我們都知道，土地是農(nóng)民之根與農(nóng)業(yè)之本，而宅基地及地上房屋則是農(nóng)民居住生活的基本保障，是農(nóng)民的利益底線。農(nóng)民在這片土地上辛勤耕作，只盼每年能有個(gè)好收成，為家人帶來(lái)溫飽。但是，當(dāng)強(qiáng)制征收來(lái)臨的時(shí)候，作為被征收人，又該如何應(yīng)對(duì)呢？是逆來(lái)順受還是無(wú)頭信訪？
不，這都不是最佳方案！我們還可以“訴訟促和解”，與政府協(xié)商談判，來(lái)爭(zhēng)取合法權(quán)益的最大化！
下面將通過(guò)拆遷律師的視角分享廣東省M村的村民們面臨集體土地征收，而征地款過(guò)低時(shí)，委托拆遷律師與其并肩“訴訟促和解”的經(jīng)歷。
1、M村村民面臨強(qiáng)制征收作出的選擇
2020年3月，M村部分村民的宅基地及地上房屋因Y高速公路建設(shè)正面臨著征收拆遷。此時(shí)高速公路已修至村莊旁，只要完成該段公路修建，整條高速公路即可連通。工期十分緊迫，政府一再要求高速公路建設(shè)經(jīng)過(guò)及沿線的村民要盡快簽署征收拆遷補(bǔ)償協(xié)議，否則政府隨時(shí)可能實(shí)施強(qiáng)制拆除。
幾個(gè)宅基地及地上房屋被劃入高速公路征收范圍的村民聽(tīng)政府這么一說(shuō)，都不淡定了，聚在一起七嘴八舌地討論什么樣的征收拆遷補(bǔ)償方案才能實(shí)現(xiàn)大家的利益最大化而政府又能同意的，怎么樣才能避免在房屋補(bǔ)償方案談妥之前房屋被強(qiáng)拆。
整個(gè)討論亂成了一鍋粥，直到村民阿東在微信上搜索我們“北京在明律師事務(wù)所”公眾號(hào)，里面有很多土地相關(guān)問(wèn)題處理的專業(yè)文章、大數(shù)據(jù)報(bào)告，其中還有專門針對(duì)集體征收程序的分析和集體土地征收的案例整理等內(nèi)容。阿東馬上通過(guò)公眾號(hào)的聯(lián)系方式聯(lián)系到了我們。
見(jiàn)面溝通后，我們除了向村民們了解目前政府與他們的協(xié)商情況外，還通過(guò)盡職調(diào)查幫助村民們了解目前該高速公路的計(jì)劃通車時(shí)間、征收推進(jìn)情況等。并告知村民們我們需要進(jìn)一步了解目前的征收工作處于什么樣的程序，并舉例告知在不同的集體土地征收程序下應(yīng)當(dāng)采取何種應(yīng)對(duì)措施或訴訟策略等。
2、面臨強(qiáng)制征收應(yīng)采取的前期行動(dòng)
村民們向我們提供了他們所了解的全部信息：
（1）政府2017年提過(guò)征收一事，但村民們都沒(méi)見(jiàn)過(guò)征收公告、征收批復(fù)這些文件；
（2）高速公路經(jīng)過(guò)本村農(nóng)用地路段的集體土地早已完成征收，高速公路也已施工至村民們的聚居地旁，一旦完成村民宅基地及地上房屋的征收，高速公路即可連通；
（3）前段時(shí)間，政府有工作人員上門測(cè)量房屋；
（4）近期部分村民陸續(xù)收到政府送達(dá)的記載著征收補(bǔ)償計(jì)算內(nèi)容的清單，但清單上并無(wú)蓋章，有的還寫(xiě)著“拒絕入戶”字眼（但部分村民表示并非他們主動(dòng)拒絕測(cè)量人員入戶測(cè)量，而是測(cè)量時(shí)剛好無(wú)人在家）。
可以看到，村民在面臨強(qiáng)制征收時(shí)，極有可能連最基本的征收公告都未曾見(jiàn)過(guò)，試問(wèn)又如何能與全面掌握征地信息、熟悉政策法規(guī)及征收工作程序的政府進(jìn)行溝通與抗衡呢？
前期行動(dòng)第一步——申請(qǐng)政府信息公開(kāi)。
由于村民們對(duì)于政府目前的征收工作推進(jìn)情況了解甚少，所以我們接受委托后第一時(shí)間就啟動(dòng)了申請(qǐng)政府信息公開(kāi)的工作，這可以讓我們更全面了解目前政府征收工作的推進(jìn)情況，并且有可能為我們挖掘到“找茬”的機(jī)會(huì)，一旦政府在征收工作推進(jìn)中存在程序或?qū)嶓w上的瑕疵，就能為我們的行動(dòng)破局提供利器。
當(dāng)然申請(qǐng)信息公開(kāi)也是一門技術(shù)活，尤其是在不熟悉政府工作流程、工作語(yǔ)言、相關(guān)文件名稱等情形下，很難通過(guò)信息公開(kāi)程序獲得想要的特定信息。
