米。”
項目周邊西溪誠園的高層住宅二手房均價在7萬元/平方米上下，中杭府的高層住宅二手房均價在6.5萬元/平方米，疊墅達(dá)到了8.8萬元/平方米左右。但項目周邊多年未有新房供應(yīng)，且大部分項目都是限價項目，參考意義并不大。
開發(fā)商建發(fā)最近數(shù)年重倉杭州，2024年其在杭州的銷售額位列第三，今年一季度，其流量銷售額位居杭州第一。
“建發(fā)近兩年在杭州勢頭比較猛，畢竟是國企，資金實力雄厚，但是建發(fā)在杭州主要做中高端產(chǎn)品，拿這塊地就是做影響力的，打造頂流產(chǎn)品立形象?！鄙鲜鍪袌鋈耸糠Q。
對于杭州拿地，建發(fā)房產(chǎn)的控股子公司建發(fā)國際董事會主席林偉國在業(yè)績會上表示：“雖然建發(fā)此次拿的項目在杭州地價最高，但仍然低于公司預(yù)期，實際地價水平比預(yù)期還要低，它的地段和稀缺性非常重要?！?/p>
對于未來的項目利潤，一位房企人士告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》：“現(xiàn)在雙限放開，是可以做高溢價的，就是看你的產(chǎn)品力?！?/p>
在拿下蔣村文新單元XHO30203-01（3）地塊的前一天，建發(fā)還在成都以33.47億元拿下成都金融城三期49畝地塊，成交樓面價4.1萬元/平方米，溢價率106%，打破了成都土拍成交樓面單價的紀(jì)錄?！敖òl(fā)拿地也有自己的原則，在堅持流動性優(yōu)先的情況下，利潤要維持在6-8個點的水平，具體根據(jù)項目決定?！苯òl(fā)國際行政總裁田美坦在業(yè)績會上解釋稱。
在建發(fā)拿地前兩天，杭州樓面價記錄由濱江斬獲，其以52.03億元拿下水電新村地塊，樓面價7.74萬元/平方米，溢價率69.86%。
地塊周邊的配套設(shè)施完善，包括教育、醫(yī)療和商業(yè)資源，且交通便利。
杭州貝殼研究院院長上官劍指出，本次新地王誕生并不意外，該地塊可以看到城市陽臺、大金球、蓮花碗和一線錢塘江景。地塊周邊二手房如壹號院、金茂府，大面積房型的均價普遍在10萬元/平米以上。
一位業(yè)內(nèi)人士稱：“一般核心區(qū)域的地塊濱江都會參拍，不過蔣村地塊不是他們的目標(biāo)，濱江擅長做大平層公寓，特別是有一線江景的地，濱江會感興趣?！?/p>
“地王”都在意料之中
3月以來，多地土拍市場涌現(xiàn)出“地王”。3月18日，北京海淀區(qū)上地板塊一宗宅地以10.23萬元/平方米樓面價創(chuàng)北京土拍歷史新高。在上海，2月末協(xié)議出讓的靜安高品質(zhì)袖珍地塊，以16萬元/平方米的單價刷新上海新的地價紀(jì)錄。
“這類地塊多位于城市核心區(qū)，例如杭州西溪濕地旁、北京海淀學(xué)區(qū)，這也是地王能產(chǎn)生的最主要原因所在，未來核心區(qū)域的供應(yīng)也會隨著城中村改造推進(jìn)不斷增多。”58安居客研究院院長張波表示。
“以后的市場肯定分化得很厲害，外圍很差，一般位置勉強(qiáng)維持，中心位置產(chǎn)品好的被搶光。”上述房企人士表示。
在這個邏輯之下，少數(shù)幾個核心城市的核心地段“地王”頻出，也就不足為奇了。
張波表示：“從當(dāng)下來看，房企更多考慮的是尋找確定性和避險，房企主力資產(chǎn)都投向核心城市，這些城市都是經(jīng)濟(jì)實力強(qiáng)，或人口流入型城市，土地稀缺性凸顯。各大房企的發(fā)展戰(zhàn)略也從以往的追求規(guī)?；颉踩麧櫬省D(zhuǎn)變。因此，即使這些地塊總價高，溢價率也高，甚至超100%，如果能帶來更為確定的利潤，房企也會競爭激烈?！?/p>
一家國資房企內(nèi)部人士表示：“我們的投資預(yù)算在上半年就要用掉，優(yōu)質(zhì)地塊我們能拿就拿，前兩年老是想等一等，到后面機(jī)會越來越少?！?/p>
另外，房企敢于在此時爭奪核心區(qū)域“地王”，還跟豪宅市場的持續(xù)火熱有關(guān)。
杭州豪宅一直不缺買家，從2020年到2023年，杭州總價千萬以上的豪宅成交量一直穩(wěn)步增長，直到去年才有所回落。
根據(jù)《錢江晚報》報道，錢江新城二期“地王”項目玉瀾月華，傳出了拼社保消息：152套房源，總價1500萬起步，吸引到約2000組客戶報名登記，預(yù)計約500組客戶將落選。
與此同時，房價便宜了3000元/平方米的余杭區(qū)首個不限價樓盤——和萃攬悅園，首開報名結(jié)果公布：112套房源，821組報名登記，中簽率13.6%。報名買千萬豪宅的人數(shù)，竟然遠(yuǎn)多于單價不到2.8萬元的剛需盤的報名人數(shù)。
在上海，根據(jù)中指研究院發(fā)布的報告，2024年上海豪宅共成交593套，超過2022年和2023年兩年的成交總量，成交均價為18萬元/平方米，實現(xiàn)三年復(fù)合增速15%。
不論是哪里，豪宅并不是市場的主流，“剛需和剛改是持續(xù)的主力軍?！鄙鲜鍪袌鋈耸糠Q，“地王”釋放的信號并不足以覆蓋整個市場的全貌，樓市的這場回溫之旅還遠(yuǎn)未達(dá)成。
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