內(nèi)容提要：
2024年，中國商業(yè)銀行處置了3.8萬億元不良資產(chǎn)，其中房地產(chǎn)貸款占比較大。為修復(fù)銀行資產(chǎn)負(fù)債表、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，監(jiān)管機(jī)構(gòu)敦促加快核銷不良房地產(chǎn)貸款。此舉有助于釋放資源拓展新業(yè)務(wù)，但短期內(nèi)可能沖擊利潤。房地產(chǎn)市場仍面臨壓力，但債務(wù)重組和政策支持或?qū)⒋龠M(jìn)行業(yè)觸底反彈。
根據(jù)銀行業(yè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，2024 年，中國金融業(yè)處置了創(chuàng)紀(jì)錄的 3.8 萬億元人民幣不良資產(chǎn)。雖然官方數(shù)據(jù)沒有給出行業(yè)細(xì)分，但可以確信其中不良房地產(chǎn)貸款占比較大，原因有三：
一是從中國央行的貸款結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來分析，對房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款占了很大一部分；
二是從去年開始，官方就加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的債務(wù)清理與救助力度。比如增加了在建樓盤貸款，要求各地動(dòng)用財(cái)政、政府債和國企資金來收購過剩的商品房；
三是不少地方加大了對房企的經(jīng)營指導(dǎo)，比如甚至直接將萬科收歸國有。
結(jié)合以上三點(diǎn)，有足夠的理由確信，房地產(chǎn)不良資產(chǎn)必定是銀行不良資產(chǎn)處置的重點(diǎn)。
最近彭博社也在一篇經(jīng)濟(jì)分析中提及，中國各大銀行正在加快注銷不良房地產(chǎn)貸款以清理其資產(chǎn)負(fù)債表。據(jù)知情人士透露，金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)近幾個(gè)月來已敦促包括中國工商銀行股份有限公司在內(nèi)的貸款人優(yōu)先處理不良房地產(chǎn)貸款。知情人士說，一些銀行今年已經(jīng)將當(dāng)?shù)胤中械哪甓炔涣嫉姆康禺a(chǎn)貸款清理額度提高了一倍，以注銷此類債務(wù)。
要求商業(yè)銀行加快處置房地產(chǎn)不良資產(chǎn)，從推動(dòng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和修復(fù)銀行資產(chǎn)負(fù)債表角度看，不僅凸顯了政策制定者日益增長的焦慮，也凸顯了決策者終于愿意快刀斬亂麻的決心。
因?yàn)殚L達(dá)數(shù)年的房地產(chǎn)危機(jī)有可能進(jìn)一步侵蝕銀行的資產(chǎn)負(fù)債表，這些商業(yè)銀行一直在努力以創(chuàng)紀(jì)錄的低利潤率和不斷增長的壞賬來勉強(qiáng)維持利潤。繼續(xù)下去，銀行業(yè)將會步工業(yè)后塵，出現(xiàn)持續(xù)的利潤下降，導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)。
與此同時(shí)，這也意味著一直不愿意放棄債權(quán)的決策者意識到，不良債務(wù)拖得越久，不僅銀行報(bào)表不好看，房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的難度也更大，這是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的重大障礙之一。困難的預(yù)期迫使他們制定了對所有商業(yè)銀行進(jìn)行資本重組的計(jì)劃。