前期行動(dòng)第二步——現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查取證。
我們專做土地訴訟類案件積累得出的一個(gè)寶貴經(jīng)驗(yàn)，就是到涉案土地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查取證是辦好案件的不二法寶。原因有二：一是不到現(xiàn)場(chǎng)，你永遠(yuǎn)無(wú)法真實(shí)體會(huì)到客戶所表述的地塊方位、房屋四至、周邊情況等這些與案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)、土地價(jià)值等密切相關(guān)的事實(shí)細(xì)節(jié)；二是現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查取證能幫助我們挖掘更多案件突破的細(xì)節(jié)點(diǎn)，因?yàn)槔习傩杖鄙俜芍R(shí)基礎(chǔ)，律師往往很難通過(guò)像民商事訴訟案件那樣通過(guò)老百姓單方主動(dòng)提供的材料獲得全面的案件有關(guān)信息。
正因如此，所以我們?cè)诮邮躆村村民的委托后，第一時(shí)間派出了拆遷律師奔赴目的地——M村！
到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，我們分為三個(gè)工作小組，有負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)安排工作的機(jī)動(dòng)小組，有專門負(fù)責(zé)向村委、鎮(zhèn)政府征收指揮部現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查了解征收進(jìn)程的外聯(lián)小組，還有專門負(fù)責(zé)入戶摸底調(diào)查了解各戶村民特別需求、宅基地及房屋情況的入戶小組。
入戶小組主要是要挨家挨戶為村民們測(cè)量及拍照記錄宅基地及房屋的基本情況，因?yàn)榭紤]到時(shí)間緊迫且村民們的資金有限，一時(shí)半會(huì)還無(wú)法馬上聯(lián)系確定評(píng)估測(cè)量機(jī)構(gòu)做專業(yè)測(cè)量，但我們至少能在熟悉現(xiàn)場(chǎng)的同時(shí)，幫助村民保留宅基地及房屋現(xiàn)狀的基本數(shù)據(jù)及照片，以作為前期協(xié)商談判的依據(jù)。
前期行動(dòng)第三步——撥草尋蛇。
收到政府信息公開(kāi)答復(fù)及政府公開(kāi)的相關(guān)文件后，我們團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)集體土地征收案件的研究小組立馬結(jié)合我們整理的《集體土地征收流程圖》對(duì)信息公開(kāi)答復(fù)的內(nèi)容一一進(jìn)行比對(duì)，希望能從政府公開(kāi)的信息中“發(fā)現(xiàn)破綻”。
結(jié)合村民們提供的信息，目前政府已經(jīng)在與村民協(xié)商補(bǔ)償安置方案了，所以我們初步推測(cè)涉案土地已獲得征地批復(fù)，重點(diǎn)應(yīng)該在于征地批復(fù)后補(bǔ)償協(xié)議簽訂前的集體土地征收程序環(huán)節(jié)！信息公開(kāi)結(jié)果進(jìn)一步印證了我們的推測(cè)，征地果然已經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)獲得批復(fù)。而且從信息公開(kāi)答復(fù)來(lái)看，涉案土地征收不僅一書(shū)四方案已經(jīng)獲得批復(fù)，聽(tīng)證程序也已經(jīng)走完，甚至征地補(bǔ)償安置方案都確定下來(lái)了。
這樣一來(lái)，我們的維權(quán)是否就意味著沒(méi)招了呢？
那可不一定！
正所謂細(xì)節(jié)決定成敗，根據(jù)我們的工作經(jīng)驗(yàn)，即使征地程序形式上已經(jīng)完成，也不意味著政府的征收程序工作會(huì)是毫無(wú)瑕疵的！必須全面、細(xì)致地甄別公開(kāi)信息是否符合法律規(guī)定，這不，經(jīng)過(guò)我們集體土地征收案件的研究小組成員的經(jīng)過(guò)細(xì)致甄別，并與上述流程圖一一比對(duì)，就發(fā)現(xiàn)了政府征地程序中的瑕疵問(wèn)題！
