上海最不幸的別墅區(qū)，無疑是佘山別墅區(qū)：
樓市地位、房價站位、流通性全面滑落崩盤。
十年前，世茂佘山莊園建面612平方米的房子成交單價就突破了十萬。
如今，全精裝、面積更大的房源，單價卻更低了。
作為全上海第一個擁有億元豪宅的地方，作為上海第一代富人區(qū)，佘山別墅區(qū)，全面跑輸了大盤。
更麻煩的是，佘山的別墅，十分難賣，想拋都拋不掉。
主流的豪宅購買力，為什么拋棄了佘山?
佘山曾經(jīng)很牛，曾經(jīng)是上海富人區(qū)的第一梯隊。
佘山能夠登頂，這是因為在當年的豪宅評價體系里，佘山的確多方面的遙遙領(lǐng)先。
從地段上講，當年市區(qū)的好地段也沒什么特別好的房子（今天公眾認可的豪宅基本都出現(xiàn)在08年以后），而且分布的比較零散，不成富人區(qū)；
反而是郊區(qū)的大別墅更加像是富人住的房子，成片別墅區(qū)也更純粹。
在眾多郊區(qū)別墅區(qū)中，從資源稀缺性上來看，佘山別墅區(qū)坐擁上海唯一一座“百米”高山，可謂是獨一份的稀缺。
畢竟，當年眾多別墅區(qū)宣傳推廣都是對標“比弗利山莊”、“香港半山”，但是唯一有山的卻只有佘山一個。
從產(chǎn)品上，佘山的別墅在產(chǎn)品定位和產(chǎn)品價格三個方面都是遙遙領(lǐng)先。
佘山的七個代表性小區(qū)平均容積率0.195，平均綠化率68.9%，妥妥的莊園級別墅配置。
佘山的別墅，打造的都是超大面積+超大院子的莊園型別墅，抓的客群就是上海金字塔塔尖的那一小撮頂級富豪。
單說容積率這個數(shù)字其實有點不直觀，算個數(shù)據(jù)大家就懂了。
0.3的容積率意味著，1000平土地上，最只能造300平的房子。
反過來，只要你是一套300平的房子，基本院子占地就超過1000平。
如果是0.2容積率呢？
那就是300平的別墅，院子占地妥妥的就是1500平，直接就是個大莊園。
足夠高的定位也要有足夠強的配置。
世茂佘山莊園
佘山的別墅基本也是上海最早開始做石材、法式園林等超奢配置的別墅區(qū)，在2003-2008這個階段就開始做石材立面，歐式雕塑、法式園林、恒溫泳池，在當年都是遙遙領(lǐng)先。
而佘山別墅區(qū)的價格自然出道就宣判封頂。
2003年，占地12000㎡的上海紫園8號別墅的售價就高達1.3億，直接刷新了上海豪宅總價的上限，并開啟了全國的億元豪宅時代。
紫園8號別墅
而當時上海市區(qū)新房的房價水平大概還維持在5000-15000的檔次，佘山的價格可以說是斷崖式領(lǐng)先。
足夠高的總價，足夠牛的產(chǎn)品，也讓佘山有了足夠強的噱頭。
資產(chǎn)到了一定的高度的成功人士，大多會去佘山看看房子。
畢竟，擁有屬于自己的城堡，是大多數(shù)人樸素的夢想。
也因此，在很長一段時間里，佘山的別墅甚至都帶了一股神秘感，大家猜測大佬們在上海的豪宅時，佘山總是榜上有名。
歲月催人老，也催房子老。
佘山別墅區(qū)的不幸在于：
曾經(jīng)使佘山榮耀的優(yōu)勢，正在令他被大家拋棄。
佘山別墅區(qū)啟動規(guī)劃開發(fā)的時代，上海的規(guī)劃格局正處于一城九鎮(zhèn)的時代。
站在今天的視角評價一城九鎮(zhèn)和佘山的規(guī)劃，其實可以一言以蔽之，就是四個字：
格局小了。
當年公眾認知里，認為上海的市區(qū)連開發(fā)外環(huán)都很困難，江橋這種如今近郊的地方都規(guī)劃動遷大居了。
因此，一城九鎮(zhèn)，就是在遠郊規(guī)劃了，一個新城和九個小鎮(zhèn)，邏輯是：
上海的市區(qū)很難開發(fā)那么遠，郊區(qū)就搞些特色小鎮(zhèn)就夠了，市區(qū)永遠開發(fā)不過去。
郊區(qū)這些小鎮(zhèn)也和今天五大新城動輒幾百萬方的規(guī)劃不同，小鎮(zhèn)核心區(qū)實際落地的體量都不大。
