沒有任何意外，杭州出地王了！
當(dāng)我們在為地王驚呼時(shí)，其實(shí)已經(jīng)不知不覺中參與了一場精心策劃的“房價(jià)保衛(wèi)戰(zhàn)”。
01
今天上午，杭州市區(qū)迎來2025年第五批住宅用地正式出讓。
沒有意外，4宗地塊全部溢價(jià)成交，平均溢價(jià)率為52%，杭州市府輕松攬金101.53億元。
其中，最受矚目的當(dāng)屬濱江區(qū)水電新村地塊。
據(jù)悉，作為杭州限價(jià)放開以來最重磅的地塊，吸引了包括央企保利、中海、金茂、招商、綠城，地方國企建發(fā)，以及本土房企偉星、濱江、興耀集團(tuán)、中天控股、建杭置業(yè)等11家房企參拍。
土拍異常激烈，最終經(jīng)過72輪競價(jià)后，濱江房產(chǎn)以520340萬元競得，折合樓面價(jià)77409元/㎡，溢價(jià)高達(dá)69.86%。
當(dāng)然，濱江房產(chǎn)拿下并不意外。畢竟去年杭州三分之一以上的土地都被濱江房產(chǎn)拿走了。
而在杭州的高端豪宅市場，杭州每賣出一套豪宅，就有一套出自濱江房產(chǎn)。
的確，在杭州這個(gè)單一市場，論豪宅的營造能力、成本管控能力、品牌溢價(jià)能力，談及濱江房產(chǎn)幾乎無出其右。
在濱江房產(chǎn)刷新杭州地王后，就有杭州本地朋友驚呼：未來將賣到15萬元/平米以上，且會被賣爆。
杭州，果然是誕生科技六小龍的地方，人們都很敢想。
炸天團(tuán)試圖讓當(dāng)下最火的deepseek來預(yù)測下，結(jié)論更有意思：
若開發(fā)商采取“高溢價(jià)+稀缺性”策略，不排除局部房源突破18萬元/平米的可能。
看來還是AI比人類更有想象力！
02
事實(shí)上，最近幾個(gè)月以來，幾個(gè)核心城市似乎都開始爆發(fā)“地王潮”。
去年12月，華潤+中海聯(lián)合體經(jīng)過295輪激戰(zhàn)以總價(jià)185.12億元拿下，溢價(jià)率高達(dá)46.32%，樓面價(jià)70387.83元/㎡，成功拿下深圳南山區(qū)粵海街道地塊，并創(chuàng)造了深圳居住用地拍賣史上的“總價(jià)地王”與“單價(jià)地王”雙記錄。
今年2月8日，在鄭州農(nóng)歷年的首場土拍中，中海經(jīng)過6個(gè)小時(shí)的激烈鏖戰(zhàn)，最終拿下的金水區(qū)35號地塊并創(chuàng)下鄭州新的地王紀(jì)錄。
2月25日，上海靜安區(qū)協(xié)議出讓兩宗迷你地塊，其中一塊被靜安國資委旗下的上海靜投置新城市更新建設(shè)有限公司拿地，樓面價(jià)高達(dá)16.23萬元/平米，一舉刷新了去年綠城剛剛創(chuàng)造的全國單價(jià)記錄。
2月26日，天津開年首場土拍開拍，沒想到一開拍就誕生了天津新單價(jià)地王。和平區(qū)宅地被津城建設(shè)和泰達(dá)建設(shè)聯(lián)合體以43449元/平米的樓面價(jià)創(chuàng)下了自2018年以來全市最高價(jià)。
3月11日，在成都的一場土拍中，招商蛇口以總價(jià)約27億元、溢價(jià)率70.43%、樓面價(jià)31700元/平米成功競得高新區(qū)桂溪街道，成為成都新晉樓面價(jià)“地王”。
3月18日，備受矚目的背景海淀區(qū)樹村地塊迎來出讓，吸引十余家房企參拍，最終中海以10.23萬元/平米樓面價(jià)，75.02億元總價(jià)摘得該地塊，也一舉刷新了北京單價(jià)地王紀(jì)錄。
事實(shí)上，不管我們承不承認(rèn)，已經(jīng)有越來越多的城市正拿出壓箱底的地塊，引導(dǎo)著創(chuàng)造新的城市或區(qū)域單價(jià)地王。
一場席卷全國核心一二線城市的造“地王”運(yùn)動正在如火如荼的進(jìn)行著。
03
的確，相較于以往，今年這股“地王潮”似乎與以往歷次“地王潮”都有著顯著的不同。
首先，各地政府似乎都害怕出“地王”，但今年“地王”基本都是各地政府有意在引導(dǎo)出來的；
其次，過去拿地王的大都是如融信、融創(chuàng)等這類民營房企，但如今的地王基本都是央企和地方國企制造的。
最后，總價(jià)地王和單價(jià)地王差不多同時(shí)涌現(xiàn)，但今年的地王潮大多都是單價(jià)地王，鮮有總價(jià)地王。
沒錯(cuò)，相較于過往，刻意營造“地王潮”的痕跡有點(diǎn)明西安。
在昨天的文章中，炸天團(tuán)就曾專門分析過 “地王”現(xiàn)象：
首先，政府作為唯一的土地出讓方，掌控著土地出讓的節(jié)奏和規(guī)模。
典型如上海，去年土地出讓面積僅為2022年的32%，再比如深圳，去年全年就只出讓了6宗住宅用地。
其次，各地也在優(yōu)化土地出讓規(guī)則。
典型如限地價(jià)、限售價(jià)、競自持這些規(guī)則在新地塊出讓中基本全部取消，再比如符合第四代住宅標(biāo)準(zhǔn)、高得房率的地塊出讓，其實(shí)也會變相抬高了樓面價(jià)。
還有就是，各地正將自己多年壓箱底的地塊都拿出來了。
在地段為王的房地產(chǎn)市場，這些好地塊無論在何時(shí)拿出來都會創(chuàng)造地王紀(jì)錄，但現(xiàn)在集中拿出來了。
結(jié)語
最后，炸天團(tuán)想說的是，“地王潮”愈演愈烈，但這一次，本質(zhì)上沒有狂歡，只有劇本。
地方政府拿出壓箱底地塊，央企國企默契高價(jià)接盤，限價(jià)政策悄然退出——一切似乎都在為樓市的企穩(wěn)回升鋪路。
當(dāng)杭州豪宅沖向18萬/㎡，當(dāng)上海靜安樓面價(jià)突破16萬/㎡，當(dāng)北上深杭蓉集體刷新紀(jì)錄……
我們不得不承認(rèn)：這已不是市場行為，而是一場精心策劃的“房價(jià)保衛(wèi)戰(zhàn)”。
問題是，地王能救樓市，但誰來救買房人？
關(guān)注 大爆炸 好運(yùn) 大爆發(fā)
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