第一，征地補(bǔ)償安置方案的聽(tīng)證程序存在問(wèn)題。
依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第二十五條的規(guī)定，征地補(bǔ)償安置方案是在征收土地方案經(jīng)依法批準(zhǔn)后，由土地行政主管部門會(huì)同有關(guān)部門擬訂、公告并聽(tīng)取被征地集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見(jiàn)后，報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。本案中，信息公開(kāi)顯示村民們所在的經(jīng)濟(jì)社已經(jīng)蓋章確認(rèn)《放棄聽(tīng)證的證明》，但經(jīng)向村民代表們核實(shí)，事實(shí)經(jīng)濟(jì)合作社根本從來(lái)沒(méi)有召開(kāi)過(guò)成員代表會(huì)議，因此該《放棄聽(tīng)證的證明》不是村民們的真實(shí)意思表示！
第二，本案《征地補(bǔ)償安置方案》的形成不符合法定程序。
依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第二十五條的規(guī)定，征地補(bǔ)償安置方案是在征收土地方案經(jīng)依法批準(zhǔn)后，由土地行政主管部門會(huì)同有關(guān)部門擬訂、公告并聽(tīng)取被征地集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見(jiàn)后，報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。而本案《征地補(bǔ)償安置方案》的形成時(shí)間是2019年的4月，而征地批復(fù)的時(shí)間是2020年3月?！墩鞯匮a(bǔ)償安置方案》形成于征地批復(fù)之前，證明該方案形成不符合上述規(guī)定中的法定程序，極有可能還只是未經(jīng)法定程序批準(zhǔn)實(shí)施的草案。
第三，本案《征地補(bǔ)償安置方案》缺失地上附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)這一重要條款，不符合法律規(guī)定。
根據(jù)征收公告的相關(guān)規(guī)定及我們的辦案經(jīng)驗(yàn)，《征地補(bǔ)償安置方案》應(yīng)該有明確具體的地上附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。但本案的《征地補(bǔ)償安置方案》卻只規(guī)定了土地補(bǔ)償安置的標(biāo)準(zhǔn)，而并未明確地上附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，這不符合常理也違反了相關(guān)法律規(guī)定，使得廣大村民根本無(wú)法從《征地補(bǔ)償安置方案》中了解到目前的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，損害了廣大村民的知情權(quán)。
三、制定策略抓住《土地管理法》新舊法實(shí)施交替之機(jī)，確定“訴訟促和解”行動(dòng)方案。
由于村民們找到我們的時(shí)候正好處于《中華人民共和國(guó)土地管理法》新舊法實(shí)施交替之際，新法對(duì)征收補(bǔ)償提出了更高的標(biāo)準(zhǔn)。那本案到底該適用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低的舊法？還是適用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)高的新法？
因?yàn)楫?dāng)時(shí)新舊法銜接的具體操作指引尚未出臺(tái)，所以我們?cè)诮邮艽迕裎泻螅谧龊们捌谛袆?dòng)工作的同時(shí)，也準(zhǔn)備了一份詳盡的法律論證報(bào)告，從事實(shí)依據(jù)、法律依據(jù)、法理、法律原則等方面，對(duì)本案應(yīng)當(dāng)適用補(bǔ)償金額高的標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行了全面詳盡的論述，并同時(shí)向村民們提出了“訴訟促和解”的應(yīng)對(duì)策略。
