房地產(chǎn)上一次被列入中央政府文件作為“消費(fèi)行業(yè)”，是在2003年。
22年前，《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》指出：
“房地產(chǎn)業(yè)是促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施?！?/p>
并由此明確了“房地產(chǎn)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。
2003年的國(guó)發(fā)18號(hào)文件
但從此以后，房地產(chǎn)再也無(wú)緣中央文件的“消費(fèi)”范疇，取而代之的，是各種限制政策：從鼓勵(lì)，到被限制，光陰，不過是短暫的數(shù)年。
當(dāng)時(shí)間走到2025年3月16日，在中央政府網(wǎng)站上，頭條位置推出《提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)方案》，部署了8個(gè)方面30項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)，其目的在于：
“大力提振消費(fèi)，全方位擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，以增收減負(fù)提升消費(fèi)能力，以高質(zhì)量供給創(chuàng)造有效需求，以優(yōu)化消費(fèi)環(huán)境增強(qiáng)消費(fèi)意愿，針對(duì)性解決制約消費(fèi)的突出矛盾問題。”
提振消費(fèi)是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的重要抓手
關(guān)于房地產(chǎn)的內(nèi)容，在通知中，位列第四部分“大宗消費(fèi)升級(jí)更新行動(dòng)”，分別是“加大消費(fèi)品以舊換新支持力度”、“更好滿足住房消費(fèi)需求”、“延伸汽車消費(fèi)鏈條?！?/p>
在2025年政府工作報(bào)告中，“穩(wěn)住樓市股市”被首次寫進(jìn)了報(bào)告，這說(shuō)明，高層對(duì)于樓市股市的重視，已經(jīng)達(dá)到了史無(wú)前例的高度，這也有助于我們理解，為什么樓市能夠再次被中央確定為消費(fèi)范疇，因?yàn)?，這事關(guān)“防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)和外部沖擊，穩(wěn)定預(yù)期、激發(fā)活力，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好?！?/p>
3月19日中共住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組召開理論學(xué)習(xí)中心組學(xué)習(xí)（擴(kuò)大）會(huì)議。
會(huì)議要求，要持續(xù)推進(jìn)城市更新，堅(jiān)持問題導(dǎo)向和目標(biāo)導(dǎo)向，開展城市體檢，找準(zhǔn)人民群眾急難愁盼問題和城市發(fā)展短板弱項(xiàng)，下功夫?qū)嵤┮慌菝裆?、防風(fēng)險(xiǎn)、促發(fā)展的更新項(xiàng)目。要堅(jiān)決穩(wěn)住樓市，持續(xù)鞏固“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”房地產(chǎn)政策“組合拳”效果，繼續(xù)打好“保交房”攻堅(jiān)戰(zhàn)，加力實(shí)施城中村和危舊房改造、推進(jìn)收購(gòu)存量商品房、加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，從供需兩端持續(xù)發(fā)力，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。要適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化，順應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，立標(biāo)準(zhǔn)、強(qiáng)科技、抓項(xiàng)目，推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，不斷提升人民群眾的獲得感、幸福感。