佘山別墅區(qū)就是那個時代規(guī)劃的產(chǎn)物，同樣也有這個致命傷，就是整體的規(guī)劃體量太小了。
加上佘山三號和吉寶佘山，整個佘山片區(qū)的九個別墅社區(qū)加一起才1700多套房子，滿打滿算一千七百多個家庭。
實際上包括上海紫園、東紫園、曼荼園都有一部分房子沒有賣掉，賣掉的這些別墅區(qū)里入住率也不太高。
而佘山北面和趙巷接壤的地方本可以成片規(guī)劃成別墅，卻規(guī)劃成了動遷大局。
佘山后面開發(fā)的項目最高能級也只是上坤樾那種市區(qū)外溢剛需別墅，和佘山頂豪完全不是一個圈層。
這就造成了一個問題，板塊的基本面是剛需和普通中產(chǎn)，配套就是匹配這批居民的普通社區(qū)商業(yè)和郊區(qū)學(xué)校。
佘山寶樂匯 佘山寶樂匯
富人總量不夠，就不會有與之圈層匹配的屬于富人的配套。
對比很明顯的就是西郊。
西郊以及泛西郊概念的徐涇，都是成片成規(guī)模的富人區(qū)，有十多所國際學(xué)校，有一堆人均消費幾千上萬的隱奢餐飲、高級會所，虹橋經(jīng)開區(qū)有尚嘉中心這種高奢商場，此外，板塊上游還有各大產(chǎn)業(yè)區(qū)。
中國人都有一個歸隱田園的夢想——但是夢想只是夢想，人是群居動物，還是要和社會接觸，需要日常的生活配套。
佘山這點基本完全是負分。
而佘山一直對標比弗利山莊和半山別墅，對標的“山”這個稀缺資源，也逐漸在公眾都知道區(qū)別之后證偽：
人家的別墅建在山上，咱這是建在山下，上山還得買票，去隔壁的月湖公園也得買票。
更為關(guān)鍵的是，在上海城市發(fā)展的幾輪變遷之后，上海的購房者共識已經(jīng)發(fā)生了巨變。
進入存量發(fā)展時代之后，上海的城市發(fā)展邏輯已經(jīng)從“不斷把郊區(qū)變成市區(qū)的擴張時代”，進入到了“讓郊區(qū)永遠是郊區(qū)”的新時代。
上一個“不斷把郊區(qū)變成市區(qū)的擴張時代”，最為典型的共識是上海會無限外拓：
當時的環(huán)滬都成為了上海房價體系的一部分，享受上海的漲幅。
如今這個“讓郊區(qū)永遠是郊區(qū)”的時代，上海發(fā)展的資源都回歸市中心，大家的共識變成了：
郊區(qū)會持續(xù)衰落，買房盡量靠中心。
尤其是買豪宅，一定要盡可能買市中心，連那些零星分布的區(qū)域型豪宅們都開始被富人淘汰了。
別墅產(chǎn)品中，只有能夠跟上市區(qū)置換鏈條的別墅，才能跟得上大盤。
具體范圍也很明確，西郊和西郊外溢的徐涇華漕，浦東，自然就是聯(lián)洋、碧云、東郊一起的大東郊別墅區(qū)以及其外溢區(qū)域。
剩下的遠郊別墅，基本都成為了脫離市區(qū)房價體系的“度假型別墅”。
我們服務(wù)了非常多的別墅客戶，大家的目標都很清晰：
三四千萬看徐涇，五六千萬看東郊西郊，8000萬以上就看那幾個帶ip的標桿，佘山基本不在選項里。
佘山別墅區(qū)，在樓市的置換鏈條里，其實應(yīng)該視為徐涇-趙巷別墅區(qū)的下游板塊，主打“外溢度假型”需求。
圖源真叫盧俊
從樓市鄙視鏈的角度，佘山的房價上限應(yīng)該是總價上限弱于趙巷和徐涇的，大概就是3000萬的層次。
佘山另一個巨大的不幸就是：
佘山高昂的出道價格、極大的單套面積，造成在今天的樓市價值評判體系里，佘山的大部分別墅都錯配了。
那自然就會出現(xiàn)開篇提到的情況：
十年前幾千萬買入一套大宅，全面豪華裝修、持有十年之后，如今再次掛牌的價格卻比當年買入價還要低。
考慮持有成本，隨隨便便就得虧個一兩千萬——
更麻煩的是，還賣不掉。
結(jié)語
不僅僅是佘山別墅區(qū)，其他遠郊別墅區(qū)都有類似的情況出現(xiàn)。
別墅產(chǎn)品比較復(fù)雜，品相、風格、流通性、改造空間等一系列問題都會影響房子的估值。
篇幅有限，具體問題歡迎和我們具體溝通。
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