前面我們已經(jīng)從政府公開(kāi)的信息中發(fā)現(xiàn)了征地程序中存在若干問(wèn)題，但如果要以上述理由直接去訴訟，并不能為村民們帶來(lái)立竿見(jiàn)影的效益，反而會(huì)伴隨較大的風(fēng)險(xiǎn)，理由有三：
（1）僅憑聽(tīng)證程序瑕疵問(wèn)題難以推翻已經(jīng)進(jìn)入實(shí)施階段的方案本身，敗訴可能性大；
（2）征地補(bǔ)償安置方案是否具有可訴性在實(shí)務(wù)中本就是存在爭(zhēng)議的問(wèn)題，貿(mào)然起訴存在被駁回的風(fēng)險(xiǎn)；
（3）訴訟本身耗時(shí)長(zhǎng)，而政府計(jì)劃明年高速就要通車，肯定等不及訴訟結(jié)束再拆遷的，因此極有可能在訴訟期間政府就直接先拆后賠，這樣村民們就失去討價(jià)還價(jià)協(xié)商談判的機(jī)會(huì)了。
因此，經(jīng)過(guò)我們向村民們進(jìn)行全面匯報(bào)分析及建議，村民們最終同意了我們?cè)V訟促和解的應(yīng)對(duì)策略。
四、“訴訟促和解”行動(dòng)全方案落地。
行動(dòng)之一：向當(dāng)?shù)卣?、自然資源局、征收指揮部提出聽(tīng)證申請(qǐng)。
聽(tīng)證申請(qǐng)書(shū)逐一指出原聽(tīng)證程序及《征地補(bǔ)償安置方案》存在問(wèn)題，希望能夠重啟《征地補(bǔ)償安置方案》聽(tīng)證程序。
行動(dòng)效果：由于我們的及時(shí)介入，用專業(yè)的流程，找到了本次征地程序中存在的諸多瑕疵錯(cuò)誤，并立即起草了（聽(tīng)證）申請(qǐng)書(shū)遞交政府。沒(méi)想到，政府立馬作出了響應(yīng)，當(dāng)月就召開(kāi)了聽(tīng)證會(huì)。我們?nèi)虆f(xié)助村民們參與聽(tīng)證程序，依法向政府反應(yīng)村民們的合理訴求。
但其實(shí)在我們介入之后，政府也立馬提高了警惕，馬上補(bǔ)足了公告、聽(tīng)證等法定程序，這就意味著我們必須要再次尋求其他突破點(diǎn)，而不能僅依賴于程序問(wèn)題找茬了。
行動(dòng)之二：對(duì)征地補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)提異議。
當(dāng)時(shí)正值《中華人民共和國(guó)土地管理法》修訂的契機(jī)，新法修訂的一大亮點(diǎn)是強(qiáng)調(diào)要充分保障被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。其中第四十八條明確規(guī)定，“征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。”特別是刪除了土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)總和不得超過(guò)土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍的規(guī)定。同時(shí)規(guī)定了“對(duì)其中的農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善的原則……給予公平、合理的補(bǔ)償，并對(duì)因征收造成的搬遷、臨時(shí)安置等費(fèi)用予以補(bǔ)償……”因此我們借此新規(guī)提出要提高涉案宅基地及地上房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。
行動(dòng)效果：政府在收到我們提出的異議后，通過(guò)政府代理律師向我們提出，要親自到我們律所來(lái)訪溝通交換意見(jiàn)。
隨后，政府一行包括當(dāng)?shù)刂鞴苷魇詹疬w工作的副縣長(zhǎng)、自然資源局副局長(zhǎng)、鎮(zhèn)長(zhǎng)及其他征收拆遷工作負(fù)責(zé)人，從小山村驅(qū)車數(shù)小時(shí)來(lái)到我們?cè)诿髀蓭熓聞?wù)所，主動(dòng)要求與我們協(xié)商解決。
