“去年咬牙掛140萬，覺得還能漲，今年降到120萬，連看房的人都沒了?，F(xiàn)在每天刷中介APP，真的是焦慮?！?/p>
這不是隨口說說，是小編我鄰居最真實的吐槽……
而我鄰居的情況也不是個例?；蛘哒f，我所在的這個城市，就不是個例。
我一位粉絲，成都的劉姐更慘，她2022年花160萬買的郊區(qū)新房，如今同戶型掛牌價跌到110萬，首付都快虧沒了。中介勸她：“要不試試再降10萬？現(xiàn)在這行情，能出手就是福氣?！?/p>
房價到底怎么了？什么時候才能觸底？
今天咱們不聊虛的，只說大實話。
01、“跌跌不休”背后，藏著三個“隱形原因”
過去總有人說：“房價跌了趕緊抄底！”但這次的市場，像極了溫水煮青蛙。你以為只是小幅震蕩，實際上鍋底的火早就燒穿了。
1、庫存還是比較多
打開某房產(chǎn)平臺，隨便搜個二線城市：
重慶二手房掛牌量30萬套，武漢14.7萬套，青島10萬套……
就連一線城市也不樂觀，廣州某中介吐槽：“我們片區(qū)平均一套房要等300天才能賣掉，業(yè)主天天催，我只能勸他們多拜財神?！?/p>
更可怕的是，開發(fā)商還在拼命蓋樓。
某三線城市的地產(chǎn)銷售私下透露：“公司明知道賣不動，但銀行貸款壓著，不開工就得破產(chǎn)?，F(xiàn)在的新盤，基本都是‘工地一日游’。銷售比看房的多?！?/p>
2、年輕人開始“反PUA”
“買房？不如買自由！”95后小張的話代表了一大批年輕人的心態(tài)。
他在北京做程序員，月入2萬，但堅決不買房：“首付掏空六個錢包，月供吃掉一半工資，萬一被裁員，房子立馬變法拍房。租房不香嗎？隨時能換城市，還能攢錢搞副業(yè)。”
數(shù)據(jù)更扎心：
2024年高校畢業(yè)生中，只有18%的人計劃5年內(nèi)買房，而2020年這個數(shù)字是47%。
3、利息降了，但不代表月供還得起
去年房貸利率降到3.8%，不少人歡呼“史上最低”，但很少有人算明白一筆賬：
假設(shè)貸款100萬，30年期的月供只比5.8%利率時少還1200元。
可問題在于——
收入漲了嗎？
2024年私營企業(yè)員工工資增速僅2.1%，跑不贏通脹，更跑不贏月供。
杭州一位外賣小哥直言：“我送一單賺5塊，房貸一天要還200塊?，F(xiàn)在聽到‘低利率’就想笑，這不就是給快渴死的人喂滴水嗎？”
02、觸底反彈？先看看這三道“生死關(guān)”
每次房價下跌，總有人問：“是不是到底了？”但現(xiàn)實是，市場從不會按劇本走。想判斷底部，得先闖過這三關(guān)。
第一關(guān)：土地流拍潮停了嗎？
土地市場是樓市的晴雨表。
今年1-5月，全國300城土地流拍率高達32%，某中部省會甚至出現(xiàn)“零溢價成交”的尷尬局面。
一位房企投拓部負責人說：“現(xiàn)在拿地就像買彩票，中了是運氣，虧了是常態(tài)。公司內(nèi)部已經(jīng)叫停所有三四線城市項目?！?/p>
什么時候流拍率降到15%以下，才算市場回暖的苗頭。
第二關(guān)：二手房敢漲價了嗎？
最近有個怪現(xiàn)象：
北京海淀的學區(qū)房悄悄漲了5%，而同一城市的遠郊盤還在“跌跌不休”。
這說明什么？
只有核心資產(chǎn)才有底氣反彈，其余的房子還在泥潭里掙扎。
蘇州一位業(yè)主的經(jīng)歷很典型：他2023年把房子從280萬降到250萬，看房的人反而更少?！爸薪檎f，大家覺得我還能降，不如再等等?！?/p>
第三關(guān)：保障房入場攪局了嗎？
今年住建部放了大招：
“十四五”期間，全國將籌建900萬套保障性住房，覆蓋30%的新市民。
深圳某科技公司員工算過一筆賬：
“申請到人才公寓，月租金2800元；同地段商品房月供要1.2萬。傻子才去接盤老破??！”
當保障房大規(guī)模入市，普通商品房的需求會被徹底分流。
03、接下來的買房指南：守住錢，看準路
面對這種行情，有人躺平，有人想賭一把。但真正的聰明人，早就開始做這兩手準備。
剛需：
只買“三有”房：有地鐵（1公里內(nèi)）、有學校（省重點）、有醫(yī)院（三甲）。
南京一位買房人分享：“去年買了鼓樓的老破小，雖然跌了10%，但租金能抵月供。反觀同事買的遠郊新房，房價跌了30%，租都租不出去?！?/p>
投資客：
遠離“三無”資產(chǎn)：無產(chǎn)業(yè)、無人口、無政策的區(qū)域，買了就是不動產(chǎn)“垃圾”。
最近總有人問我：“現(xiàn)在不買房，會不會錯過抄底機會？”
我的回答是：
“抄底是神仙干的事，凡人只能盡量少踩坑。”
當超市里的白菜都在打折時，沒人會問“是不是最低價”，因為剛需的人早就囤夠了。
房子也一樣。
如果你急著結(jié)婚、孩子上學，就在核心區(qū)挑個降價狠的。如果為了投資，不如把錢換成能生金蛋的技能。
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