老業(yè)主如何應(yīng)對(duì)這一次變革
1、先搞清楚房子的改造方向，
一般要么拆遷，要么舊改，具體采取哪種方式，不由咱們業(yè)主來(lái)定。
這個(gè)得有專業(yè)的機(jī)構(gòu)來(lái)鑒定，判斷房屋是不是已經(jīng)達(dá)到了拆遷的標(biāo)準(zhǔn)，如果沒有達(dá)到，就按修繕改造來(lái)提升居住品質(zhì)。
2、了解補(bǔ)償政策。
不管是舊改還是拆遷，都會(huì)有相應(yīng)的補(bǔ)償方案，建議直接通過官網(wǎng)去了解一下具體的補(bǔ)償情況。
是房票安置？還是實(shí)物安置？或者原材原件等等…
3、積極參與改造過程
舊改要立項(xiàng)，這個(gè)過程就會(huì)有聽證會(huì)或者問卷調(diào)查，來(lái)收集居民意見什么的，這個(gè)時(shí)候業(yè)主要主動(dòng)一點(diǎn)，了解一下補(bǔ)償方案，提出自己的需求。
遇到不合理的拆遷，比方說(shuō)，拆遷補(bǔ)償款沒有達(dá)到國(guó)家要求的標(biāo)準(zhǔn)，拆遷程序違規(guī)，這個(gè)都需要自己主動(dòng)向相關(guān)部門去申訴。
對(duì)樓市來(lái)說(shuō)，首先意味著需求端劇增。
大量動(dòng)遷戶持幣入市推動(dòng)成交量?jī)r(jià)上升。
2025年拆遷預(yù)算1500億，按上海房?jī)r(jià)600萬(wàn)總價(jià)中位數(shù)來(lái)算，等于25000套新增需求，2024年上海全年新房加二手房成交約30萬(wàn)套，占比高達(dá)8.3%！
其次，中心區(qū)征地拆遷暴增將導(dǎo)致供給端重構(gòu)。
中心城區(qū)拆遷釋放的土地，大部分仍將用于建設(shè)商品住宅。
以黃浦區(qū)為例，其141%的預(yù)算增幅對(duì)應(yīng)著老西門、董家渡等核心地塊開發(fā)。在這樣的地段，開發(fā)商為平衡成本必然選擇高端豪宅產(chǎn)品線。
上海黃浦區(qū)新天地翠湖——一個(gè)典型的拆遷后改建的豪宅項(xiàng)目
2024年，市場(chǎng)已經(jīng)證明了上海豪宅的市場(chǎng)剛性。
2024年上半年，在房地產(chǎn)低谷，上海豪宅卻走出獨(dú)立行情。4000套豪宅成交，創(chuàng)近十年來(lái)的新高。
自3月小陽(yáng)春起，上海豪宅每個(gè)月都在給全國(guó)樓市“億點(diǎn)點(diǎn)”震撼：
3月，中?！ろ槻晾锼⑷珖?guó)單日銷售額紀(jì)錄；
4月，外灘壹號(hào)院百億日光；
5月，凱德·茂名公館45分鐘清盤；
6月，宸嘉100·嘉佰道422套房源2小時(shí)售罄。
參考?xì)v年上半年總價(jià)超3000萬(wàn)的豪宅成交情況，2024僅上半年豪宅成交了1544套，同比漲幅64%，約2013年同期成交量的9倍，創(chuàng)下了近十年來(lái)的新高。
2024年8月，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)還處于低迷期，豪宅地塊就已被房企瘋搶。
徐匯濱江地塊吸引了全上海能做豪宅的所有房企前來(lái)參拍，最終觸限成交，成交價(jià)48億元，樓面價(jià)13萬(wàn)/平方米，溢價(jià)率達(dá)30%。觸限價(jià)成交后，地塊保本售價(jià)需17萬(wàn)/平方米，定價(jià)18萬(wàn)/平方米-19萬(wàn)/平方米，房企才能獲得一定盈利空間。
下半年也有明星豪宅熱賣，但下半年整體政策轉(zhuǎn)向， 市場(chǎng)全面回暖， 豪宅不算是獨(dú)立行情，就不用贅述了。
