3月26日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范城市更新實(shí)施工作的若干意見》的通知（以下簡(jiǎn)稱《意見》），自2025年4月9日起施行，有效期3年。
《意見》的信息量不小，為深圳城市更新工作帶來(lái)了指導(dǎo)性的新方案，如“審慎新增城市更新單元計(jì)劃“、”合理減少商業(yè)規(guī)劃指標(biāo)?！凹哟笕谫Y支持力度”、“提高行政審批效率”等，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展背景下，具有至關(guān)重要的現(xiàn)實(shí)意義。
《意見》強(qiáng)調(diào)“審慎新增城市更新單元計(jì)劃”，明確除工改普通工業(yè)、保障性住房類項(xiàng)目外，嚴(yán)控新增計(jì)劃，避免“無(wú)效更新”。從源頭上避免低效項(xiàng)目擠占資源。對(duì)未明確有效期的歷史項(xiàng)目統(tǒng)一設(shè)定“截止線”，要求申報(bào)主體在限期內(nèi)提交規(guī)劃草案，否則公告失效，加速淘汰“僵尸項(xiàng)目”。對(duì)2023年7月24日前的城中村改造項(xiàng)目設(shè)置過(guò)渡期和例外條件。通過(guò)“增量嚴(yán)控 + 存量清理”，推動(dòng)城市更新從“量”轉(zhuǎn)向“質(zhì)”，集中資源推進(jìn)高優(yōu)先級(jí)項(xiàng)目，如保障性住房和產(chǎn)業(yè)升級(jí)。避免盲目開發(fā)導(dǎo)致資源浪費(fèi)和金融風(fēng)險(xiǎn)。
《意見》通過(guò)“合理減少商業(yè)規(guī)劃指標(biāo)”、“控制土地移交率”、“探索房票制度”等條款，在土地集約利用、公共利益保障與市場(chǎng)主體利益之間保持均衡發(fā)展?！兑庖姟芬笠雅?guī)劃但未簽土地出讓合同的項(xiàng)目減少商業(yè)類建筑面積。同時(shí)，允許部分城中村改造項(xiàng)目突破現(xiàn)狀容積率限制，但需滿足公共配套承載能力，體現(xiàn)“彈性管控”思路。通過(guò)規(guī)劃指標(biāo)動(dòng)態(tài)調(diào)整，避免商業(yè)地產(chǎn)過(guò)度開發(fā)，同時(shí)為高密度區(qū)域釋放更多居住和產(chǎn)業(yè)空間。
此外，《意見》多次強(qiáng)調(diào)“保障性住房”“公共利益用地”，呼應(yīng)了國(guó)家“三大工程”中保障性住房建設(shè)和城中村改造的要求，并通過(guò)稅收優(yōu)惠、融資支持等市場(chǎng)化手段，推動(dòng)城市更新。
金融與稅收支持方面，為緩解企業(yè)資金壓力。允許“開發(fā)企業(yè) + 融資平臺(tái) + 銀行 + 施工企業(yè)”多方監(jiān)管替代現(xiàn)金保函，降低企業(yè)資金占用；支持金融機(jī)構(gòu)參與項(xiàng)目債務(wù)重組，激活停滯項(xiàng)目。稅收優(yōu)惠方面，明確符合條件的項(xiàng)目可享受稅收減免，引入第三方承接項(xiàng)目時(shí)允許成本扣除和整體清算，提升市場(chǎng)參與積極性。針對(duì)當(dāng)前房企流動(dòng)性緊張、城市更新項(xiàng)目周期長(zhǎng)的問(wèn)題，通過(guò)金融工具創(chuàng)新和稅收優(yōu)惠，降低企業(yè)參與門檻。
制度創(chuàng)新，探索多元化安置與流程優(yōu)化上。《意見》提出探索補(bǔ)償安置多元化路徑，通過(guò)房票打通安置與商品房市場(chǎng)，減少現(xiàn)金支付壓力。同時(shí)，簡(jiǎn)化土地權(quán)屬核查誤差處理流程，允許按歷史資料劃分土地用途，減少技術(shù)性障礙導(dǎo)致的進(jìn)度拖延。通過(guò)制度創(chuàng)新降低拆遷阻力、加快項(xiàng)目落地，同時(shí)為歷史遺留問(wèn)題提供解決路徑。
《意見》的出臺(tái)標(biāo)志著深圳城市更新進(jìn)入“精細(xì)化管控”階段，核心邏輯可概括為控增量、調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)存量、促創(chuàng)新。未來(lái)，市場(chǎng)可以關(guān)注配套細(xì)則的落地，如房票具體規(guī)則、稅收優(yōu)惠認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等。相信預(yù)見，在《意見》的指引下，深圳城市更新將朝著更加規(guī)范、高效、可持續(xù)的方向發(fā)展，為城市高質(zhì)量發(fā)展注入新動(dòng)力。
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