會(huì)議中通過(guò)政府介紹，我們更詳細(xì)地了解到了目前該高速公路的征收拆遷工作推進(jìn)情況，并且我們也代表村民合理地表達(dá)了他們的合法訴求，最后我們通過(guò)溝通，為村民們爭(zhēng)取到了與政府再次協(xié)商補(bǔ)償價(jià)格的機(jī)會(huì)。
行動(dòng)之三：對(duì)測(cè)量評(píng)估結(jié)果提異議。
政府在補(bǔ)足公告及聽(tīng)證程序之余，也陸續(xù)向村民們送達(dá)了資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及拆遷補(bǔ)償清單。村民們紛紛表示，不認(rèn)可評(píng)估報(bào)告及拆遷補(bǔ)償清單，但具體詢問(wèn)他們到底是對(duì)價(jià)格還是數(shù)量還是哪方面不認(rèn)可時(shí)，村民們都答不上來(lái)，反正就是對(duì)總價(jià)不認(rèn)可。
因?yàn)闀r(shí)間緊急，村民們無(wú)法短時(shí)間找到評(píng)估公司作出新的報(bào)告，所以我們前期自己做的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查情況表就派上了用場(chǎng)。
通過(guò)逐一核實(shí)政府送達(dá)的評(píng)估報(bào)告及拆遷補(bǔ)償清單的項(xiàng)目與之前我們自己現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的情況是否一致，調(diào)查補(bǔ)償項(xiàng)目單價(jià)是否低于相應(yīng)項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)，我們?yōu)槊繎舸迕裰谱髁嗽敿?xì)的異議書(shū)，然后村民向政府書(shū)面提交。
圖片行動(dòng)效果：經(jīng)過(guò)持續(xù)與行政機(jī)關(guān)溝通，提交多份證據(jù)及法律依據(jù)，終于成功的重啟了測(cè)量和評(píng)估程序！這意味著行政機(jī)關(guān)認(rèn)可了我們的主張！
行動(dòng)之四：發(fā)揮律師居中協(xié)調(diào)的價(jià)值，促使政府協(xié)商談判。
其實(shí)我們都清楚，所有的“找茬”最后都是要服務(wù)于為村民們盡可能地提高拆遷補(bǔ)償安置價(jià)格。而事實(shí)上，在政府與村民們的協(xié)商，彼此之間往往會(huì)因?yàn)榇嬖谛畔⒉疃茈y建立信任基礎(chǔ)，而村民們也極可能會(huì)因?yàn)橐獌r(jià)過(guò)高而嚇退有意與其協(xié)商解決問(wèn)題的政府。因此，我們作為律師必須要居中協(xié)調(diào)，通過(guò)分別溝通不斷嘗試?yán)c村民間的差價(jià)，一方面向政府爭(zhēng)取從不同角度提高補(bǔ)償價(jià)格，另一方面也要通過(guò)判例、周邊各地的征收補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)引導(dǎo)村民們建立合理的征收補(bǔ)償價(jià)格期望值。
最后，我們團(tuán)隊(duì)根據(jù)不同場(chǎng)合的協(xié)商相對(duì)方，不同溝通目的，委派不同談判風(fēng)格的律師，和政府進(jìn)行了多次溝通和斡旋，政府和村民們終于在我們介入本案的三個(gè)月后達(dá)成了征收拆遷補(bǔ)償協(xié)議！從客戶找我們的時(shí)候，行政機(jī)關(guān)已經(jīng)拒絕溝通，到我們介入后，積極尋找法律途徑，起草多份文書(shū)，終于重新開(kāi)啟談判。最后村民們獲得的補(bǔ)償價(jià)格，比之前幾乎翻了一番，達(dá)到了訴訟促和解的雙贏！
五、尋求應(yīng)對(duì)強(qiáng)制征收的最佳解決方案，實(shí)現(xiàn)共贏。
我們專業(yè)律師居中，重啟與政府的協(xié)商談判，不僅為M村村民們爭(zhēng)取到了其想要的公平合理的拆遷補(bǔ)償價(jià)格，同時(shí)也加快了政府高速公路項(xiàng)目的推進(jìn)，有利于促進(jìn)鄉(xiāng)村的建設(shè)發(fā)展，終于實(shí)現(xiàn)了雙贏！
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