2024年上海豪宅熱銷并非“曇花一現(xiàn)”的偶然現(xiàn)象，從長(zhǎng)期看，在樓市下行的2021-2023年，上海豪宅年成交量（總價(jià)1500萬(wàn)以上，新房二手房合計(jì)總量）只下降了20%，而剛需（500萬(wàn)以下）成交量下降了40%，降幅是豪宅的兩倍。
所以，上海的豪宅，需求一直非常穩(wěn)定。
這次拆遷預(yù)算大增的徐匯、黃浦是上海傳統(tǒng)核心區(qū)域，高端住宅聚集區(qū)。像徐匯今年拆遷補(bǔ)償預(yù)漲了近200%，黃浦也漲了141%，未來(lái)供應(yīng)十分可觀。
以徐匯為例，徐匯今年拆遷補(bǔ)償預(yù)算達(dá)430億元，按10萬(wàn)元/平米的單價(jià)算，拆遷面積可達(dá)43萬(wàn)方。拆遷后，容積率按歷史情況估算起碼會(huì)翻倍（由里弄，老公房改為高層住宅），按此估算徐匯就將新增1萬(wàn)套新建住宅。關(guān)心上海樓市的朋友都很清楚，徐匯絕大部分板塊新房都炙手可熱。
拆遷中的上海徐匯區(qū)東安一村供應(yīng)端將會(huì)發(fā)生巨變。當(dāng)幾個(gè)板塊率先熱起來(lái)，新建豪宅拉升板塊價(jià)格天花板，市場(chǎng)情緒就會(huì)被點(diǎn)燃。
因此徐匯、黃浦等核心板塊房?jī)r(jià)很大概率領(lǐng)先市場(chǎng)上行。全市場(chǎng)成交均價(jià)，繼續(xù)結(jié)構(gòu)性上升也是可以確定的趨勢(shì)。
房地產(chǎn)重新回到了高層為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)而做出的部署之中，在下一個(gè)五年，房地產(chǎn)又將迎來(lái)一個(gè)嶄新的發(fā)展周期。
因此，2025年，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，是一個(gè)利好之年，被打壓多年之后，終于迎來(lái)了翻身的時(shí)刻，雖然，當(dāng)前言之以勝利，稍顯過早，但毋庸置疑的是，房地產(chǎn)終于從ICU逃過一劫，迎來(lái)了全新的生命。
北京、上海、深圳、杭州、成都、武漢、廣州，這些城市的市場(chǎng)最近明顯的熱度起來(lái)了。
北京二月的二手房網(wǎng)簽13212套，其中住宅11876套，環(huán)比下降4.8%，同比增長(zhǎng)87.6%。新房網(wǎng)簽2295套，環(huán)比1月下滑16.33%。不過新房認(rèn)購(gòu)量環(huán)比上漲4%，新房2月認(rèn)購(gòu)量達(dá)2549套。
整體看，實(shí)際市場(chǎng)成交量更明顯的體現(xiàn)了小陽(yáng)春，現(xiàn)在工作日實(shí)時(shí)成交量級(jí)為200+，周末2天單日數(shù)據(jù)為500+和600+，每周都處于遞增的走勢(shì)。目前成交量雖然稍微弱于21年和23年，但強(qiáng)于22年和24年。
上海樓市，金三銀四小陽(yáng)春。3月前20天，二手房已累計(jì)成交18296套，這么看來(lái)，本月成交量很有希望到達(dá)3萬(wàn)套。
2月，杭州十三區(qū)二手房共計(jì)成交5038套，簽約均價(jià)30016元/平，日均成交180套；成交面積共計(jì)507286.38平米，套均面積100.69平米；二手房整體成交量同比上漲168.7%，漲幅非常明顯；各個(gè)區(qū)縣也都是全面大漲。
不僅僅是一線城市，二線熱點(diǎn)城市最近成交量也表現(xiàn)不錯(cuò)。
深圳、北京、成都、武漢、廣州、這些城市預(yù)計(jì)成交量同比大漲。深圳、武漢預(yù)計(jì)升幅超過40%。
2025年的3月樓市，在多輪政策利好下房地產(chǎn)回暖是必然的。但不同城市表現(xiàn)將有所分化。從長(zhǎng)期看，樓市表現(xiàn)最終將由城市基本面決定，一線和部分強(qiáng)二線城市仍會(huì)在這波樓市回暖中的領(lǐng)頭羊。
兩會(huì)針對(duì)房地產(chǎn)的各種利好會(huì)在最近快速落地，這些政策會(huì)在最近再拉一波牛市！
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