杭州土拍市場(chǎng)瘋掉了！
3 月 25 號(hào)，杭州奧體濱江板塊出讓一塊宅地，經(jīng)過(guò) 72 輪激烈競(jìng)價(jià)，最終樓面價(jià)拍出 7.74 萬(wàn)元每平米，創(chuàng)造杭州史上最貴單價(jià)，溢價(jià)率高達(dá) 70%。
拍賣(mài)結(jié)果出來(lái)之后，整個(gè)杭州地產(chǎn)界為之轟動(dòng)，關(guān)注樓市走勢(shì)的全國(guó)民眾也為之震驚。
杭州這是怎么了？要 “上天” 了嗎？
其實(shí)不然，近段時(shí)間老楊已經(jīng)多次分析過(guò)杭州樓市。
首先，春節(jié)之后杭州的 “科技六小龍” 引發(fā)全國(guó)甚至全球關(guān)注，有幾個(gè)外地粉絲陸續(xù)問(wèn)我是不是可以去杭州買(mǎi)房。
近兩周，杭州樓市的二手住宅成交量連續(xù)兩周創(chuàng)出近幾年的周度新高。相關(guān)數(shù)據(jù)不僅大幅超過(guò)了 2024 年小陽(yáng)春，也超過(guò)了 2023 年小陽(yáng)春，還超過(guò)了去年底九月新政之后在四季度形成的成交高位。
其成交量能跟上海差不多，放在全國(guó)來(lái)看，杭州和上?？芍^ “二龍戲珠”。
從市場(chǎng)微觀層面來(lái)看，過(guò)去的兩個(gè)月確實(shí)有一些外地人去杭州買(mǎi)房，他們多數(shù)是以投資升值為目的。
從新房市場(chǎng)來(lái)看，杭州市區(qū)的新房供應(yīng)量比較少。自從去年 11 月放開(kāi)新房限價(jià)以來(lái)，大部分新房項(xiàng)目都在漲價(jià)，而遠(yuǎn)郊地區(qū)的新房?jī)r(jià)格雖還未上漲，但房企已有惜售心理，不愿意再繼續(xù)降價(jià)促銷(xiāo)。
土拍土地市場(chǎng)是一級(jí)市場(chǎng)，新房交易是二級(jí)市場(chǎng)，二手房交易是三級(jí)市場(chǎng)，它們是房地產(chǎn)市場(chǎng)體系中重要的三個(gè)組成部分，相互影響、相互促進(jìn)。
杭王坐上全國(guó)地王第四把交椅
此次土拍價(jià)格非?；鸨?，7.74 萬(wàn)元的單價(jià)直接躍升至全國(guó)歷史上的第四高地王。
全國(guó)單價(jià)地王樓面價(jià) 13 萬(wàn)多，是去年八月份綠城在上海徐匯濱江拍中的。
排名第二高的是中海地產(chǎn)在今年 3 月 18 號(hào)在北京海淀區(qū)拍得的一塊寶地，單價(jià) 10 萬(wàn)元。
排名第三的是泰禾，在 2015 年 12 月（將近十年之前）于深圳寶安區(qū)拍得的一塊地，樓面價(jià)將近 8 萬(wàn)元。
當(dāng)年那塊地拍出之后，我還調(diào)侃說(shuō)泰禾太沖動(dòng)了，將會(huì)被套住。
不幸的是，后來(lái)的事實(shí)證明我這張嘴 “烏鴉嘴” 還真說(shuō)準(zhǔn)了。
之前排名第四的是，越秀在 2023 年 12 月份在廣州海珠區(qū)拍的那塊地，單價(jià) 75000 元。
現(xiàn)在復(fù)盤(pán)來(lái)看，拿地時(shí)機(jī)最好的是綠城，它是在去年九月底新政之前拿的地。如果現(xiàn)在重新拍賣(mài)，樓面價(jià)肯定會(huì)超過(guò) 13 萬(wàn)元。
拿地時(shí)機(jī)最差的是泰禾，在深圳樓市最熱的時(shí)候拍下地塊。越秀拿地時(shí)機(jī)也不太好。
杭州樓市進(jìn)入新一輪上升周期
再回到杭州這塊地王，它并不是個(gè)偶發(fā)事件，而是近期多個(gè)地王中的最新一個(gè)。
自從去年 11 月份杭州取消新房限價(jià)，土拍溢價(jià)率就開(kāi)始大幅上升，已經(jīng)連續(xù)出現(xiàn)了三個(gè)地王。
我們可以通過(guò)監(jiān)測(cè)杭州土拍市場(chǎng)的景氣指數(shù)，來(lái)觀察目前杭州土拍市場(chǎng)的走勢(shì)以及在歷史上所處的位置。
今年二月份杭州的土拍景氣指數(shù)是56，三月份估計(jì)更高。其實(shí)過(guò)去一年，杭州的土拍市場(chǎng)一直在逐步升溫，最近兩個(gè)月明顯走熱。
從房地產(chǎn)周期來(lái)看，目前的熱度已經(jīng)超過(guò)了 2021 年初，類似于 2012 年的四季度和 2016 年的一季度。
而上述三個(gè)時(shí)點(diǎn)都是樓市短周期上升的初期，其中后來(lái)發(fā)展成大行情的是 2016 - 2018 年。
我對(duì) 2016 年初的情況印象最深刻，因?yàn)槟菚r(shí)我提出了房地產(chǎn)板塊輪動(dòng)理論，并預(yù)言杭州將成為未來(lái)幾年全國(guó)最耀眼的明星。
而且我的理論還指導(dǎo)了實(shí)踐，2016 年的一季度我在奧體中心板塊買(mǎi)了一套房子。
巧合的是，當(dāng)前這塊地王離我的小區(qū)非常近，當(dāng)年我買(mǎi)房的時(shí)候，地王所在的水電新村還沒(méi)有拆遷，九年前整個(gè)杭州的奧體中心板塊還未熱起來(lái)，連蓮花碗都還沒(méi)有建成，由此證明我當(dāng)時(shí)選的板塊非常合適。
近幾年，奧體中心板塊已經(jīng)成為全杭州最熱門(mén)的房地產(chǎn)板塊。
土拍市場(chǎng)火爆之后，會(huì)對(duì)新房?jī)r(jià)格形成預(yù)期。
按照過(guò)去的規(guī)律，一旦出現(xiàn)高價(jià)地王，會(huì)對(duì)周邊的新房和二手房產(chǎn)生房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，在 2016 - 2017 年的時(shí)候這種效應(yīng)特別明顯。
全國(guó)很多城市都連續(xù)出現(xiàn)地王，進(jìn)而與房?jī)r(jià)上漲形成了相互拉扯、相互哄抬的效應(yīng)。
最后，總結(jié)一下：
杭州的土拍市場(chǎng)過(guò)去一年已經(jīng)在穩(wěn)步升溫，近兩個(gè)月在加速升溫，必然會(huì)推動(dòng)整個(gè)杭州的房?jī)r(jià)止跌回升、持續(xù)上漲。
上海、深圳、北京、廣州、成都等其他熱門(mén)城市也有類似情況，只不過(guò)近期的熱度不如杭州。
各位老鐵們，我們就盯著這些高能級(jí)城市，關(guān)注土拍市場(chǎng)，從而預(yù)測(cè)和推斷它們的房?jī)r(jià)變化。
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