歷史一再證明，只有房地產(chǎn)企穩(wěn)了，消費(fèi)才能實(shí)現(xiàn)高增長。我們現(xiàn)在走到哪一步了呢？其實(shí)，在一系列促進(jìn)房地產(chǎn)止跌企穩(wěn)政策的推動(dòng)下，今年一二線城市的二手房成交量已經(jīng)出現(xiàn)了暴漲。那么，我們的消費(fèi)是不是也跟著起來了呢？后續(xù)會(huì)不會(huì)出臺(tái)更多利好房地產(chǎn)的政策呢？可以明確的是，房地產(chǎn)與消費(fèi)直接掛鉤，其他國家也遵循這樣的規(guī)律。
2006年，美國爆發(fā)次貸危機(jī)，全美房價(jià)從峰值累計(jì)下跌40%，直接回到20世紀(jì)90年代的水平。美國所有住房市值從2006年峰值的13萬億美元，降至2008年中期的8.8萬億美元，蒸發(fā)了4.2萬億美元。更嚴(yán)重的是，次貸危機(jī)還導(dǎo)致美國人的消費(fèi)在2008 - 2009年累計(jì)下降了3.5%。
恰恰在次貸危機(jī)期間，一貫大手大腳的美國人開始存錢，儲(chǔ)蓄率突然飆升。原因很簡單，房地產(chǎn)市場不景氣，致使建筑、家具、家電等產(chǎn)業(yè)失業(yè)率上升，進(jìn)而波及美國所有行業(yè)。在次貸危機(jī)時(shí)，美國人均收入下降了5%，更可怕的是悲觀的預(yù)期，很多美國人開始擔(dān)心自己能否保住工作，所以紛紛開始存錢，消費(fèi)意愿自然也就下降了。
終于到了2011年，美國二手房銷售回暖至425萬套，創(chuàng)出2007年之后的最高水平。雖然美國房價(jià)還未大幅反彈，但成交量顯著回升的同時(shí)，美國人的儲(chǔ)蓄率回落到次貸危機(jī)爆發(fā)前的水平，美國的消費(fèi)自然也就提升了。
看完美國，再看日本。1990年日本房價(jià)泡沫破裂，造成的危機(jī)持續(xù)時(shí)間比美國次貸危機(jī)長得多。直到2012年，也就是20年后，日本房價(jià)才企穩(wěn)，之后日本消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)終于有了起色。這就是為什么大家說日本經(jīng)濟(jì)低迷持續(xù)了20年，2012年房價(jià)回升，消費(fèi)也隨之提升，日本民眾工資與國內(nèi)通脹螺旋式上升，日本經(jīng)濟(jì)逐步實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。也就是說，大家希望房價(jià)下跌，但消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)一路高增長的情況根本不可能發(fā)生。
我國其實(shí)也是如此。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，居民消費(fèi)與房價(jià)相關(guān)性非常高，特別是非生活必需品的消費(fèi)與房價(jià)的相關(guān)性更高。例如，2021年國內(nèi)奢侈品消費(fèi)相比于2017年增長了230%。但隨著2022年房價(jià)從高位回落，我國奢侈品消費(fèi)竟也跟著房價(jià)出現(xiàn)兩位數(shù)以上跌幅。而且在2022年，大多數(shù)人對消費(fèi)降級還沒什么感覺時(shí)，不少人已開始提前追求性價(jià)比，不再購買奢侈品了。
把消費(fèi)者信心指數(shù)與二手房價(jià)格放在一起看，就能清楚地發(fā)現(xiàn)，2015 - 2017年那波房價(jià)快速上漲，消費(fèi)者信心也隨房價(jià)暴漲。2017 - 2021年，房價(jià)在高位震蕩，消費(fèi)者信心指數(shù)也處于高位。直到2022年，房價(jià)開始下跌，消費(fèi)者信心指數(shù)也發(fā)生暴跌。
并且從2022年我國房地產(chǎn)市場開始調(diào)整，居民存入銀行的存款開始高速增長，增速遠(yuǎn)超往年。2022年全年，居民存款增加了17.84萬億元，相比2021年多增了7.94萬億元，即增長70%，創(chuàng)有統(tǒng)計(jì)以來新高。2023 - 2024年也是這個(gè)趨勢，老百姓都在努力往銀行存款，但帶來的問題是，2022 - 2024這三年社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)只增長7%，遠(yuǎn)低于復(fù)合增長率的10%和GDP的12%。房地產(chǎn)的不振確實(shí)對消費(fèi)造成很大的拖累。
這種房價(jià)與消費(fèi)者信心高度相關(guān)的現(xiàn)象并非偶然，在經(jīng)濟(jì)學(xué)中叫財(cái)富效應(yīng)。也就是說，老百姓的消費(fèi)能力不僅取決于收入，也取決于擁有多少財(cái)富。雖然房子和股票通常被稱為“紙面富貴”，但每天變化的數(shù)字時(shí)刻影響著大家的心情和消費(fèi)欲望。
今年一開年，情況有了向好的跡象。根據(jù)一季度的數(shù)據(jù)，15個(gè)重點(diǎn)城市二手房累計(jì)成交面積為2441萬平方米，同比增長25%。特別是一線城市，根據(jù)3月份的數(shù)據(jù)，北京二手住宅成交超1.9萬套，同比增長35%；上海二手房成交2.9萬套，同比增長45%，為2022年以來同期最高水平；深圳二手住宅成交超6000套，同比增長58%，創(chuàng)出近4年同期最高水平。在網(wǎng)上被譽(yù)為準(zhǔn)一線城市的杭州，二手住宅成交套數(shù)超1萬套，同比增長68%，也創(chuàng)出近4年新高。
房地產(chǎn)數(shù)據(jù)好轉(zhuǎn)了，那消費(fèi)數(shù)據(jù)如何呢？今年1 - 3月，1 - 2月社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速為4%，相較 2024年全年提升了0.5%，預(yù)計(jì)3月增速進(jìn)一步加快到4.9%。而一季度的消費(fèi)者信心指數(shù)較去年同期提升7.8個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到近3年來的最高水平。從細(xì)分?jǐn)?shù)據(jù)來看，一季度我國汽車銷售747萬輛，同比增長11.2%；新能源汽車銷量一季度銷售同比增長34%。
剛剛過去的清明小長假，全國國內(nèi)旅游出游人次更是達(dá)到了2.5億，同比增長32.7%；旅游收入突破1200億，同比增長35.6%。也就是說，房價(jià)還沒有出現(xiàn)明顯上漲，光是成交量上漲，就已經(jīng)提升了消費(fèi)。所以后續(xù)一定會(huì)出臺(tái)政策繼續(xù)支持房地產(chǎn)止跌企穩(wěn)。
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