惠譽(yù)表示，其覆蓋的中國銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款未償信貸約占其 6% 至7%，較過去幾年該領(lǐng)域的不良貸款率相對穩(wěn)定在4%至5%顯著上升。更快地減少這些貸款，意味著貸方將能夠釋放資源來從事其他業(yè)務(wù)。
惠譽(yù)亞太區(qū)金融機(jī)構(gòu)總監(jiān) Elaine Xu 表示，“從長遠(yuǎn)來看，此舉應(yīng)該會為銀行帶來更清潔、更健康的資產(chǎn)負(fù)債表，釋放一些撥備資源，讓它們能夠更好地專注于拓展新業(yè)務(wù)”。
但對于不良貸款撥備覆蓋率相對較低的貸款人來說，核銷的快速增加可能會在短期內(nèi)打擊他們的利潤和資本化。但這類銀行在整個(gè)中國商業(yè)銀行體系中，資產(chǎn)和負(fù)債占比都相對較小，因此總的來說，這樣的決策無疑是積極的。
銀行通常通過注銷壞賬或?qū)⑵涑鍪劢o不良資產(chǎn)管理公司來從資產(chǎn)負(fù)債表中消除壞賬。根據(jù)央行的數(shù)據(jù)，近年來，注銷壞賬已成為主流，占不良貸款總額的一半。而核銷后往往會將壞賬出售給資產(chǎn)管理公司，對不良資產(chǎn)的銷售約占已核銷壞賬的30%-40%。
按照中國商業(yè)銀行核銷壞賬的慣例，注銷開發(fā)商的已經(jīng)長期違約的壞賬，銀行資產(chǎn)負(fù)債表變得更健康了，并不意味著被核銷債務(wù)的企業(yè)可以不用還款。因?yàn)楸缓虽N的債務(wù)通常將打包給第三方資產(chǎn)管理公司催收，或者由銀行直接聘請第三方收債公司催收。
2024年9 月國家轉(zhuǎn)向刺激經(jīng)濟(jì)增長，提振國內(nèi)消費(fèi)、投資新項(xiàng)目和擴(kuò)大工業(yè)生產(chǎn)。但官方數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷三年下行整理之后仍然面臨較大的壓力，2025年前兩個(gè)月的新房銷售和房地產(chǎn)開發(fā)投資均有所下降。
3月21日，交行財(cái)報(bào)出爐。2024年，交通銀行實(shí)現(xiàn)營收2598億元，同比增長0.87%；歸母凈利潤935.86億元，同比增長0.93%。個(gè)人貸款不良率同比上升27BP至1.08%。其中，信用卡不良率達(dá)2.34%，房地產(chǎn)行業(yè)不良率為4.85%，房地產(chǎn)不良率依舊較高。
交通銀行副行長在財(cái)報(bào)發(fā)布會上警告稱，房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)更多不良貸款?！耙恍╅_發(fā)商的現(xiàn)金流還沒有完全恢復(fù)，他們的項(xiàng)目銷售還沒有完全回暖，領(lǐng)域的一些貸款仍然面臨被降級為不良貸款的壓力。”
但惠譽(yù)預(yù)計(jì)，其監(jiān)測的銀行的房地產(chǎn)不良貸款率今年將穩(wěn)定在 4% 至 5%，因?yàn)楦嗖涣假J款將被核銷，以維持銀行賬面健康的資產(chǎn)負(fù)債表。也可借此恢復(fù)購房者對房地產(chǎn)行業(yè)的信心。
房地產(chǎn)不良貸款核銷的加速，也將有助于推動(dòng)開發(fā)商更快地進(jìn)行債務(wù)重組和資產(chǎn)出售，這通常發(fā)生在該行業(yè)觸底反彈之前。
當(dāng)局和金融機(jī)構(gòu)決心這樣做的事實(shí)表明，他們正視現(xiàn)實(shí)，并相信情況是可控的。所以我們可以看到涉及房企不良債務(wù)的政策正朝著正確的方向發(fā)展。對于投資者來說，這可能也發(fā)出了一個(gè)信號，即房地產(chǎn)行業(yè)離底部不遠(yuǎn)了。
當(dāng)然，底部何時(shí)出現(xiàn)，既取決于當(dāng)局處置房企不良資產(chǎn)的力度，還取決于中國國民收入分配制度的改革力度。畢竟無房的低收入階層只有收入得以增加之后才有能力購買住房。這是房地產(chǎn)市場企穩(wěn)的最后指望。
【作者：徐三郎】
熱門跟貼